La apuesta
Domus Brickell Park es un edificio entregado y amueblado para renta corta en Brickell cuyas 21 fichas de reventa piden una mediana de $1.279 el pie, al nivel de los $1.276 a los que se revendieron este año los condominios construidos desde 2023 en los mismos códigos postales. Es decir, compra producto terminado que puede alquilar por noches al precio de mercado de la obra nueva, de un promotor que devolvió su préstamo y construye la segunda fase unas manzanas al norte.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33129, 33130, 33131 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $400.000 – $700.000 | 448 | $547,000 | $541 |
| $700.000 – $1,5M | 316 | $950,000 | $706 |
El mercado lo absorbe; la cola está dentro del edificio
Las dos bandas en las que opera Domus cerraron 764 viviendas en los últimos doce meses entre 33129, 33130 y 33131: 448 entre $400.000 y $700.000, y 316 entre $700.000 y $1,5M. Con 171 unidades, todo el edificio equivale a unos 0,2 años de esa demanda, así que el submercado no es la limitación. La cola es interna: hoy hay 21 unidades en reventa y 11 en alquiler, ninguna cerrada aún en el MLS, meses después de 120 cierres. Esos vendedores son el precio contra el que usted negocia, y las 579 unidades de Domus Brickell Center se suman al mismo grupo a partir de finales de 2027.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33129, 33130, 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33129, 33130, 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2024 | 5 | $1,628 |
| 2025 | 33 | $1,172 |
| 2026 | 25 | $1,276 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
El de un dormitorio es la línea de valor
Los estudios de unos 350 sf piden de $578.000 a $629.000, de $1.637 a $1.813 el pie. Los de un dormitorio, de 600 a 763 sf, piden de $768.000 a $980.000, de $1.272 a $1.338. Los de dos dormitorios, de 844 a 975 sf, piden de $975.000 a $1,5M, de $1.000 a $1.278 el pie salvo uno a $1.777. Frente a los $1.276 de la reventa en 2026 de producto posterior a 2023, los de uno y dos dormitorios están a precio de mercado y los estudios claramente por encima. El lanzamiento iba de $500.000 a $1,2M en 2024 (Commercial Observer), así que los revendedores piden cerca del precio de lanzamiento, no una prima sobre él.
Hoy en el MLS
21 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-10-08. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 313 | 0/1 | — | $569,000 | — | $600 | 1 |
| 1005 | 0/1 | 353 sf | $578,000 | $1,637 | $1,090 | 1 |
| 605 | 0/1 | — | $580,000 | — | $600 | 0 |
| 613 | 0/1 | — | $580,000 | — | $600 | 0 |
| 713 | 0/1 | — | $585,900 | — | $600 | 66 |
| 604 | 1/1 | — | $619,000 | — | $590 | 44 |
| 1104 | 0/1 | 347 sf | $629,000 | $1,813 | $587 | 0 |
| 708 | 1/1 | — | $699,900 | — | $1,030 | 60 |
| 301 | 1/2 | — | $765,000 | — | $1,546 | 37 |
| 306 | 1/1 | 600 sf | $768,000 | $1,280 | $1,090 | 146 |
| 610 | 1/1 | 628 sf | $799,000 | $1,272 | $1,090 | 7 |
| 803 | 1/1 | 600 sf | $799,900 | $1,333 | $1,020 | 279 |
| 510 | 1/1 | 628 sf | $840,000 | $1,338 | $1,090 | 102 |
| 216 | 2/2 | 975 sf | $975,000 | $1,000 | $1,709 | 0 |
| 402 | 1/2 | 763 sf | $975,000 | $1,278 | $600 | 35 |
| 1007 | 1/1 | — | $980,000 | — | $1,098 | 41 |
| 202 | 1/2 | — | $1,000,000 | — | $1,552 | 69 |
| 709 | 2/2 | 860 sf | $1,099,000 | $1,278 | $1,540 | 56 |
| 416 | 2/2 | 975 sf | $1,200,000 | $1,231 | $1,552 | 43 |
| 816 | 2/2 | 947 sf | $1,200,000 | $1,267 | $1,719 | 75 |
| 911 | 2/2 | 844 sf | $1,500,000 | $1,777 | $1,469 | 76 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12053738 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 353 sf.
| Gastos de comunidad a $1,75/sf/mes | −$7,413 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $578,000 | −$11,676 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,271 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$20,359 |
Nada que mantener, tres cosas que leer antes
Entregado, así que no hay depósito. El estudio más pequeño, a $578.000, cuesta unos $20.400 al año antes de ingresos: cuota de comunidad a la mediana de las fichas, $1,75 el pie, impuesto del 2,02 por ciento y seguro HO-6. Lo paga el alquiler por noches, a través de un programa del promotor que pasa la unidad al inventario hotelero desde una aplicación. Lea tres cosas antes de ofertar: la cláusula de alquiler de la declaración registrada, las condiciones y la comisión del programa, y la cuota de comunidad, más alta por pie en los estudios ($1.090 al mes en la unidad de 353 sf).
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | $70,6M en 2024 ($54,6M sénior de Forman Capital, $16M mezzanine de Core Capital), devueltos en su totalidad en abril de 2026 al venderse el edificio. |
| Prevendido | 60% en la última divulgación |
| Entrega | Entregado en 2026 (YearBuilt de Bridge). El promotor informa de 120 cierres en los primeros 60 días. Sin riesgo de obra y sin depósito que mantener. |
| Promotor | North Development, sociedad conjunta de Oak Capital (Ricardo Dunin, Miami) y Edifica (Perú). Construye ahora Domus Brickell Center, 579 unidades, en 1034 SW 2nd Ave. |
| Política de alquiler | Comercializado como apto para renta corta: los propietarios pueden incluir su unidad en el programa de alquiler del edificio (promotor, junio de 2026; hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026); pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Compre un dormitorio a precio de mercado, por debajo de lo pedido
Un edificio de renta corta en Brickell ya entregado, con el préstamo de construcción devuelto y 120 cierres en 60 días, que cotiza al precio al que se vende la obra nueva de Brickell.
Los de un dormitorio, a unos $1.300 el pie, son la línea que conviene poseer; los estudios llevan prima por pie. Oferte por debajo de lo pedido: 21 vendedores hoy y una segunda fase en camino significan que el precio lo pone el comprador.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Una vez que sea suya
Property Management Brickell LLC opera la unidad, como ya lo hace en todo Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula más de 2.900 reseñas con 4,82 como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de Domus Brickell Park
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Fuentes
- Commercial Observer, Short-term rental condo in Brickell lands $71M in financing (Apr 2024)
- Florida YIMBY, North Development secures $70M construction loan, breaks ground on Domus Brickell Park (Mar 2024)
- Profile Miami, North Development pays off $70M construction loan at Domus Brickell Park (Jun 2026)
- The Real Deal, Developers pay off $115 million in Miami condo loans (Jun 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-08. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.