El suelo más caro del grupo y un mercado de segunda residencia y de fideicomisos familiares. Se compra por la isla y los colegios, no por una tasa de capitalización. Hoy hay 37 casas en venta. Leemos los cierres, casa por casa, y la regla de alquiler, antes de que nada de esto entre en una lista corta.
El mercado, no el discurso
Dos conjuntos de cifras, y lo útil está en la diferencia. A la izquierda, lo que piden los vendedores hoy. A la derecha, lo que los compradores pagaron realmente en los últimos doce meses.
Fuente: MLS (Miami Realtors / Bridge), casas unifamiliares en Key Biscayne, condado de Miami-Dade, consultado el 21 de septiembre de 2026. Activos: 37 anuncios, 0 de ellos en 700.000 dólares o por debajo, de 3.300.000 a 237.000.000 dólares. Cerrados: 39 ventas en los doce meses anteriores a esa fecha, a una mediana del 93,3 % del último precio pedido, en una mediana de 93 días. Se excluyen los alquileres cerrados.
Lo que está en el mercado se pide por encima de lo que se ha estado cerrando, alrededor de un 33 % en precio por pie cuadrado. Es tanto un efecto de composición como un descuento: lo grande y lo que está frente al agua tarda más en venderse. Es también la razón por la que analizamos desde los cierres, nunca desde los precios pedidos.
Un mercado, varios precios
No. Agrupada por plano, la diferencia es real: BISCAYNE KEY ESTATES pide una mediana de 5.539.000 dólares (1.546 $/sf); TROPICAL ISLE HOMES 4 pide una mediana de 7.575.000 dólares (2.076 $/sf); CAPE FLORIDA SEC 3 pide una mediana de 16.500.000 dólares (2.323 $/sf). Quien le cite un promedio único está promediando todo eso.
| Plano | En venta | Precio pedido mediano | $/sf | Cerradas 12 m | Mediana pagada | $/sf pagado |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BISCAYNE KEY ESTATES | 8 | $5,539,000 | $1,546 | 10 | $3,487,500 | $1,280 |
| TROPICAL ISLE HOMES 4 | 6 | $7,575,000 | $2,076 | 10 | $5,242,500 | $1,755 |
| CAPE FLORIDA SEC 3 | 5 | $16,500,000 | $2,323 | 1 | · | · |
| TROPICAL ISLE HOMES 3 | 2 | · | · | 3 | · | · |
| MASHTA ISLAND | 2 | · | · | 2 | · | · |
| TROPICAL ISLE HOMES 1 | 2 | · | · | 2 | · | · |
Leído el 21 de septiembre de 2026. Anuncios activos y cierres de los doce meses hasta esa fecha, agrupados por plano tal como lo registró el condado; una mediana sobre menos de 5 registros se omite. La casa mediana que se vendió tiene 3.520 pies cuadrados y fue construida en 1960. 12 de las 37 casas activas están sobre el agua.
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Antes de recomendar nada
0 de las 37 casas en el mercado mencionan Airbnb o alquiler de corta estancia en su propio texto del MLS. Todavía no hemos leído la ordenanza de alquiler vacacional de Key Biscayne, así que esta página no afirma nada sobre estancias cortas: es un mercado de todo el año hasta que la regla se lea, se feche y se cite. Esto es lo que leemos, sobre la propiedad que usted realmente considera, antes de que entre en una lista corta.
Según el Estatuto de Florida 509.032(7)(b), una ciudad solo puede prohibir o limitar los alquileres vacacionales mediante reglas adoptadas el 1 de junio de 2011 o antes. Si Key Biscayne tiene una regla así, y qué dice, se lee en su código con el número de ordenanza y su fecha. Hasta entonces, nada aquí dice sí o no.
Cualquier estancia de seis meses o menos necesita la licencia estatal DBPR de alquiler vacacional y paga el tourist development tax del condado sobre el 6 % de impuesto estatal de Florida y el surtax del condado, diga lo que diga la ciudad.
Lo que leemos parcela por parcela es el expediente en el condado y en la ciudad, la zona de inundación y la edad del techo, y anotamos dónde lo leímos y en qué fecha.
Una asociación de propietarios o una restricción registrada puede prohibir lo que una ciudad permite. En una casa suele ser la restricción que manda.
Lo que esto significa para un inversor: analice esta zona sobre contratos anuales y sobre la reventa, que es lo que miden los cierres y los arrendamientos firmados; una ventaja de estancia corta, si la ordenanza la permite, es un extra a verificar, nunca el caso base.
Estatutos de Florida 509.032(7)(b), texto de 2025. La ordenanza municipal no se ha leído para esta página; cuando se lea, su número, fecha y lector aparecerán aquí. Nada en esta página certifica que un alquiler sea legal en ninguna dirección, y ninguna cifra aquí es una proyección de lo que una casa va a generar.
Misma costa, otras reglas
Otras zonas de casas a pocos minutos, cada una con su precio y su propia regla de alquiler. La pregunta que decide entre ellas tiene su propia página.
Preguntado antes de cada lista corta
Todavía no hemos leído la ordenanza de Key Biscayne, así que esta página no lo dice. Según el Estatuto de Florida 509.032(7)(b) una ciudad solo puede prohibir o limitar los alquileres vacacionales mediante reglas adoptadas el 1 de junio de 2011 o antes; la respuesta es el número de ordenanza y su fecha, que leemos antes de cualquier lista corta. Cualquier estancia de seis meses o menos necesita la licencia estatal DBPR y paga el impuesto turístico en todo caso.
Hay 37 en venta el 21 de septiembre de 2026, a un precio pedido mediano de 7.490.000 dólares y 1.988 por pie cuadrado, de 3.300.000 a 237.000.000. En los doce meses previos se vendieron 39, a una mediana de 4.600.000 dólares y 1.498 por pie cuadrado, en una mediana de 93 días y al 93,3 % del último precio pedido.
35 casas unifamiliares se arrendaron por el MLS en los doce meses hasta el 21 de septiembre de 2026, a una mediana de 21.500 dólares al mes y 6,32 dólares por pie cuadrado. Frente a la casa mediana vendida en el mismo periodo, eso es un rendimiento bruto del 5,6 % antes de impuesto predial, seguro, mantenimiento y vacancia, y es una cifra de alquiler largo, no una proyección de estancia corta.
No. Agrupada por plano, la diferencia es real: BISCAYNE KEY ESTATES pide una mediana de 5.539.000 dólares (1.546 $/sf); TROPICAL ISLE HOMES 4 pide una mediana de 7.575.000 dólares (2.076 $/sf); CAPE FLORIDA SEC 3 pide una mediana de 16.500.000 dólares (2.323 $/sf). Quien le cite un promedio único está promediando todo eso.
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