Casas unifamiliares alrededor de Miami, medidas

Zonas de interés

Dónde están realmente las casas

Cada tarjeta lleva lo que piden los vendedores hoy y lo que los compradores pagaron realmente en los últimos doce meses, en la misma zona, con la misma consulta al MLS. La diferencia entre las dos líneas es la cifra útil. La etiqueta dice lo que sabemos sobre las estancias cortas a nivel de ciudad; nunca dice lo que una casa concreta puede hacer.

La ciudad licencia estancias cortas

Hollywood

Hollywood Hills · Hollywood Lakes · las manzanas de playa

$649,950Precio pedido mediano · 444 en venta

$550,000venta mediana, 12 meses

$379por pie cuadrado pagado

1,091cierres

La bolsa de casas unifamiliares más profunda de Broward a precio de Miami continental, y una ciudad que licencia los alquileres vacacionales en lugar de prohibirlos. La parcela sigue decidiendo.

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Hallandale Beach

Continental · Gulfstream Estates · Golden Isles

$649,900Precio pedido mediano · 49 en venta

$522,500venta mediana, 12 meses

$382por pie cuadrado pagado

76cierres

Una milla cuadrada entre Hollywood y Aventura, un código postal y un factor de once entre la cuadrícula continental y el frente al agua de Golden Isles. Más de la mitad de las casas están en 700.000 dólares o por debajo.

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Fort Lauderdale

Victoria Park · Las Olas Isles · Coral Ridge · Rio Vista

$992,500Precio pedido mediano · 810 en venta

$685,000venta mediana, 12 meses

$436por pie cuadrado pagado

1,757cierres

El mayor inventario de los doce y la dispersión más amplia, desde casas de interior hasta fincas frente a canal. Un programa municipal de registro en lugar de una prohibición, leído dirección por dirección.

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City of Miami

Silver Bluff · Shenandoah · Coral Way · Little Havana

$824,997Precio pedido mediano · 2,068 en venta

$690,000venta mediana, 12 meses

$408por pie cuadrado pagado

5,308cierres

El mercado de volumen y la forma más barata de entrar en una casa cerca del centro. La dispersión más amplia de las doce, así que la mediana dice menos aquí que la calle concreta.

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North Miami

North Miami · Keystone · Sans Souci

$717,500Precio pedido mediano · 120 en venta

$567,500venta mediana, 12 meses

$412por pie cuadrado pagado

236cierres

Precios accesibles y fácil acceso al 305. La regla municipal sobre estancias cortas aún no está en nuestro archivo, así que cada casa se lee dirección por dirección.

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Miami Lakes

Town of Miami Lakes · las secciones de los lagos

$1.26MPrecio pedido mediano · 51 en venta

$887,500venta mediana, 12 meses

$402por pie cuadrado pagado

130cierres

Un municipio planificado de parcelas grandes y frente a lago, comprado por familias por los colegios y la tranquilidad. El municipio licencia las estancias cortas con un certificado de uso y una inspección anual de incendios.

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North Bay Village

Tres islas entre Miami Beach y tierra firme

$5.25MPrecio pedido mediano · 13 en venta

$1.09Mventa mediana, 12 meses

$646por pie cuadrado pagado

17cierres

Frente al agua y vistas a la bahía con un inventario mínimo: una docena de casas en venta, así que la mediana pedida oscila con una sola venta de lujo mientras los cierres quedan muy por debajo.

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Coconut Grove

Ciudad de Miami · North y South Grove

$3.50MPrecio pedido mediano · 88 en venta

$2.73Mventa mediana, 12 meses

$1,053por pie cuadrado pagado

201cierres

Arbolado, todo a pie y la demanda de propietarios-ocupantes más fuerte del grupo, lo que sostiene el valor de reventa más que el rendimiento.

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Coral Gables

Coral Gables · Gables Estates · Cocoplum

$3.69MPrecio pedido mediano · 136 en venta

$2.20Mventa mediana, 12 meses

$919por pie cuadrado pagado

385cierres

Profundo, líquido y el más regulado de los doce. Analícelo como inversión a largo plazo o como vivienda propia, no como alquiler por noche.

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Miami Beach

Mid-Beach · North Beach · las islas

$5.50MPrecio pedido mediano · 153 en venta

$3.90Mventa mediana, 12 meses

$1,254por pie cuadrado pagado

233cierres

La mayor parte de Miami Beach exige un mínimo de seis meses; una lista corta de distritos permite el alquiler por noche. La regla es todo el caso de inversión aquí, así que resuélvala antes de ofertar.

