The betLa apuesta
Cipriani Residences is the rare preconstruction purchase with almost no construction risk left in it: the $600M loan closed in 2024, the tower topped out in July 2026 and keys are due in summer 2027. Entry today is $1.8M, about $1,480 a foot, for the last 15 percent of a building that sold its first 85 percent to buyers from more than 30 countries. The bet is ten months of carry for first-year ownership in Brickell's tallest branded address.
Cipriani Residences es la rara compra en preconstrucción a la que casi no le queda riesgo de obra: el préstamo de $600M cerró en 2024, la torre remató estructura en julio de 2026 y las llaves se esperan en verano de 2027. La entrada hoy es $1,8M, unos $1.480 el pie, por el último 15 por ciento de un edificio que vendió el primer 85 a compradores de más de 30 países. La apuesta son diez meses de espera por el primer año de propiedad en la dirección de marca más alta de Brickell.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33130, 33131 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1.8M – $3M$1,8M – $3M | 41 | $2,250,000 | $1,131 |
| $3M – $5M$3M – $5M | 19 | $4,125,000 | $1,230 |
| $5M and above$5M en adelante | 7 | $6,500,000 | $1,328 |
Absorption and timingAbsorción y calendario
Brickell (33130 and 33131) closed 67 homes above $1.8M in the trailing year, so 397 residences are about six years of that band arriving in one building. Read it as a timing question, because most of these buyers are owner-occupiers and the resale supply will trickle rather than flood. The launch cohort already made the early-buyer trade: average $1,000 a foot in March 2022 against $1,480 at the entry today, roughly a 48 percent mark-up on paper, which is exactly what a developer price list does as inventory depletes. What is left is the developer's final inventory, priced at the top of the list, with a sponsor who wants the building closed out. That is where the negotiation is.
Brickell (33130 y 33131) cerró 67 viviendas por encima de $1,8M en los últimos doce meses, así que 397 residencias son unos seis años de esa banda llegando en un solo edificio. Léalo como una cuestión de calendario, porque la mayoría de estos compradores son usuarios finales y la oferta de reventa goteará en lugar de inundar. El primer grupo ya hizo la operación del comprador temprano: media de $1.000 el pie en marzo de 2022 frente a $1.480 en la entrada de hoy, un 48 por ciento de revalorización sobre el papel, que es exactamente lo que hace una lista de precios de promotor a medida que se agota el inventario. Lo que queda es el inventario final, al tope de la lista, con un promotor que quiere cerrar el edificio. Ahí está la negociación.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33130, 33131 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33130, 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33130, 33131 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33130, 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2024 | 4 | withheld, 4 salesomitido, 4 ventas |
| 2025 | 32 | $1,175 |
| 2026 | 23 | $1,274 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
The basis is the branded tier, not the bandLa base es la categoría de marca, no la banda
The entry residence works out around $1,480 a foot. The $1.8M to $3M band in these two postcodes closed at a median of $1,131 on recorded transactions over the trailing year, and condominiums delivered since 2023 resell this year at $1,274. The right comparison is the one delivered branded tower next door: Aston Martin Residences resold 22 homes in twelve months at a median of $1,239 a foot, and its 31 active listings ask $1,611. So Cipriani is priced about 20 percent over what the branded tier closes at and 8 percent under what its owners are asking, on a building that is newer, taller and carries a hospitality brand with a private club. The premium is the brand and the height; underwrite it as a home, not as a spread.
La residencia de entrada sale a unos $1.480 el pie. La banda de $1,8M a $3M en estos dos códigos postales cerró a una mediana de $1.131 sobre transacciones registradas en los últimos doce meses, y los condominios entregados desde 2023 se revenden este año a $1.274. La comparación correcta es la torre de marca ya entregada al lado: Aston Martin Residences revendió 22 viviendas en doce meses a una mediana de $1.239 el pie, y sus 31 anuncios activos piden $1.611. Así que Cipriani está un 20 por ciento por encima de lo que cierra la categoría de marca y un 8 por ciento por debajo de lo que piden sus propietarios, en un edificio más nuevo, más alto y con una marca hotelera y club privado. La prima es la marca y la altura; evalúela como vivienda, no como diferencial.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 1420 S Miami Ave, Miami FL 33130, pulled 2026-09-17. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction.
Ni una sola ficha activa en 1420 S Miami Ave, Miami FL 33130, extraído el 2026-09-17. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $1,800,000 at 4.5% simple, 10 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,800,000 al 4.5% simple, a 10 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (developer schedule)En el contrato (calendario del promotor) | 20% | $360,000 | $360,000 | 10 mo | −$13,500 |
| Within 90 daysDentro de 90 días | 10% | $180,000 | $540,000 | 7 mo | −$14,175 |
| Within 180 daysDentro de 180 días | 10% | $180,000 | $720,000 | 4 mo | −$10,800 |
| At closingEn el cierre | 60% | $1,080,000 | $1,800,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $1,800,000 | −$38,475 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $38,475, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $38,475, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 1,213 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,213 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $1,800,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,800,000 | −$36,360 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$4,367 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$40,727 |
What to obtain before you signQué obtener antes de firmar
The deposit schedule is the developer's own, received on 31 July 2026: 20 percent at contract, 10 within 90 days, 10 within 180 days, 60 at closing. With delivery ten months out the carry on $1.8M stays under $40,000, a fraction of what a 2028 delivery costs elsewhere in this pipeline. Three things to secure, all ordinary requests at 85 percent sold. The rental language in the recorded Declaration, because today it rests on launch coverage saying twice a year with a one-month minimum. The association budget, since 50,000 sf of amenities and Cipriani service are paid for monthly and nothing has been published. And a price on the specific residence, because final inventory is where a sponsor trades.
