The betLa apuesta
Baccarat is a 75-storey, 355-residence Brickell tower by Related Group, 95 percent sold and funded, so the decision is no longer the developer's list but the resale. Its one four-bedroom on the MLS asks $1,816 a foot, while Brickell condominiums delivered since 2023 resold this year at a median $1,275. Launch buyers paid from $1.1 million in 2021; an assignment priced near the delivered-stock number is the trade worth taking.
Baccarat es una torre de 75 pisos y 355 residencias en Brickell, de Related Group, vendida al 95 por ciento y financiada, así que la decisión ya no es la lista del promotor sino la reventa. Su único cuatro dormitorios en el MLS pide $1.816 el pie, mientras los condominios de Brickell entregados desde 2023 se revendieron este año a una mediana de $1.275. Los compradores del lanzamiento pagaron desde $1,1 millones en 2021; una cesión de contrato cerca de la cifra del producto entregado es la operación que vale la pena.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33131 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1M – $2.5M$1M – $2,5M | 119 | $1,350,000 | $871 |
| $2.5M and above$2,5M en adelante | 33 | $3,900,000 | $1,230 |
A sold building, a resale market still to formUn edificio vendido, un mercado de reventa por formarse
355 residences against 152 closings a year in their bands across 33131 is 2.3 years of supply, one of the lighter ratios in Brickell, and 95 percent of the building is already held by buyers who close in 2028. What reaches the market is resale: owners who bought from $1.1 million in 2021 and choose to sell at delivery. Two are listed today. Brickell runs 17.6 months of supply, which favours buyers, but the $2.5 million-and-above band closed 33 homes at a median $1,230 a foot, and that is where most of Baccarat's plans will trade.
355 residencias frente a 152 cierres al año en sus bandas en 33131 son 2,3 años de oferta, uno de los cocientes más ligeros de Brickell, y el 95 por ciento del edificio ya está en manos de compradores que cierran en 2028. Lo que llega al mercado es reventa: propietarios que compraron desde $1,1 millones en 2021 y deciden vender a la entrega. Hoy hay dos publicadas. Brickell tiene 17,6 meses de oferta, lo que favorece al comprador, pero la banda de $2,5 millones en adelante cerró 33 viviendas a una mediana de $1.230 el pie, y ahí se negociará la mayoría de los planos de Baccarat.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33131 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33131 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | withheld, 3 salesomitido, 3 ventas |
| 2025 | 26 | $1,237 |
| 2026 | 20 | $1,275 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
The value was at launchEl valor estaba en el lanzamiento
The launch list ran $1.1 million to $3.5 million on 1,336 to 3,022 sf (Condo Black Book preview, 2021), about $823 to $1,158 a foot: under the $871 the $1 million to $2.5 million band closes at today, and well under the $1,275 that Brickell's 2023-and-later deliveries resold at this year. That spread is the launch cohort's gain. The one four-bedroom resale asks $5,575,900 on 3,070 sf, $1,816 a foot, 42 percent over delivered new stock; the upper penthouse asks $31.76 million at $3,500. Areas are MLS figures, which on new construction often include the terrace.
La lista de lanzamiento iba de $1,1 a $3,5 millones sobre 1.336 a 3.022 sf (avance de Condo Black Book, 2021), unos $823 a $1.158 el pie: por debajo de los $871 a los que cierra hoy la banda de $1 a $2,5 millones, y muy por debajo de los $1.275 a los que se revendieron este año las entregas de Brickell desde 2023. Esa diferencia es la ganancia del grupo del lanzamiento. La única reventa de cuatro dormitorios pide $5.575.900 sobre 3.070 sf, $1.816 el pie, un 42 por ciento por encima del producto nuevo entregado; el penthouse superior pide $31,76 millones, a $3.500. Las superficies son las del MLS, que en obra nueva suelen incluir la terraza.