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Morningside

Ciudad de Miami · el distrito histórico al este de Biscayne Blvd

$5.22MPrecio pedido mediano · 2 en venta

$1.88Mventa mediana, 12 meses

$949por pie cuadrado pagado

14cierres

Un enclave histórico cerrado al este de Biscayne Boulevard donde cambian de manos una docena de casas al año. Se compra por la bahía y la arquitectura; el alquiler por noche no es el caso aquí.

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Key Biscayne

Village of Key Biscayne

$7.95MPrecio pedido mediano · 35 en venta

$4.54Mventa mediana, 12 meses

$1,498por pie cuadrado pagado

40cierres

El suelo más caro del grupo y un mercado de segunda residencia y de fideicomisos familiares. Se compra por la isla y los colegios, no por una tasa de capitalización.

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Sobre estas cifras. Medianas, nunca promedios, sobre todos los anuncios unifamiliares activos y todos los cierres de los doce meses anteriores en cada zona, leídos en el MLS (Miami Realtors / Bridge) el 14 de septiembre de 2026: 3,969 casas en venta y 9,488 cierres en las 12 zonas, alquileres excluidos. Un puñado de villas frente al agua arrastra un promedio, y por eso no aparece ningún promedio en esta página. Los recuentos cambian a diario; cada página de zona muestra el inventario en vivo.

Sobre el alquiler de corta estancia. El alquiler por noche lo decide la ciudad y, dentro de ella, el distrito de zonificación y la parcela, nunca el condado ni el texto comercial de un anuncio. «La ciudad licencia estancias cortas» significa que la ciudad tiene un programa de licencia o registro bajo una ordenanza adoptada después del 1 de junio de 2011, que la ley de Florida (FSS 509.032(7)(b)) no le permite convertir en prohibición; nunca es una garantía para una dirección concreta. «Verificar por dirección» significa que la regla municipal aún no está en nuestro archivo, o que la respuesta depende de la parcela. Antes de que presente una oferta leemos la designación de zonificación y cualquier restricción registrada para esa parcela, con la fuente y la fecha. Pídanos que revisemos una casa concreta.

Una casa frente a un condominio

Lo que una casa cambia, y lo que no

El discurso dice que una casa gana al condominio en todas las líneas. No es así. Gana en control y en salida, y a cambio le entrega el techo, el jardín, el seguro y la zona de inundación.

Sin asociación, sin junta, y todas las facturas

Una casa no tiene cuota mensual ni una junta que pueda votar una regla de alquiler de un día para otro. A cambio, el techo, la piscina, el jardín y el seguro son suyos, y en una casa frente al agua solo la cobertura de viento e inundación puede superar la cuota de un condominio. Esas líneas las calculamos sobre la casa concreta, con el recibo de impuestos vigente y una cotización real de seguro, nunca con una regla general.

La regla vive en la parcela

Si una casa puede alquilarse por noche lo decide la ciudad, luego su distrito de zonificación, luego la parcela y cualquier restricción registrada. Cuatro ciudades de esta página licencian las estancias cortas y no pueden prohibirlas según la ley de Florida; Miami Beach las permite en una lista corta de distritos; en el resto la respuesta se lee dirección por dirección. Un anuncio que dice «Airbnb permitido» es texto comercial, no un permiso.

La salida es una familia, no un inversor

Los cierres en estas zonas se hacen al 92 % o 97 % del último precio pedido porque quien compra una casa suele ser alguien que va a vivir en ella. Esa es la red de seguridad de una compra unifamiliar: el mercado de reventa no depende de que la regla de alquiler se mantenga, y eso es exactamente lo que convierte una casa en una inversión a largo plazo y no en una apuesta.

De la cartera gestionada, no una proyección

Una casa, tres años de estados de cuenta

No imprimimos un ADR de mercado como si fuera su ingreso. Imprimimos una cifra que es nuestra: una casa de cuatro dormitorios con piscina en North Bay Village, operada como alquiler de corta estancia por Property Management Brickell, nuestra empresa de gestión afiliada. Pagos brutos al anfitrión, de su propio libro de reservas.

$184,670

2024 · 270 noches reservadas

$176,539

2025 · 249 noches reservadas

$142,774

12 meses hasta agosto de 2026

Fuente: libro de reservas de Property Management Brickell, pagos al anfitrión imputados a cada mes, leído el 11 de septiembre de 2026. Bruto antes de limpieza, gestión, comisiones de plataforma e impuesto turístico. Los últimos doce meses están por debajo de los dos años completos anteriores, y preferimos que lo vea a mostrarle una estimación de mercado. Una casa, una parcela, una licencia: no dice nada sobre la casa de al lado, y no es una proyección de lo que ganará ninguna otra casa. La dirección se omite; pida el estado de cuenta subyacente.

