Una milla cuadrada de Broward entre Hollywood y Aventura, el oceano de un lado y el Turnpike del otro. Hoy hay 49 casas en venta y 28 de ellas están en 700.000 dólares o por debajo. Hallandale Beach es ademas una de las pocas ciudades de la zona que licencia alquileres vacacionales en casas corrientes, y por eso mismo una direccion por si sola no le dice nada.
El mercado, no el discurso
Dos conjuntos de cifras, y lo util esta en la diferencia. A la izquierda, lo que piden los vendedores hoy. A la derecha, lo que los compradores pagaron realmente en los ultimos doce meses.
Fuente: MLS (Miami Realtors / Bridge), casas unifamiliares en Hallandale Beach, condado de Broward, consultado el 14 de septiembre de 2026. Activos: 49 anuncios, 28 de ellos en 700.000 dólares o por debajo, de 320.000 a 12.950.000 dólares. Cerrados: 76 ventas en los doce meses anteriores a esa fecha, a una mediana del 95,1 % del último precio pedido, en una mediana de 73 días. Se excluyen los alquileres cerrados, y aquí eso reduce el archivo a la mitad: en Hallandale Beach aproximadamente uno de cada dos registros unifamiliares es un alquiler, no una venta.
Lo que está en el mercado se pide por encima de lo que se ha estado cerrando, alrededor de un 17 % en precio por pie cuadrado. Es tanto un efecto de composición como un descuento: lo grande y lo que está frente al agua tarda más en venderse. Es también la razón por la que analizamos desde los cierres, nunca desde los precios pedidos.
Un codigo postal, cuatro mercados
Toda la ciudad cabe en un unico codigo postal, el 33009, de modo que una tabla por codigo postal no diria nada aqui. Agrupada por barrio, la diferencia es de un factor once, y quien le cite un promedio unico de Hallandale Beach esta promediando los dos extremos.
| Donde | Que es | En venta | Precio pedido mediano | $/sf |
|---|---|---|---|---|
| Parte continental | La cuadricula entre Dixie Highway y el Turnpike, donde esta el stock invertible | 31 | $595,000 | $413 |
| Gulfstream Estates | Al sureste, a pie de Gulfstream Park | 6 | $637,500 | $436 |
| Diplomat Golf Estates | Alrededor del campo de golf, casas mas grandes y mas nuevas | 3 | $3,799,000 | $930 |
| Golden Isles | Las islas al este del Intracoastal, todas ellas sobre el agua | 10 | $6,347,000 | $1,079 |
Leído el 11 de septiembre de 2026. Cierres de los doce meses hasta esa fecha, con la misma agrupación: parte continental 449.500 dolares a 352 $/sf sobre 50 ventas, Gulfstream Estates 659.000 a 383 $/sf sobre 11 ventas, Golden Isles 3.200.000 a 984 $/sf sobre 15 ventas. Diplomat Golf Estates no tuvo ningun cierre unifamiliar en el periodo, asi que lleva un precio pedido y nada con que contrastarlo. La casa mediana en el mercado tiene 1.542 pies cuadrados; la que se vendio tenia 1.464 y fue construida en 1962. Catorce de las 50 activas estan frente al agua.
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Antes de recomendar nada
Once de las cincuenta casas hoy en el mercado anuncian uso de Airbnb o alquiler de corta estancia en su propio texto del MLS. Una de ellas afirma que la propiedad «esta en una ciudad que permite alquileres de Airbnb». La ciudad si tiene un programa de licencias, y esa frase sigue sin ser un hecho sobre esa casa. Esto es lo que leemos, sobre la propiedad que usted realmente considera, antes de que entre en una lista corta.
Hallandale Beach exige una licencia anual de operacion para cualquier propiedad, habitaciones y casas de invitados incluidas, alquilada por menos de 30 dias consecutivos, segun la Ordenanza 2018-003, mas un business tax receipt. La licencia vence cada 30 de septiembre. Nueva: 300 dolares de licencia, 45 de tramitacion, 25 de business tax receipt. Renovacion: 250, 45 y 25.
La Ordenanza 2023-003 exige una inspeccion antes de emitir la licencia y una cada ano despues, con treinta dias para corregir una infraccion, y un agente de alquiler vacacional localizable por telefono a cualquier hora y presente fisicamente en menos de sesenta minutos cuando la ciudad lo pida.
