El mercado de sector escolar al sur de Sunset Drive: Sunset Elementary con nota A, tres jurisdicciones en un polígono, y casas que se negocian en millones por la dirección. Hoy hay 50 casas en venta. Leemos los cierres, casa por casa, y la regla de alquiler, antes de que nada de esto entre en una lista corta.
El mercado, no el discurso
Dos conjuntos de cifras, y lo útil está en la diferencia. A la izquierda, lo que piden los vendedores hoy. A la derecha, lo que los compradores pagaron realmente en los últimos doce meses.
Fuente: MLS (Miami Realtors / Bridge), casas unifamiliares en South Miami, condado de Miami-Dade, consultado el 3 de noviembre de 2026. Activos: 50 anuncios, 0 de ellos en 700.000 dólares o por debajo, de 1.299.000 a 172.500.000 dólares. Cerrados: 99 ventas en los doce meses anteriores a esa fecha, a una mediana del 94,8 % del último precio pedido, en una mediana de 93 días. Se excluyen los alquileres cerrados. La zona es el polígono de asignación de Sunset Elementary, no los códigos postales de alrededor.
Lo que está en el mercado se pide por encima de lo que se ha estado cerrando, alrededor de un 38 % en precio por pie cuadrado. Es tanto un efecto de composición como un descuento: lo grande y lo que está frente al agua tarda más en venderse. Es también la razón por la que analizamos desde los cierres, nunca desde los precios pedidos.
Un mercado, varios precios
No. Agrupada por código postal, la diferencia es real: 33143 pide una mediana de 9.710.000 dólares (1.565 $/sf); 33156 pide una mediana de 27.500.000 dólares (3.639 $/sf). Quien le cite un promedio único está promediando todo eso.
| Código postal | En venta | Precio pedido mediano | $/sf | Cerradas 12 m | Mediana pagada | $/sf pagado |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 33143 | 40 | $9,710,000 | $1,565 | 78 | $5,772,500 | $1,255 |
| 33156 | 11 | $27,500,000 | $3,639 | 11 | $17,950,000 | $2,564 |
| 33146 | 3 | · | · | 8 | $2,890,501 | $1,047 |
Leído el 3 de noviembre de 2026. Anuncios activos y cierres de los doce meses hasta esa fecha, agrupados por código postal; una mediana sobre menos de 5 registros se omite. La casa mediana que se vendió tiene 4.486 pies cuadrados y fue construida en 1991. 16 de las 50 casas activas están sobre el agua.
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Antes de recomendar nada
0 de las 50 casas en el mercado mencionan Airbnb o alquiler de corta estancia en su propio texto del MLS. La ciudad tiene una posición escrita contra las estancias cortas en casas, y no está resuelta frente a la ley estatal. Lo que hace útil esta página es lo que los cierres y los arrendamientos dicen sobre una casa que se conserva o se alquila por año. Esto es lo que leemos, sobre la propiedad que usted realmente considera, antes de que entre en una lista corta.
El código de desarrollo de South Miami define la vivienda turística como una casa unifamiliar o bifamiliar ofrecida principalmente por días, semanas, meses o temporadas, y más de dos cambios de ocupante al año en un distrito RS crean una presunción refutable de ese uso. Su tabla de usos solo permite la vivienda turística fuera de los distritos residenciales. El código data de 1989 (Ordenanza 19-89-1441) y esta definición no lleva ninguna nota de enmienda propia, lo que apunta a una regla anterior al 1 de junio de 2011, el corte del Estatuto de Florida 509.032(7)(b). No hemos visto una copia fechada que lo demuestre, y esa fecha decide si la preempción estatal alcanza la regla. Leído el 5 de noviembre de 2026.
Considere las estancias cortas como no disponibles salvo que la ciudad diga lo contrario por escrito. El sector de Sunset cruza además tres jurisdicciones, South Miami, el sur de Coral Gables y High Pines, cada una con su regla, así que aquí la respuesta se lee dirección por dirección. La línea de ingresos son los contratos anuales.
Lo que leemos parcela por parcela es el expediente en el condado y en la ciudad, la zona de inundación y la edad del techo, y anotamos dónde lo leímos y en qué fecha.
Una asociación de propietarios o una restricción registrada puede prohibir lo que una ciudad permite. En una casa suele ser la restricción que manda.
Lo que esto significa para un inversor: analice esta zona sobre contratos anuales y sobre la reventa, y no cuente ningún ingreso de estancia corta hasta que la ciudad lo confirme por escrito para la dirección. Y el impuesto no es opcional en una estancia de seis meses o menos: el tourist development tax del condado sobre el 6 % de impuesto estatal de Florida y el surtax del condado, antes de cualquier comisión de plataforma, y le corresponde al operador cobrarlo y liquidarlo.
Código de desarrollo de South Miami, sección 20-2.3 (definiciones) y la tabla de usos permitidos del artículo III y su tabla de enmiendas (library.municode.com), adoptado por la Ordenanza 19-89-1441 del 25 de octubre de 1989; Estatutos de Florida 509.032(7)(b), texto de 2025. Una verificación lleva su fuente, su fecha y quien la leyó, y caduca a los doce meses, porque los códigos cambian. Nada en esta página certifica que un alquiler sea legal en ninguna dirección, y ninguna cifra aquí es una proyección de lo que una casa va a generar.
Misma costa, otras reglas
Otras zonas de casas a pocos minutos, cada una con su precio y su propia regla de alquiler. La pregunta que decide entre ellas tiene su propia página.
Preguntado antes de cada lista corta
No cuente con ello. El código de desarrollo de South Miami define la vivienda turística como una casa unifamiliar o bifamiliar ofrecida principalmente por días, semanas, meses o temporadas, y más de dos cambios de ocupante al año en un distrito RS crean una presunción refutable de ese uso. Su tabla de usos solo permite la vivienda turística fuera de los distritos residenciales. El código data de 1989 (Ordenanza 19-89-1441) y esta definición no lleva ninguna nota de enmienda propia, lo que apunta a una regla anterior al 1 de junio de 2011, el corte del Estatuto de Florida 509.032(7)(b). No hemos visto una copia fechada que lo demuestre, y esa fecha decide si la preempción estatal alcanza la regla. Considere las estancias cortas como no disponibles salvo que la ciudad diga lo contrario por escrito. El sector de Sunset cruza además tres jurisdicciones, South Miami, el sur de Coral Gables y High Pines, cada una con su regla, así que aquí la respuesta se lee dirección por dirección. La línea de ingresos son los contratos anuales. Leído el 5 de noviembre de 2026.
Hay 50 en venta el 3 de noviembre de 2026, a un precio pedido mediano de 10.700.000 dólares y 1.772 por pie cuadrado, de 1.299.000 a 172.500.000. En los doce meses previos se vendieron 99, a una mediana de 5.795.000 dólares y 1.283 por pie cuadrado, en una mediana de 93 días y al 94,8 % del último precio pedido.
63 casas unifamiliares se arrendaron por el MLS en los doce meses hasta el 3 de noviembre de 2026, a una mediana de 13.800 dólares al mes y 4,85 dólares por pie cuadrado. Frente a la casa mediana vendida en el mismo periodo, eso es un rendimiento bruto del 2,9 % antes de impuesto predial, seguro, mantenimiento y vacancia, y es una cifra de alquiler largo, no una proyección de estancia corta.
No. Agrupada por código postal, la diferencia es real: 33143 pide una mediana de 9.710.000 dólares (1.565 $/sf); 33156 pide una mediana de 27.500.000 dólares (3.639 $/sf). Quien le cite un promedio único está promediando todo eso.
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