La página de Buena Vista mide toda la ciudad. Esta mide las casas entre las que realmente elige un comprador de 1,2 a 2 millones: 4 en venta hoy, 8 vendidas en los últimos doce meses, cinco años de precios en la misma franja y una casa leída frente a ellos. Solo ventas, según el MLS del 3 de noviembre de 2026.
La casa mediana vendida en esta franja tenía 2.006 pies cuadrados y fue construida en 1946. Los vendedores piden alrededor de un 38 % más por pie cuadrado de lo que pagaron los compradores en el año, y los compradores cerraron a una mediana del 97,1 % del último precio pedido en 101 días: esa diferencia, no el precio pedido, es la base de una oferta.
Fuente: MLS (Miami Realtors / Bridge), casas unifamiliares en venta en Buena Vista entre $1,2M y $2M, consultado el 3 de noviembre de 2026. Activas: 4 anuncios. Cerradas: 8 ventas en los doce meses anteriores. Solo medianas, nunca promedios. Alquileres excluidos.
| Año de cierre | Casas | Mediana pagada | $/pie² pagado |
|---|---|---|---|
| 2021 (from Sep) | 4 | $1,355,000 | $563 |
| 2022 | 6 | $1,572,500 | $672 |
| 2023 | 8 | $1,362,500 | $696 |
| 2024 | 5 | $1,360,000 | $746 |
| 2025 | 10 | $1,406,250 | $714 |
| 2026 (to Nov) | 7 | $1,450,000 | $779 |
En esta franja, el precio mediano por pie cuadrado pasó de 563 dólares en 2021 a 779 dólares en 2026, +39 % en total. Siguió subiendo después del salto de 2021-2022, +16 % desde 2022, señal de una demanda que supera a la oferta y no de un ajuste puntual.
6,0 % al año: la ganancia anual mediana de 6 casas vendidas dos veces en toda la zona (menos de cinco en esta franja), con dos años o más entre ambas ventas.
Fuente: MLS (Miami Realtors / Bridge), todos los cierres unifamiliares de Buena Vista del 5 de septiembre de 2021 al 3 de noviembre de 2026, conservados cuando el precio pagado estaba entre $1,2M y $2M. Reventas: la misma parcela vendida dos veces, con dos años o más de diferencia; 1 par por encima del 30 % anual eran reconstrucciones o reformas importantes y quedan fuera, porque miden una obra, no el mercado.
Pide 922 dólares por pie cuadrado. Los 4 cierres más cercanos de los últimos doce meses, de superficie similar (±25 %), pagaron una mediana de 861 dólares: el precio pedido está un 7 % por encima de lo que realmente se pagó por casas comparables. Ese es el margen en el que trabaja una oferta.
| Comparable vendido | Cierre | Precio | Pie² | $/sf |
|---|---|---|---|---|
| 261 Ne 47Th St | 2026-05-21 | $1,715,000 | 1,677 | $1,023 |
| 201 Ne 48Th St | 2026-03-30 | $1,450,000 | 1,700 | $853 |
| 146 Ne 47Th St | 2025-12-05 | $1,590,000 | 1,831 | $868 |
| 31 Ne 46Th St | 2026-07-06 | $1,650,000 | 2,006 | $823 |
MLS A11995084, consultado el 3 de noviembre de 2026. Comparables: cierres unifamiliares en Buena Vista de los últimos doce meses, superficie habitable a ±25 % de esta casa y precio entre el 75 % y el 135 % de su precio pedido, los más cercanos en tamaño primero. BlueBay Brokers puede no ser la agencia que publica el anuncio.
Los 3 anuncios activos más cercanos al precio pedido mediano de la franja, de 4. Datos MLS en vivo, considerados fiables pero no garantizados.
Buena Vista es T3 según Miami 21, el código de zonificación de la Ciudad de Miami adoptado en 2009, antes del límite del 1 de junio de 2011 de la ley de Florida: aquí una casa no puede alquilarse por menos de 30 noches, y el tribunal de apelación permitió a la ciudad aplicarlo en 2018 (City of Miami v. Airbnb). Es un mercado de propietarios que viven en su casa, y eso es lo que sostiene su valor de reventa.
Díganos qué debe ofrecer la casa. Le enviamos las casas de esta franja que encajan, cada una con sus comparables cerrados, su zona de inundación y una cotización real de seguro antes de ofertar.
Steve Gabison, Broker, Lic. BK3411036 · Carolina Peña, Broker, Lic. BK3288753