On the MLS todayHoy en el MLS
2 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-09. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
2 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-09. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3101 | 4/5 | 3,070 sf | $5,575,900 | $1,816 | $3,070 | 177 |
| UPH7201 | 5/10 | 9,074 sf | $31,760,000 | $3,500 | $9,074 | 296 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A11917230 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11917230 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $1,500,000 at 4.5% simple, 16 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,500,000 al 4.5% simple, a 16 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $150,000 | $150,000 | 16 mo | −$9,000 |
| Milestones already passed, due at signing (assumed)Hitos ya vencidos, pagaderos al firmar (asumido) | 20% | $300,000 | $450,000 | 16 mo | −$18,000 |
| At closingEn el cierre | 70% | $1,050,000 | $1,500,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $1,500,000 | −$27,000 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $27,000, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $27,000, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 1,336 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,336 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $1,500,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,500,000 | −$30,300 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$4,810 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$35,110 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
Related has not published a deposit schedule. The table uses the Miami standard and assumes a buyer entering now pays the milestones already passed at signing, so 30 percent is committed 16 months before an early-2028 closing. Bank OZK's $328 million loan funds the build, which removes the usual completion risk. The rental rule is marketed as a 3-day minimum on a broker inventory sheet; it is the whole income case, so read it in the condominium documents before pricing a short-stay operation.
Related no ha publicado un calendario de depósitos. La tabla usa el estándar de Miami y supone que quien entra ahora paga al firmar los hitos ya vencidos, así que el 30 por ciento queda comprometido 16 meses antes de un cierre a principios de 2028. El préstamo de $328 millones de Bank OZK financia la obra, lo que elimina el riesgo habitual de terminación. La regla de alquiler se comercializa como mínimo de 3 días en una hoja de inventario de broker; es todo el argumento de ingresos, así que léala en los documentos del condominio antes de valorar una operación de estancias cortas.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $328M construction loan from Bank OZK, closed March 2024, arranged by Berkadia. The tower was more than 95 percent sold when it closed.Préstamo de construcción de $328M de Bank OZK, cerrado en marzo de 2024 y estructurado por Berkadia. La torre estaba vendida en más del 95 por ciento al cerrarlo. |
| PresoldPrevendido | 95% at last disclosure95% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Early 2028, per the developer. Groundbreaking was October 2023 and the loan closed five months later, so the schedule is funded. General contractor John Moriarty & Associates.Principios de 2028, según el promotor. La obra arrancó en octubre de 2023 y el préstamo cerró cinco meses después, así que el calendario está financiado. Contratista general: John Moriarty & Associates. |
| DeveloperPromotor | Related Group (Jorge Pérez) with GTIS Partners, who bought the four-acre site for $104M in 2013 and are also building Viceroy Residences on it.Related Group (Jorge Pérez) con GTIS Partners, que compraron el terreno de cuatro acres por $104M en 2013 y construyen en él también Viceroy Residences. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed with a 3-day minimum stay (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado con estadía mínima de 3 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy an assignment, at the delivered-stock priceCompre una cesión, al precio del producto entregado
One of Brickell's best-underwritten deliveries: Related and GTIS, a $328 million Bank OZK loan, 95 percent sold, a site held since 2013, and 2.3 years of supply in its bands. Delivery risk is low.
The value was at launch. Today, buy an assignment or a resale only near what delivered Brickell stock closes at, about $1,275 a foot for the larger plans; at $1,816 you are paying for the name, not the market.
Una de las entregas mejor respaldadas de Brickell: Related y GTIS, un préstamo de $328 millones de Bank OZK, vendida al 95 por ciento, un terreno en cartera desde 2013 y 2,3 años de oferta en sus bandas. El riesgo de entrega es bajo.
El valor estaba en el lanzamiento. Hoy, compre una cesión o una reventa solo cerca de lo que cierra el producto entregado de Brickell, unos $1.275 el pie para los planos grandes; a $1.816 paga el nombre, no el mercado.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
The full file on Baccarat ResidencesEl expediente completo de Baccarat Residences
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SourcesFuentes
- Florida YIMBY, Related Group and GTIS secure $328M construction loan for 75-story Baccarat Residences (Apr 2024)
- Commercial Observer, Related Group scores $328M from Bank OZK to build Baccarat Residences (Mar 2024)
- Condo Black Book, preview of Baccarat Residences (2021, launch prices and sizes)
- Berkadia, Related Group and GTIS secure $328M loan for Baccarat Residences Miami
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-09. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-09. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.