Frente al agua y vistas a la bahía con un inventario mínimo: una docena de casas en venta, así que la mediana pedida oscila con una sola venta de lujo mientras los cierres quedan muy por debajo. Hoy hay 14 casas en venta. Leemos los cierres, casa por casa, y la regla de alquiler, antes de que nada de esto entre en una lista corta.
El mercado, no el discurso
Dos conjuntos de cifras, y lo útil está en la diferencia. A la izquierda, lo que piden los vendedores hoy. A la derecha, lo que los compradores pagaron realmente en los últimos doce meses.
Fuente: MLS (Miami Realtors / Bridge), casas unifamiliares en North Bay Village, condado de Miami-Dade, consultado el 2 de noviembre de 2026. Activos: 14 anuncios, 0 de ellos en 700.000 dólares o por debajo, de 1.289.700 a 13.999.999 dólares. Cerrados: 14 ventas en los doce meses anteriores a esa fecha, a una mediana del 95,5 % del último precio pedido, en una mediana de 58 días. Se excluyen los alquileres cerrados.
Lo que está en el mercado se pide por encima de lo que se ha estado cerrando, alrededor de un 57 % en precio por pie cuadrado. Es tanto un efecto de composición como un descuento: lo grande y lo que está frente al agua tarda más en venderse. Es también la razón por la que analizamos desde los cierres, nunca desde los precios pedidos.
Un mercado, varios precios
No. Agrupada por plano, la diferencia es real: TREASURE ISLAND pide una mediana de 5.245.000 dólares (1.057 $/sf); NORTH BAY ISLAND pide una mediana de 4.475.000 dólares (962 $/sf). Quien le cite un promedio único está promediando todo eso.
| Plano | En venta | Precio pedido mediano | $/sf | Cerradas 12 m | Mediana pagada | $/sf pagado |
|---|---|---|---|---|---|---|
| TREASURE ISLAND | 7 | $5,245,000 | $1,057 | 12 | $994,500 | $623 |
| NORTH BAY ISLAND | 5 | $4,475,000 | $962 | 2 | · | · |
| TREASURE PLAZA | 3 | · | · | 0 | · | · |
Leído el 2 de noviembre de 2026. Anuncios activos y cierres de los doce meses hasta esa fecha, agrupados por plano tal como lo registró el condado; una mediana sobre menos de 5 registros se omite. La casa mediana que se vendió tiene 1.579 pies cuadrados y fue construida en 1951. 4 de las 14 casas activas están sobre el agua.
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Antes de recomendar nada
0 de las 14 casas en el mercado mencionan Airbnb o alquiler de corta estancia en su propio texto del MLS. La ciudad tiene una posición escrita contra las estancias cortas en casas, y no está resuelta frente a la ley estatal. Lo que hace útil esta página es lo que los cierres y los arrendamientos dicen sobre una casa que se conserva o se alquila por año. Esto es lo que leemos, sobre la propiedad que usted realmente considera, antes de que entre en una lista corta.
La Ordenanza 2022-008 del 19 de julio de 2022 derogó por nulo el programa de licencias de alquiler vacacional de 2016. La posición de la ciudad es que sus distritos residenciales solo contemplan vivienda permanente desde antes del 1 de junio de 2011, el corte del Estatuto de Florida 509.032(7)(b). Las propiedades que la ordenanza lista como ya licenciadas conservan el uso solo hasta una transferencia de propiedad, y las licencias nuevas son para distritos no residenciales. Leído el 5 de noviembre de 2026.
Un comprador no hereda la licencia: termina con la transferencia de propiedad, salvo transferencias en las que la misma persona física conserva el control. La ciudad apoya su posición en una política de planificación y no en una ordenanza de alquiler de corta estancia anterior a 2011, y no hemos leído nada que la ponga a prueba frente a la ley estatal. Pregunte a la ciudad por escrito antes de apoyarse en una u otra lectura.
Lo que leemos parcela por parcela es el expediente en el condado y en la ciudad, la zona de inundación y la edad del techo, y anotamos dónde lo leímos y en qué fecha.
Una asociación de propietarios o una restricción registrada puede prohibir lo que una ciudad permite. En una casa suele ser la restricción que manda.
Lo que esto significa para un inversor: analice esta zona sobre contratos anuales y sobre la reventa, y no cuente ningún ingreso de estancia corta hasta que la ciudad lo confirme por escrito para la dirección. Y el impuesto no es opcional en una estancia de seis meses o menos: el tourist development tax del condado sobre el 6 % de impuesto estatal de Florida y el surtax del condado, antes de cualquier comisión de plataforma, y le corresponde al operador cobrarlo y liquidarlo.
Ordenanza 2022-008 de North Bay Village, con su Anexo B (northbayvillage-fl.gov); Estatutos de Florida 509.032(7)(b), texto de 2025. Una verificación lleva su fuente, su fecha y quien la leyó, y caduca a los doce meses, porque los códigos cambian. Nada en esta página certifica que un alquiler sea legal en ninguna dirección, y ninguna cifra aquí es una proyección de lo que una casa va a generar.
Misma costa, otras reglas
Otras zonas de casas a pocos minutos, cada una con su precio y su propia regla de alquiler. La pregunta que decide entre ellas tiene su propia página.
Preguntado antes de cada lista corta
No cuente con ello. La Ordenanza 2022-008 del 19 de julio de 2022 derogó por nulo el programa de licencias de alquiler vacacional de 2016. La posición de la ciudad es que sus distritos residenciales solo contemplan vivienda permanente desde antes del 1 de junio de 2011, el corte del Estatuto de Florida 509.032(7)(b). Las propiedades que la ordenanza lista como ya licenciadas conservan el uso solo hasta una transferencia de propiedad, y las licencias nuevas son para distritos no residenciales. Un comprador no hereda la licencia: termina con la transferencia de propiedad, salvo transferencias en las que la misma persona física conserva el control. La ciudad apoya su posición en una política de planificación y no en una ordenanza de alquiler de corta estancia anterior a 2011, y no hemos leído nada que la ponga a prueba frente a la ley estatal. Pregunte a la ciudad por escrito antes de apoyarse en una u otra lectura. Leído el 5 de noviembre de 2026.
Hay 14 en venta el 2 de noviembre de 2026, a un precio pedido mediano de 4.627.000 dólares y 1.009 por pie cuadrado, de 1.289.700 a 13.999.999. En los doce meses previos se vendieron 14, a una mediana de 999.500 dólares y 642 por pie cuadrado, en una mediana de 58 días y al 95,5 % del último precio pedido.
18 casas unifamiliares se arrendaron por el MLS en los doce meses hasta el 2 de noviembre de 2026, a una mediana de 9.150 dólares al mes y 4,06 dólares por pie cuadrado. Frente a la casa mediana vendida en el mismo periodo, eso es un rendimiento bruto del 11,0 % antes de impuesto predial, seguro, mantenimiento y vacancia, y es una cifra de alquiler largo, no una proyección de estancia corta.
No. Agrupada por plano, la diferencia es real: TREASURE ISLAND pide una mediana de 5.245.000 dólares (1.057 $/sf); NORTH BAY ISLAND pide una mediana de 4.475.000 dólares (962 $/sf). Quien le cite un promedio único está promediando todo eso.
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