A pocos minutos de Brickell y Downtown, unas pocas calles de casas siguen sobre el agua: Spring Garden, Durham Park y la orilla norte del río. Se venden de una a tres al año, así que no calculamos una mediana. Abajo está cada venta desde septiembre de 2021, con su agua, su lote y su zonificación, y las dos casas en venta hoy se leen frente a ellas.
Miami RiverSouth ForkSeybold Canal Los puntos más grandes están en venta hoy.
El MLS no distingue bien estas aguas: 4 de las 8 casas del canal Seybold están etiquetadas como “River”, incluida la venta más alta de los cinco años. Situamos cada venta en la imagen satelital. 7 están sobre el propio río, 3 sobre el brazo sur y 8 sobre el canal Seybold, una entrada navegable del río sin puente fijo hasta la bahía. Una casa que solo tiene vista al río, al otro lado de la calle, queda fuera.
Imágenes © Esri, Maxar, Earthstar Geographics. Posiciones según las coordenadas MLS de cada anuncio.
| Cierre | Casa | Agua | Precio | Pie² | Lote pie² | Pies de agua | $/sf | Zona |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2021-09 | 1024 Nw North River Dr | Miami River | $1,375,000 | 2,110 | 4,158 | 31 | $652 | T4-R |
| 2021-09 | 2060 Nw 13Th St | South Fork | $1,500,000 | 2,524 | 15,250 | 135 | $594 | T3-R |
| 2022-01 | 1036 Nw North River Dr | Miami River | $1,400,000 | 2,129 | n/a | $658 | T4-R | |
| 2022-05 | 2520 Nw North River Dr | Miami River | $1,200,000 | 1,573 | 9,050 | 60 | $763 | T3-O |
| 2022-05 | 617 Nw 7Th Street Rd | Seybold Canal | $1,600,000 | 2,016 | 7,000 | $794 | T3-R | |
| 2022-07 | 2091 Nw 14Th St | Miami River | $1,300,000 | 3,659 | 8,340 | 50 | $355 | T3-R |
| 2022-07 | 2600 Nw 18Th Ter | Miami River | $700,000 | 786 | 6,825 | 82 | $891 | D3 |
| 2023-02 | 951 Nw 7Th St Rd | Seybold Canal | $1,000,000 | 1,166 | 7,650 | $858 | T3-R | |
| 2023-03 | Spring Garden | Seybold Canal | $1,470,000 | 2,289 | 7,100 | $642 | T3-R | |
| 2023-10 | 925 Nw 7Th St Rd | Seybold Canal | $1,425,000 | 1,860 | 7,250 | $766 | T3-R | |
| 2024-01 | 2011 Nw 14Th St | Miami River | $1,050,000 | 850 | 7,425 | 55 | $1,235 | T3-R |
| 2024-02 | 1940 Nw 13Th St | South Fork | $1,150,000 | 1,700 | 6,360 | 60 | $676 | T3-R |
| 2024-02 | 2000 Nw 13Th St | South Fork | $1,375,000 | 1,348 | 7,380 | $1,020 | T3-R | |
| 2024-05 | 805 Nw 7Th St Rd | Seybold Canal | $1,850,000 | 2,738 | 7,000 | 50 | $676 | T3-R |
| 2025-10 | 641 Nw 7Th St Rd | Seybold Canal | $3,500,000 | 2,584 | 7,000 | $1,354 | T3-R | |
| 2026-01 | 691 Nw 7Th St Rd | Seybold Canal | $1,550,000 | 1,700 | 7,000 | $912 | T3-R | |
| 2026-03 | 901 Nw 7Th St Rd | Seybold Canal | $2,050,000 | 1,896 | 7,000 | $1,081 | T3-R | |
| 2026-04 | Durham Park | Miami River | $1,500,000 | 3,588 | 8,340 | 50 | $418 | T3-R |
En el canal Seybold, el precio pagado por pie cuadrado pasó de una mediana de 780 dólares en 2022-2023 a 1.081 dólares en 2025-2026, +39 %. Es el agua más líquida de la zona: 8 de las 18 ventas, una calle corta de casas con muelle, sin puente fijo hasta la bahía y con el skyline de Downtown al otro lado del río. La venta de 3.500.000 dólares de 2025 es una casa construida en 2017, el techo de la obra nueva en el canal.
Una casa se vendió dos veces: 2091 Nw 14Th St en Durham Park, sobre el río, 1.300.000 dólares en julio de 2022 y 1.500.000 dólares en abril de 2026: +15 %, 3,9 % al año. Un par es una anécdota, no una tasa para el río; se muestra porque es la única medida aquí que compara una casa consigo misma.
Fuente: MLS (Miami Realtors / Bridge), todas las ventas unifamiliares sobre el agua desde Spring Garden, junto a los puentes de Downtown, hasta la NW 27th Avenue, Ciudad de Miami, del 7 de septiembre de 2021 al 3 de noviembre de 2026; alquileres excluidos. Agua clasificada con imagen satelital y texto de los anuncios el 3 de noviembre de 2026; la ribera en pies según el anuncio, en blanco cuando no la indica. Zonificación: transecto de Miami 21 leído en el SIG del condado de Miami-Dade (MD_Zoning, capa municipal) el 3 de noviembre de 2026.
Las dos casas en venta piden 346 dólares por pie cuadrado de terreno y 54.602 dólares por pie de ribera. Los lotes T3 sobre el río vendidos en los mismos cinco años se pagaron a una mediana de 156 dólares por pie cuadrado de terreno y 19.583 dólares por pie de agua: lo que se pide es unas 2,2 veces eso. La diferencia es la zonificación. North River Dr es T4-R según Miami 21, donde se permiten casas adosadas y pequeños edificios multifamiliares; el resto del río es T3, una casa por lote. Quien paga estos precios paga por lo que el lote puede llegar a ser, y eso solo lo confirma la lectura de la parcela (y del distrito histórico, en Spring Garden).
Sin alquiler de corta estancia. Todas las casas de esta página están en un transecto T3 o T4-R de Miami 21, y el propio procedimiento de la Ciudad de Miami dice que las viviendas unifamiliares y dúplex en T3 y T4-R no pueden destinarse a alquiler de corta estancia. El código es de 2009, anterior a la preferencia estatal de Florida de 2011, y el tribunal de apelación permitió a la ciudad aplicarlo en 2018. Los contratos de 30 días o más no se ven afectados.
Sobre el agua, tres partidas deciden el costo: el muro de contención (su antigüedad y su último permiso), la zona de inundación y la cotización del seguro de viento e inundación. En Spring Garden, buena parte del barrio es distrito histórico de la ciudad, lo que condiciona cualquier reforma y cualquier nuevo desarrollo de un lote T4-R. Leemos la parcela, el permiso del muro y una cotización real de seguro antes de una oferta, nunca después.
Las casas sobre el río rara vez llegan al MLS antes de que alguien del barrio haya llamado. Díganos el presupuesto y el agua que busca; le enviamos lo que está en venta, lo que acaba de venderse y la lectura de la parcela de cada una.
Steve Gabison, Broker, Lic. BK3411036 · Carolina Peña, Broker, Lic. BK3288753