La apuesta
Viceroy Brickell está terminado, frente al río y alquilándose: 36 contratos cerrados en cinco meses, los de un dormitorio a una mediana de $4.224 al mes. Sus 18 anuncios piden una mediana de $1.288 el pie. Los condominios entregados desde 2023 en Brickell y el centro se revendieron este año a $1.157. La marca cuesta un 11 por ciento sobre la obra nueva comparable, y el promotor ofrece un leaseback del 7 por ciento para cerrar la diferencia.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33131, 33130, 33132 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500.000 – $1M | 528 | $645,000 | $607 |
| $1M – $2M | 183 | $1,275,000 | $809 |
El mercado lo absorbe; el edificio compite consigo mismo
Las dos bandas en las que vende Viceroy cerraron 711 viviendas en el último año en 33131, 33130 y 33132: 528 entre $500.000 y $1M, 183 entre $1M y $2M. Con 498 unidades el edificio entero son unos ocho meses de eso, así que el submercado no es el límite. La oferta dentro del edificio sí: 18 unidades en venta, 80 en alquiler y un promotor que sigue vendiendo con incentivo. Espere negociar contra la lista del propio promotor, no contra la calle.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33131, 33130, 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33131, 33130, 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2024 | 12 | $1,258 |
| 2025 | 48 | $1,134 |
| 2026 | 39 | $1,157 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Dónde pide, tipología por tipología
Los estudios piden de $637.900 a $785.900, entre unos $1.300 y $1.435 el pie. Los de un dormitorio, de $850.000 a $1,16M, entre unos $1.140 y $1.270 el pie, la línea de valor del edificio. Los de dos dormitorios, de $1,26M a $2M, entre $1.225 y $1.555. Frente a $1.157 de las reventas de 2026 de obra posterior a 2023, los de un dormitorio quedan a menos del 10 por ciento y los estudios muy por encima. La lista de lanzamiento empezó en $600.000 en abril de 2024: los precios apenas se han movido en dos años.
Hoy en el MLS
18 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-06. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 412 | 0/1 | 489 sf | $637,900 | $1,304 | — | 0 |
| 2709 | 0/1 | 485 sf | $695,900 | $1,435 | $679 | 72 |
| 2204 | 0/1 | — | $785,900 | — | $820 | 67 |
| 1910 | 1/1 | 686 sf | $850,000 | $1,239 | $960 | 3 |
| 1611 | 1/1 | — | $949,000 | — | $1,050 | 1 |
| 2205 | 1/1 | 833 sf | $950,000 | $1,140 | $1,308 | 1 |
| 1708 | 1/1 | — | $955,000 | — | $700 | 63 |
| 1905 | 1/1 | 833 sf | $990,000 | $1,188 | $1,308 | 0 |
| 3308 | 1/1 | 862 sf | $999,000 | $1,159 | $1,376 | 3 |
| 3914 | 1/1 | 833 sf | $1,059,000 | $1,271 | $1,179 | 3 |
| 4014 | 1/1 | — | $1,159,000 | — | $1,179 | 6 |
| 1907 | 2/2 | 1,030 sf | $1,261,900 | $1,225 | — | 0 |
| 2506 | 2/2 | 1,041 sf | $1,450,000 | $1,393 | $1,665 | 18 |
| 4106 | 2/2 | 1,041 sf | $1,495,000 | $1,436 | $1,985 | 73 |
| 2006 | 2/2 | — | $1,599,000 | — | $1,985 | 45 |
| 2403 | 2/2 | — | $1,685,900 | — | $1,985 | 67 |
| 3902 | 2/2 | 1,286 sf | $1,999,000 | $1,554 | $1,457 | 8 |
| UPH01 | 3/3 | 1,481 sf | $2,850,000 | $1,924 | $2,417 | 12 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11991534 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 485 sf.
| Gastos de comunidad a $1,5/sf/mes | −$8,730 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $990,000 | −$19,998 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,746 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$30,474 |
Nada que financiar, tres cosas que leer antes
Entregado, así que sin depósito. Primero el leaseback: el promotor anunció dos años al 7 por ciento anual en agosto de 2026; obtenga los términos por escrito, porque el mercado abierto paga menos. Un dormitorio a la renta mediana y con la cuota del anuncio, unos $1.308 al mes, deja cerca del 3,5 por ciento neto antes de impuestos y seguro sobre una compra de $990.000. Segundo el mínimo de 30 días, que excluye la renta por noches. Tercero la declaración registrada.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | Préstamo de construcción de $164M de Truist Bank a una filial de Related, cerrado a finales de 2022 / enero de 2023, antes del cambio de alquiler a condominio. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Entregado en 2026 (YearBuilt de Bridge; alquileres cerrándose desde mayo de 2026). Sin riesgo de obra y sin depósito pendiente. |
| Promotor | Related Group (Jorge y Nick Pérez) con GTIS Partners; la primera torre residencial terminada de Viceroy en Estados Unidos. |
| Política de alquiler | Renta mensual, mínimo de 30 días según la asociación (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026; repetido en anuncios del MLS, Bridge leído el 6 de octubre de 2026); pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Compre un dormitorio, con el leaseback, al precio de cierre
Una torre terminada de Related con marca hotelera, préstamo de construcción cerrado y un mercado de alquiler ya medido: los de un dormitorio se alquilan a una mediana de $4.224, 22 contratos en cinco meses.
A unos $1.200 el pie un dormitorio está cerca de lo que cierra la obra nueva de Brickell. Tome el leaseback del 7 por ciento si se lo ofrecen por escrito y oferte por debajo de la lista; el edificio tiene inventario que mover.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Una vez que sea suya
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
El expediente completo de Viceroy Brickell
Siga leyendo
Fuentes
- The Real Deal, Viceroy reborn: Related launches sales of branded Brickell condo tower (April 2024)
- Florida YIMBY, Related Group and GTIS Partners announce collaboration with Viceroy on 45-story Brickell condo tower (April 2024)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-06. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.