Un enclave histórico cerrado al este de Biscayne Boulevard donde cambian de manos una docena de casas al año. Se compra por la bahía y la arquitectura; el alquiler por noche no es el caso aquí. Hoy hay 3 casas en venta. Leemos los cierres, casa por casa, y la regla de alquiler, antes de que nada de esto entre en una lista corta.
El mercado, no el discurso
Dos conjuntos de cifras, y lo útil está en la diferencia. A la izquierda, lo que piden los vendedores hoy. A la derecha, lo que los compradores pagaron realmente en los últimos doce meses.
Fuente: MLS (Miami Realtors / Bridge), casas unifamiliares en Miami, condado de Miami-Dade, consultado el 21 de septiembre de 2026. Activos: 3 anuncios, 0 de ellos en 700.000 dólares o por debajo, de 2.390.000 a 5.950.000 dólares. Cerrados: 14 ventas en los doce meses anteriores a esa fecha, a una mediana del 94,8 % del último precio pedido, en una mediana de 92 días. Se excluyen los alquileres cerrados.
Lo que está en el mercado se pide por encima de lo que se ha estado cerrando, alrededor de un 51 % en precio por pie cuadrado. Es tanto un efecto de composición como un descuento: lo grande y lo que está frente al agua tarda más en venderse. Es también la razón por la que analizamos desde los cierres, nunca desde los precios pedidos.
Un mercado, varios precios
Es lo bastante pequeña para leerse como una sola: 3 casas en venta y 14 vendidas en doce meses, así que una sola mediana la resume, y los cierres casa por casa importan más que cualquier agrupación.
| Plano | En venta | Precio pedido mediano | $/sf | Cerradas 12 m | Mediana pagada | $/sf pagado |
|---|---|---|---|---|---|---|
| PARK PLAZA | 1 | · | · | 5 | $2,391,000 | $1,057 |
| BAYSHORE PLAZA UNIT NO 2 | 0 | · | · | 3 | · | · |
Leído el 21 de septiembre de 2026. Anuncios activos y cierres de los doce meses hasta esa fecha, agrupados por plano tal como lo registró el condado; una mediana sobre menos de 5 registros se omite. La casa mediana que se vendió tiene 2.068 pies cuadrados y fue construida en 1948. 0 de las 3 casas activas están sobre el agua.
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Antes de recomendar nada
0 de las 3 casas en el mercado mencionan Airbnb o alquiler de corta estancia en su propio texto del MLS. Las estancias cortas no están permitidas en casas aquí, y lo que hace útil esta página es lo que los cierres y los arrendamientos dicen sobre una casa que se conserva o se alquila por año. Esto es lo que leemos, sobre la propiedad que usted realmente considera, antes de que entre en una lista corta.
El código de zonificación de la Ciudad de Miami, Miami 21, se adoptó por la Ordenanza 13114 el 22 de octubre de 2009 y entró en vigor en 2010, antes del corte del 1 de junio de 2011 del Estatuto de Florida 509.032(7)(b), así que la ciudad conserva el derecho a prohibir los alquileres vacacionales. En el transecto T3, donde está casi toda casa de la ciudad, el único uso de derecho es el residencial, definido como vivienda permanente; el alojamiento, el uso transitorio de habitaciones amuebladas por menos de 30 días, no está permitido. El Tribunal de Apelación del Tercer Distrito lo confirmó en City of Miami v. Airbnb (5 de diciembre de 2018), y el propio procedimiento municipal dice que las estructuras unifamiliares y dúplex en T3 y T4-R no son elegibles. Leído el 20 de septiembre de 2026.
El transecto de un lote concreto se lee en el SIG de la Ciudad de Miami. Una casa en un lote T4-L, T4-O, T5 o T6 es otra lectura, con certificado de uso, business tax receipt y licencia estatal DBPR, y es rara en un barrio de casas. Los contratos de 30 días o más no se ven afectados.
Lo que leemos parcela por parcela es el expediente en el condado y en la ciudad, la zona de inundación y la edad del techo, y anotamos dónde lo leímos y en qué fecha.
Una asociación de propietarios o una restricción registrada puede prohibir lo que una ciudad permite. En una casa suele ser la restricción que manda.
Lo que esto significa para un inversor: se compra por la casa y por la cuadra, se mantiene o se restaura, y se alquila por año entre medias. Los contratos anuales del archivo son la línea de ingresos. Nada aquí es una proyección de lo que una casa va a generar.
Código Miami 21, Ciudad de Miami, Ordenanza 13114 del 22 de octubre de 2009, Artículo 4; Ciudad de Miami, Short-Term Rental / Lodging Procedures (miami.gov); City of Miami v. Airbnb Inc., No. 3D17-1213, 260 So.3d 478 (Fla. 3d DCA 2018); Estatutos de Florida 509.032(7)(b), texto de 2025. Una verificación lleva su fuente, su fecha y quien la leyó, y caduca a los doce meses, porque los códigos cambian. Nada en esta página certifica que un alquiler sea legal en ninguna dirección, y ninguna cifra aquí es una proyección de lo que una casa va a generar.
Misma costa, otras reglas
Otras zonas de casas a pocos minutos, cada una con su precio y su propia regla de alquiler. La pregunta que decide entre ellas tiene su propia página.
Preguntado antes de cada lista corta
No. El código de zonificación de la Ciudad de Miami, Miami 21, se adoptó por la Ordenanza 13114 el 22 de octubre de 2009 y entró en vigor en 2010, antes del corte del 1 de junio de 2011 del Estatuto de Florida 509.032(7)(b), así que la ciudad conserva el derecho a prohibir los alquileres vacacionales. En el transecto T3, donde está casi toda casa de la ciudad, el único uso de derecho es el residencial, definido como vivienda permanente; el alojamiento, el uso transitorio de habitaciones amuebladas por menos de 30 días, no está permitido. El Tribunal de Apelación del Tercer Distrito lo confirmó en City of Miami v. Airbnb (5 de diciembre de 2018), y el propio procedimiento municipal dice que las estructuras unifamiliares y dúplex en T3 y T4-R no son elegibles. Los contratos de mayor duración no se ven afectados. Leído el 20 de septiembre de 2026.
Hay 3 en venta el 21 de septiembre de 2026, a un precio pedido mediano de 4.500.000 dólares y 1.437 por pie cuadrado, de 2.390.000 a 5.950.000. En los doce meses previos se vendieron 14, a una mediana de 1.880.000 dólares y 949 por pie cuadrado, en una mediana de 92 días y al 94,8 % del último precio pedido.
14 casas unifamiliares se arrendaron por el MLS en los doce meses hasta el 21 de septiembre de 2026, a una mediana de 9.750 dólares al mes y 5,09 dólares por pie cuadrado. Frente a la casa mediana vendida en el mismo periodo, eso es un rendimiento bruto del 6,2 % antes de impuesto predial, seguro, mantenimiento y vacancia, y es una cifra de alquiler largo, no una proyección de estancia corta.
Es lo bastante pequeña para leerse como una sola: 3 casas en venta y 14 vendidas en doce meses, así que una sola mediana la resume, y los cierres casa por casa importan más que cualquier agrupación.
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