Escriba un número MLS arriba
El simulador trae los datos reales de la propiedad y calcula
el punto de equilibrio en renta corta y en renta larga.
Cómo funciona el simulador
Escriba el número MLS de cualquier condo o casa en venta en Miami (MLS de Miami Realtors, leído en vivo a través de Bridge Data Output). El simulador toma el precio de lista, el mantenimiento (HOA) y el impuesto predial anual de la propiedad, y corre dos escenarios lado a lado sobre la misma compra.
Renta corta (Airbnb, por noche)
El ingreso bruto es la tarifa promedio por noche multiplicada por la ocupación. Los valores iniciales son promedios de mercado de AirDNA para la zona (del 51 % al 65 % de ocupación, según el área); cámbielos si conoce el edificio. Antes del HOA, el impuesto y el seguro se descuentan dos líneas de costos: los gastos operativos, 22 % por defecto (limpieza, lavandería, insumos, comisiones de pago y de plataforma, servicios, reparaciones menores), medidos en los libros de Property Management Brickell en los 12 meses hasta septiembre de 2026, y la administración profesional, 20 %. Esos libros cuentan lo que le llega al anfitrión, ya descontada la comisión de Airbnb: si su cifra de ingresos es antes de comisión, suba la línea operativa. Ponga la administración en 0 si usted mismo opera la unidad. Florida y Miami-Dade agregan cerca de 13 % en impuestos de venta y turismo (14 % en Miami Beach) sobre cada noche, que paga el huésped además de la tarifa: no es ingreso suyo.
Renta larga (contrato de 12 meses)
La renta mensual menos 8 % de vacancia y una reserva de mantenimiento de 1 % al año, y luego las mismas líneas de HOA, impuesto y seguro.
El impuesto predial después de comprar
La factura del vendedor no pasa al comprador: una venta lleva la tasación hacia el valor de mercado. Cuando el impuesto de la propiedad es menor que 1,8 % del precio, el simulador usa 2,0 % del precio como estimado y muestra al lado la factura del vendedor. Su primera factura completa puede ser distinta; confírmela con el Property Appraiser de Miami-Dade.
Financiamiento y salida
Ambos escenarios usan un pago inicial (30 % por defecto), una tasa de interés y un balloon de 5 a 15 años, la estructura de la mayoría de los financiamientos del vendedor y de los préstamos de portafolio en condos de Miami. Cada control mueve a la vez el punto de equilibrio, el flujo de caja mensual y el cap rate, para que vea de qué supuesto depende realmente el negocio.
Antes de confiar en una cifra de renta corta, confirme que el edificio permite rentas por noche: la mayoría de los condos de Miami no lo permiten. Vea qué edificios de Brickell permiten rentas diarias, cómo analizamos una propiedad y la guía de estrategia fiscal para renta corta.