La clausula de derechos adquiridos de esa misma ordenanza protege los acuerdos en los distritos unifamiliares RS-5, RS-6 y RS-7 firmados antes del 21 de febrero de 2018. Los distritos unifamiliares son por tanto exactamente donde la respuesta depende de la parcela y de su historia, y no de la politica general de la ciudad. La leemos por folio, y registramos donde la leimos y en que fecha.
Una asociacion de propietarios o una restriccion registrada puede prohibir lo que la ciudad licencia. En una casa suele ser la restriccion que manda, y Golden Isles tampoco es la parte continental en este punto.
Lo que la licencia permite una vez concedida tambien esta escrito: dos personas por dormitorio, reuniones limitadas a una vez y media la ocupacion nocturna y nunca por encima de veinte, sin contar a los menores de trece anos. La primera infraccion son 250 dolares, luego 500 y mas, con suspensiones desde catorce dias. Y el impuesto no es opcional: una estancia de seis meses o menos paga el 6 % de tourist development tax del condado de Broward sobre el 6 % de impuesto estatal de Florida y el 1 % de surtax de Broward. Trece por ciento, antes de cualquier comision de plataforma, y le corresponde al operador cobrarlo y liquidarlo.
Fuentes: programa municipal de alquiler vacacional de la Ciudad de Hallandale Beach y su tabla de tasas; Ordenanza 2023-003, aprobada en segunda lectura el 19 de abril de 2023; formularios DR-15TDT (tasas locales de transient rental) y DR-15DSS del ano 2026 del Departamento de Hacienda de Florida. Una verificacion lleva su fuente, su fecha y quien la leyo, y caduca a los doce meses, porque los codigos cambian y una lectura de 2024 no es un hecho de 2026. Nada en esta pagina certifica que un alquiler sea legal en ninguna direccion, y ninguna cifra aqui es una proyeccion de lo que una casa va a generar.
Preguntado antes de cada lista corta
La ciudad los licencia: cualquier propiedad alquilada por menos de 30 dias consecutivos necesita una licencia anual de operacion segun la Ordenanza 2018-003, mas un business tax receipt. Que una casa concreta pueda registrarse depende de la parcela, no de la politica general de la ciudad: la clausula de derechos adquiridos de la Ordenanza 2023-003 protege los acuerdos en los distritos unifamiliares RS-5, RS-6 y RS-7 firmados antes del 21 de febrero de 2018. La leemos por folio, y nada en esta pagina certifica que un alquiler sea legal en ninguna direccion.
300 dolares de licencia, 45 de tramitacion y 25 de business tax receipt en una solicitud nueva; 250, 45 y 25 en la renovacion. La licencia vence cada 30 de septiembre. La Ordenanza 2023-003 exige ademas una inspeccion antes de emitirla y una cada ano despues, treinta dias para corregir una infraccion, y un agente localizable por telefono a cualquier hora y presente en menos de sesenta minutos.
El 6 % de tourist development tax del condado de Broward, sobre el 6 % de impuesto estatal de Florida y el 1 % de surtax de Broward. Trece por ciento en cualquier estancia de seis meses o menos, antes de cualquier comision de plataforma, y le corresponde al operador cobrarlo y liquidarlo.
Hay cincuenta en venta el 11 de septiembre de 2026, a un precio pedido mediano de 642.450 dolares y 446 por pie cuadrado, de 320.000 a 12.950.000, con 29 de ellas en 700.000 o por debajo. En los doce meses previos se vendieron 76, a una mediana de 525.000 dolares y 382 por pie cuadrado, en una mediana de 73 dias y al 95,2 % del ultimo precio pedido.
No. Toda la ciudad cabe en un codigo postal, el 33009, y la diferencia dentro de el es de un factor once: la parte continental pide una mediana de 595.000 dolares mientras Golden Isles, las islas al este del Intracoastal, pide 6.347.000.
Lista corta · 24 h
Diganos el presupuesto y lo que la casa tiene que hacer. Recibira una lista corta del inventario en vivo, los comparables cerrados detras de cada precio y, para cada direccion, lo que pudimos verificar sobre el uso de estancia corta y lo que no.
<strong>Lo que recibe:</strong> una lista corta del MLS y de fuera del MLS · los cierres detras de cada precio · la lectura de zonificacion por parcela, con su fuente y su fecha.
Envienos la direccion. Le respondemos con los comparables cerrados de su propia calle y lo que dice el registro sobre el uso de estancia corta en esa parcela.