Frente al agua y vistas a la bahía con un inventario mínimo: una docena de casas en venta, así que la mediana pedida oscila con una sola venta de lujo mientras los cierres quedan muy por debajo. Hoy hay 14 casas en venta. Leemos los cierres, casa por casa, y la regla de alquiler, antes de que nada de esto entre en una lista corta.
El mercado, no el discurso
Dos conjuntos de cifras, y lo útil está en la diferencia. A la izquierda, lo que piden los vendedores hoy. A la derecha, lo que los compradores pagaron realmente en los últimos doce meses.
Fuente: MLS (Miami Realtors / Bridge), casas unifamiliares en North Bay Village, condado de Miami-Dade, consultado el 21 de septiembre de 2026. Activos: 14 anuncios, 0 de ellos en 700.000 dólares o por debajo, de 1.299.000 a 13.999.999 dólares. Cerrados: 16 ventas en los doce meses anteriores a esa fecha, a una mediana del 95,5 % del último precio pedido, en una mediana de 48 días. Se excluyen los alquileres cerrados.
Lo que está en el mercado se pide por encima de lo que se ha estado cerrando, alrededor de un 67 % en precio por pie cuadrado. Es tanto un efecto de composición como un descuento: lo grande y lo que está frente al agua tarda más en venderse. Es también la razón por la que analizamos desde los cierres, nunca desde los precios pedidos.
Un mercado, varios precios
Es lo bastante pequeña para leerse como una sola: 14 casas en venta y 16 vendidas en doce meses, así que una sola mediana la resume, y los cierres casa por casa importan más que cualquier agrupación.
| Plano | En venta | Precio pedido mediano | $/sf | Cerradas 12 m | Mediana pagada | $/sf pagado |
|---|---|---|---|---|---|---|
| TREASURE ISLAND | 8 | $5,647,500 | $1,335 | 13 | $990,000 | $598 |
| NORTH BAY ISLAND | 3 | · | · | 3 | · | · |
| TREASURE PLAZA | 3 | · | · | 0 | · | · |
Leído el 21 de septiembre de 2026. Anuncios activos y cierres de los doce meses hasta esa fecha, agrupados por plano tal como lo registró el condado; una mediana sobre menos de 5 registros se omite. La casa mediana que se vendió tiene 1.955 pies cuadrados y fue construida en 1951. 5 de las 14 casas activas están sobre el agua.
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Antes de recomendar nada
0 de las 14 casas en el mercado mencionan Airbnb o alquiler de corta estancia en su propio texto del MLS. Todavía no hemos leído la ordenanza de alquiler vacacional de North Bay Village, así que esta página no afirma nada sobre estancias cortas: es un mercado de todo el año hasta que la regla se lea, se feche y se cite. Esto es lo que leemos, sobre la propiedad que usted realmente considera, antes de que entre en una lista corta.
Según el Estatuto de Florida 509.032(7)(b), una ciudad solo puede prohibir o limitar los alquileres vacacionales mediante reglas adoptadas el 1 de junio de 2011 o antes. Si North Bay Village tiene una regla así, y qué dice, se lee en su código con el número de ordenanza y su fecha. Hasta entonces, nada aquí dice sí o no.
Cualquier estancia de seis meses o menos necesita la licencia estatal DBPR de alquiler vacacional y paga el tourist development tax del condado sobre el 6 % de impuesto estatal de Florida y el surtax del condado, diga lo que diga la ciudad.
Lo que leemos parcela por parcela es el expediente en el condado y en la ciudad, la zona de inundación y la edad del techo, y anotamos dónde lo leímos y en qué fecha.
Una asociación de propietarios o una restricción registrada puede prohibir lo que una ciudad permite. En una casa suele ser la restricción que manda.
Lo que esto significa para un inversor: analice esta zona sobre contratos anuales y sobre la reventa, que es lo que miden los cierres y los arrendamientos firmados; una ventaja de estancia corta, si la ordenanza la permite, es un extra a verificar, nunca el caso base.
Estatutos de Florida 509.032(7)(b), texto de 2025. La ordenanza municipal no se ha leído para esta página; cuando se lea, su número, fecha y lector aparecerán aquí. Nada en esta página certifica que un alquiler sea legal en ninguna dirección, y ninguna cifra aquí es una proyección de lo que una casa va a generar.
Misma costa, otras reglas
Otras zonas de casas a pocos minutos, cada una con su precio y su propia regla de alquiler. La pregunta que decide entre ellas tiene su propia página.
Preguntado antes de cada lista corta
Todavía no hemos leído la ordenanza de North Bay Village, así que esta página no lo dice. Según el Estatuto de Florida 509.032(7)(b) una ciudad solo puede prohibir o limitar los alquileres vacacionales mediante reglas adoptadas el 1 de junio de 2011 o antes; la respuesta es el número de ordenanza y su fecha, que leemos antes de cualquier lista corta. Cualquier estancia de seis meses o menos necesita la licencia estatal DBPR y paga el impuesto turístico en todo caso.
Hay 14 en venta el 21 de septiembre de 2026, a un precio pedido mediano de 5.012.000 dólares y 1.069 por pie cuadrado, de 1.299.000 a 13.999.999. En los doce meses previos se vendieron 16, a una mediana de 1.044.500 dólares y 642 por pie cuadrado, en una mediana de 48 días y al 95,5 % del último precio pedido.
16 casas unifamiliares se arrendaron por el MLS en los doce meses hasta el 21 de septiembre de 2026, a una mediana de 9.325 dólares al mes y 4,06 dólares por pie cuadrado. Frente a la casa mediana vendida en el mismo periodo, eso es un rendimiento bruto del 10,7 % antes de impuesto predial, seguro, mantenimiento y vacancia, y es una cifra de alquiler largo, no una proyección de estancia corta.
Es lo bastante pequeña para leerse como una sola: 14 casas en venta y 16 vendidas en doce meses, así que una sola mediana la resume, y los cierres casa por casa importan más que cualquier agrupación.
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El informe de 12 meses · 24 h
Los cierres de los últimos doce meses, los alquileres firmados, y la regla de alquiler con su fuente: el informe detrás de las cifras de esta página, más una lista corta si nos dice el presupuesto y lo que la casa tiene que hacer.
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