Country Club Drive, Aventura: nueve torres, medidas

La torre más líquida de la avenida. Las ventas cierran en una mediana de 46 días al 95 % del precio pedido original, y nueve meses de oferta es la proporción más sana del conjunto. Las unidades son compactas (mediana de 1.175 pies cuadrados), lo que mantiene los alquileres más bajos en dólares pero no por pie cuadrado. El $/sf cerrado bajó de 404 a 391 sobre una muestra pequeña del año anterior: se lee como estable.

Los precios pedidos están un 11 % por encima de lo que cierra, y la mitad de los anuncios ya bajaron una vez. Con 17 meses de oferta y una venta de 70 días, el edificio funciona para un comprador que ofrece sobre lo cerrado, no sobre lo anunciado. Las unidades de tres dormitorios cierran a 430 $/sf frente a 379 las de dos, así que la planta grande conserva mejor el valor aquí.

Veinte unidades en venta contra tres cierres en los últimos doce meses: la estantería más cargada de Country Club Drive. Las pocas ventas que cerraron se mantuvieron en 410 $/sf, pero los vendedores aceptaron el 90 % de su precio original tras cuatro meses. Para un comprador, aquí es donde más se negocia. Para un vendedor, es la salida más lenta del conjunto.

El precio por pie cuadrado más bajo entre las torres construidas después de 1990, y las unidades más grandes (mediana de 1.480 pies cuadrados). Nueve de trece anuncios ya han bajado, el anuncio mediano lleva cinco meses publicado y las ventas cierran al 86 % del precio original. Los valores están planos en 343 $/sf en ambos años. El mejor valor por pie cuadrado para una planta familiar, con la salvedad de que un edificio de 1990 arrastra obligaciones de inspección y de reservas.

La caída más marcada del grupo: el $/sf cerrado pasó de 336 a 290 en el año, sobre once ventas. Los vendedores aceptan el 87 % de su precio original. A cambio, el edificio tiene el mantenimiento más bajo por pie cuadrado (0,91 $), el alquiler más alto por pie cuadrado (3,22 $) y un rendimiento bruto del 10 %, el mejor del conjunto. Una torre de 1983: lea el informe de inspección estructural y el estudio de reservas antes de fijar una oferta.

Baja un 11 % interanual (de 353 a 313 $/sf) sobre doce ventas de dos dormitorios, con diecinueve unidades anunciadas y 13 meses de oferta. El mantenimiento es el más alto por pie cuadrado del conjunto (1,29 $), y ahí es donde hay que preguntar por derramas. Los dos dormitorios de 1.560 pies cuadrados se negocian en torno a 470.000 $, el dos dormitorios grande más barato de la avenida después de Terraces.

La excepción de la calle. Una unidad en venta contra nueve cierres en doce meses, 1,3 meses de oferta, y el $/sf cerrado sube un 8 % hasta 488. Las plantas son grandes (3.000 pies cuadrados en adelante) y se negocian entre 1,25 y 1,6 millones. Dentro de un conjunto de comprador, este es un edificio de vendedor: la única dirección de la avenida donde una unidad puede fijarse al precio pedido.

El nivel de lujo del conjunto. Las ventas cerradas pasaron de 678 a 816 $/sf, sobre cuatro y cinco ventas respectivamente, así que el nivel es más fiable que la tendencia. Los precios pedidos, a 1.015 $/sf, están un 25 % por encima de lo que cierra, y los vendedores terminaron al 87 % de su precio original. Los alquileres son fuertes, 6,49 $/sf, los más altos de la avenida.

Tres unidades en venta, dos ventas en dos años y una antigüedad mediana de anuncio de 416 días. Los precios pedidos, a 1.137 $/sf, están muy por encima de los 762 que cerraron. Es una estantería aspiracional: aquí el precio lo fija un comprador serio, no el anuncio.