El calendario de depósitos es el del propio promotor, recibido el 31 de julio de 2026: 20 por ciento en el contrato, 10 dentro de 90 días, 10 dentro de 180 días, 60 en el cierre. Con la entrega a diez meses, el coste de oportunidad sobre $1,8M se queda por debajo de $40.000, una fracción de lo que cuesta una entrega en 2028 en otros edificios de esta cartera. Tres cosas que asegurar, todas peticiones normales al 85 por ciento vendido. La cláusula de alquiler en la Declaración registrada, porque hoy descansa en la cobertura del lanzamiento que hablaba de dos veces al año con un mes mínimo. El presupuesto de la asociación, ya que 50.000 sf de amenidades y el servicio Cipriani se pagan cada mes y nada se ha publicado. Y un precio sobre la residencia concreta, porque el inventario final es donde un promotor negocia.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $600M closed February 2024: $350M from Banco Inbursa and $250M from Ascendant Capital Partners, arranged by Newmark. The largest construction loan ever recorded on a single condominium tower in South Florida. Topped out at about 950 feet in July 2026.$600M cerrados en febrero de 2024: $350M de Banco Inbursa y $250M de Ascendant Capital Partners, estructurados por Newmark. El mayor préstamo de construcción registrado sobre una sola torre de condominio en el sur de Florida. Estructura rematada a unos 950 pies en julio de 2026. |
| PresoldPrevendido | 85% at last disclosure85% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Summer 2027, per the developer. The 2022 launch material and the February 2024 loan release both said 2028, so this is one of the few towers in the pipeline whose date has moved earlier rather than later. Construction started February 2024 and the structure topped out in July 2026.Verano de 2027, según el promotor. El material de lanzamiento de 2022 y la nota del préstamo de febrero de 2024 decían 2028, así que es una de las pocas torres de la cartera cuya fecha se ha adelantado en lugar de retrasarse. La obra empezó en febrero de 2024 y la estructura remató en julio de 2026. |
| DeveloperPromotor | Mast Capital, Camilo Miguel Jr. Bought the 2.8-acre former Capital at Brickell site with Rockpoint in December 2021 for $103M, and master-planned it as three towers: this one and two rental towers of about 850 apartments. Mast is also building The Perigon in Miami Beach with Starwood on a $390M loan closed January 2025. Sales by Fortune Development Sales.Mast Capital, de Camilo Miguel Jr. Compró con Rockpoint el antiguo solar de Capital at Brickell, 2,8 acres, en diciembre de 2021 por $103M, y lo planificó como tres torres: esta y dos torres de alquiler con unos 850 apartamentos. Mast también construye The Perigon en Miami Beach con Starwood sobre un préstamo de $390M cerrado en enero de 2025. Ventas a cargo de Fortune Development Sales. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Not published in a recorded document. Broker coverage of the March 2022 launch said owners could rent twice a year with a one-month minimum, and a third-party broker sheet repeats a 30-day minimum; both are the developer's claim, not a Declaration. No Declaration is recorded yet, so the rental rule is unknown.No publicada en ningún documento registrado. La cobertura del lanzamiento de marzo de 2022 decía que el propietario podría alquilar dos veces al año con un mínimo de un mes, y una hoja de bróker repite un mínimo de 30 días; ambas son la afirmación del promotor, no una Declaración. Sin Declaración registrada todavía, la regla de alquiler es desconocida. |
RecommendationRecomendación
Buy it for the delivery, negotiate the last inventoryCómprelo por la entrega, negocie el último inventario
The case is certainty and address: a $600M loan closed, a topped-out structure, 85 percent sold and keys in summer 2027, at the tallest residential building south of Manhattan. Almost every risk this site measures on other towers has already been retired here.
The price is a branded premium, about 20 percent over what Aston Martin resales close at, so this is a home or a hold, not a launch-price trade. Negotiate the specific unit, get the recorded rental rule and the HOA budget before signing, and the position is clean.
El argumento es certeza y dirección: un préstamo de $600M cerrado, una estructura rematada, 85 por ciento vendido y llaves en verano de 2027, en el edificio residencial más alto al sur de Manhattan. Casi todos los riesgos que este sitio mide en otras torres ya están retirados aquí.
El precio es una prima de marca, un 20 por ciento sobre lo que cierran las reventas de Aston Martin, así que esto es una vivienda o una posición a largo plazo, no una operación a precio de lanzamiento. Negocie la unidad concreta, consiga la regla de alquiler registrada y el presupuesto de gastos antes de firmar, y la posición es limpia.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Cipriani Residences MiamiEl expediente completo de Cipriani Residences Miami
SourcesFuentes
- The Real Deal, Mast Capital scores $600M loan for Cipriani Residences Miami (Feb 2024)
- Commercial Observer, Mast Capital lands record $600M construction loan (Feb 2024)
- PROFILEmiami, Cipriani Residences Miami tops off, surpasses 80% sold ahead of summer 2027 delivery (Jul 2026)
- Fancy Pants Homes, $53M pair of penthouses crowns Miami's tallest condo tower (Sep 2026)
- Commercial Observer, Mast Capital buys the Brickell site for $103M (Dec 2021)
- CondoBlackBook, sales launch coverage: sizes, $1,000/sf average, rental claim (Mar 2022)
- Developer site, ciprianiresidencesmiami.com
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-17. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-17. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.