Financiación del vendedor en un condo de Miami: lo que ofrecen de verdad

Usted paga la entrada en el cierre y firma un pagaré y una hipoteca a favor del vendedor, registrada en el condado como cualquier hipoteca bancaria. Las cuotas suelen calcularse a 30 años para que sean bajas, y el saldo vence en el pago globo, normalmente el quinto año, cuando usted refinancia con un banco o vende. El cierre se hace en una compañía de títulos, con seguro de título, exactamente igual que una compra al contado o con banco.

Un ejemplo sobre un condo de $500.000: el 30 por ciento de entrada son $150.000; $350.000 al 5 por ciento a 30 años son $1.879 al mes, $22.547 al año; a los cinco años quedan unos $321.000 por pagar, que vencen. En el cierre Florida cobra el impuesto de sellos documentales sobre el pagaré ($0,35 por cada $100, unos $1.225 aquí) y el impuesto intangible sobre la hipoteca (0,2 por ciento, unos $700).

Tres comprobaciones antes de firmar. El vendedor debe ser dueño de la unidad sin cargas, o tener el consentimiento escrito de su banco, porque una hipoteca con cláusula de vencimiento por venta puede exigirse cuando la unidad cambia de manos. Las condiciones del pagaré (tasa, globo, pago anticipado, recargos, qué pasa en caso de impago) las redacta un abogado inmobiliario de Florida, no se copian de un anuncio. Y la aprobación de la asociación del condominio sigue aplicando, como para cualquier comprador.

Que una unidad pueda alquilarse por noches lo decide la ciudad, la zonificación y la declaración del edificio, nunca la forma de pago. 18 de los 145 condos con financiación del vendedor mencionan el alquiler corto en sus observaciones; es lo que dice el vendedor, y leemos la declaración antes de recomendar cualquiera de ellos. Donde el alquiler por noches no está permitido, la misma unidad puede funcionar con alquileres de 30 días.

BlueBay Brokers cruza los anuncios con financiación del vendedor con los edificios cuya regla hemos leído, negocia el precio y el pagaré a la vez, y Property Management Brickell, nuestra empresa hermana, gestiona la unidad después. El simulador modela la misma unidad al contado y con financiación del vendedor lado a lado, para que la deuda se compare con ingresos verificables, no con una mediana de mercado.