Antes de recomendar nada

Lo que leemos sobre la casa que usted realmente considera

La regla municipal, con su fecha

La ordenanza y cuándo se adoptó. Adoptada después del 1 de junio de 2011, la ciudad puede licenciar e inspeccionar pero no prohibir; adoptada antes, sí puede. Guardamos la fuente y la fecha de lectura, y una lectura caduca a los doce meses porque los códigos cambian.

El distrito y la parcela

En Miami Beach decide el distrito; en las ciudades que licencian, la historia de la parcela puede decidir, por una cláusula de derechos adquiridos. Leemos la designación de zonificación por folio, en el SIG del propio condado, y la registramos.

La asociación y el título

Una asociación de propietarios o una restricción registrada puede prohibir lo que la ciudad licencia. En una casa suele ser la restricción que manda, y está en el registro público, no en el anuncio.

La zona de inundación y el techo

El seguro es la línea que decide si una casa genera flujo de caja. La zona de inundación, el año del techo y el tipo de construcción fijan la prima; obtenemos una cotización real antes de la oferta, no después de la inspección.

Nada en esta página certifica que un alquiler sea legal en ninguna dirección, y ninguna cifra aquí es una proyección de lo que una casa va a ganar. Las reglas municipales se leen según FSS 509.032(7)(b); las de distrito y parcela, en el código municipal y el SIG del condado. Cada lectura lleva su fuente y su fecha.

Preguntado antes de cada lista corta

Casas unifamiliares alrededor de Miami, las preguntas que deciden

¿Qué ciudades alrededor de Miami permiten el alquiler de corta estancia en casas unifamiliares?

Cuatro ciudades de esta página tienen un programa de licencia o registro para estancias cortas bajo una ordenanza adoptada después del 1 de junio de 2011, que la ley de Florida (FSS 509.032(7)(b)) no les permite convertir en prohibición: Hollywood, Fort Lauderdale, Hallandale Beach y Miami Lakes. Miami Beach permite el alquiler por noche solo en una lista corta de distritos de zonificación y exige un mínimo de seis meses en el resto. En las demás ciudades la regla se lee dirección por dirección. Un programa municipal nunca es una garantía para una casa concreta: deciden la parcela, su historia y cualquier restricción registrada.

¿Cuánto cuesta una casa unifamiliar alrededor de Miami?

El 11 de septiembre de 2026 el precio pedido mediano iba de 642.450 dólares en Hallandale Beach y 649.950 en Hollywood a 7.975.000 en Key Biscayne, sobre 3.983 casas en venta en doce zonas. Los cierres de los doce meses anteriores, 9.556 en total, iban de una mediana de 525.000 dólares en Hallandale Beach a 4.475.000 en Key Biscayne, al 92 % o 97 % del último precio pedido según la zona.

¿De verdad una casa cuesta menos de mantener que un condominio?

No tiene cuota de asociación, y ese es todo el ahorro. El impuesto sobre la propiedad, el seguro, el techo, la piscina y el jardín son del propietario, y en una casa frente al agua solo la cobertura de viento e inundación puede superar la cuota mensual de un condominio. Esas líneas las calculamos sobre la casa concreta, con el recibo vigente y una cotización real, no con una regla general.

¿Cuánto gana realmente una casa unifamiliar gestionada en alquiler de corta estancia?

Un dato que publicamos porque es nuestro: una casa de cuatro dormitorios con piscina en North Bay Village operada por Property Management Brickell, nuestra empresa de gestión afiliada, generó 184.670 dólares brutos en pagos al anfitrión en 2024 sobre 270 noches reservadas, 176.539 en 2025 y 142.774 en los doce meses hasta agosto de 2026. Bruto antes de limpieza, gestión e impuestos; una casa, una parcela, una licencia. No dice nada sobre la casa de al lado.

Lista corta · 24 h

Reciba una lista corta de casas con la lectura de zonificación

Díganos el presupuesto, las zonas que considera y lo que la casa tiene que hacer. Recibirá una lista corta del inventario en vivo, los comparables cerrados detrás de cada precio y, para cada dirección, lo que pudimos verificar sobre el uso de estancia corta y lo que no.

Lo que recibe: una lista corta del MLS y de fuera del MLS · los cierres detrás de cada precio · la lectura de ciudad, distrito y parcela, con su fuente y su fecha.