The betLa apuesta
Casa Bella is a 319-residence tower at 1400 Biscayne Boulevard by Related Group and Alta, delivered this month and 95 percent sold, and the number that decides it is $877: what 33132 condominiums delivered since 2023 resold at per foot this year, against a median $1,249 asked by the 43 Casa Bella owners listed today. The trade is now a resale, and the right price sits much closer to the first number.
Casa Bella es una torre de 319 residencias en 1400 Biscayne Boulevard de Related Group y Alta, entregada este mes y vendida al 95 por ciento, y la cifra que la decide es $877: el precio por pie al que revendieron este año los condominios de 33132 entregados desde 2023, frente a la mediana de $1.249 que piden los 43 propietarios de Casa Bella en venta hoy. La operación ya es una reventa, y el precio correcto está mucho más cerca de la primera cifra.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33132 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $900K – $2M$900.000 – $2M | 55 | $1,175,000 | $678 |
| $2M and above$2M en adelante | 13 | $2,950,000 | $1,103 |
A just-delivered building, already crowded with sellersUn edificio recién entregado, ya lleno de vendedores
319 residences against 68 closings a year in their bands across 33132 is 4.7 years of supply, and 95 percent of the building has already been placed with buyers. What matters now is the resale flow: 43 residences, 13 percent of the tower, went on the MLS within weeks of the first closings, alongside 53 for lease. 33132 runs 25.8 months of supply. That is the most leverage a buyer will have in this building, and it is time-limited: the listings thin out once first owners either sell or lease.
319 residencias frente a 68 cierres al año en sus bandas en 33132 son 4,7 años de oferta, y el 95 por ciento del edificio ya está colocado. Lo que cuenta ahora es el flujo de reventa: 43 residencias, el 13 por ciento de la torre, salieron al MLS a las pocas semanas de los primeros cierres, junto con 53 en alquiler. 33132 tiene 25,8 meses de oferta. Es el mayor margen de negociación que un comprador tendrá en este edificio, y tiene fecha de caducidad: las fichas se reducen cuando los primeros propietarios venden o alquilan.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33132 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33132 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 16 | $877 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Where it is asking, and where it can clearDónde pide, y dónde puede cerrar
One-bedrooms ask $965,000 to $1.4 million on 711 to 1,595 sf, two-bedrooms $1.33 to $2.44 million, three-bedrooms $2.49 to $5.5 million, penthouses $7.9 to $9.63 million. The median ask is $1,249 a foot. In 33132 the $900,000 to $2 million band closed at $678 (mostly older stock), the $2 million-and-above band at $1,103, and condominiums built since 2023 at $877. A 2023 triplex penthouse contract set the district record at $2,138. Per-foot figures use MLS area, not yet checked against the County.
Los de un dormitorio piden de $965.000 a $1,4 millones sobre 711 a 1.595 sf, los de dos de $1,33 a $2,44 millones, los de tres de $2,49 a $5,5 millones, los penthouses de $7,9 a $9,63 millones. La mediana pedida es $1.249 el pie. En 33132 la banda de $900.000 a $2 millones cerró a $678 (sobre todo producto antiguo), la de $2 millones en adelante a $1.103, y los condominios construidos desde 2023 a $877. Un contrato de penthouse tríplex en 2023 marcó el récord del distrito en $2.138. Las cifras por pie usan la superficie del MLS, aún no contrastada con el Condado.
On the MLS todayHoy en el MLS
43 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-10, of which the 30 cheapest are shown. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
43 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-10, de las que se muestran las 30 más baratas. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3007 | 1/1 | 711 sf | $965,000 | $1,357 | $750 | 0 |
| 2607 | 1/1 | 711 sf | $990,000 | $1,392 | $750 | 5 |
| 2207 | 1/1 | 1,022 sf | $1,150,000 | $1,125 | $786 | 0 |
| 609 | 1/2 | 1,190 sf | $1,199,000 | $1,008 | $1,379 | 6 |
| 209 | 1/2 | 1,208 sf | $1,199,000 | $993 | $1,379 | 41 |
| 1804 | 1/2 | 1,216 sf | $1,275,000 | $1,049 | $1,280 | 1 |
| 2304 | 1/2 | 1,216 sf | $1,293,000 | $1,063 | $1,280 | 28 |
| 3004 | 1/2 | 1,216 sf | $1,295,000 | $1,065 | $1,281 | 26 |
| 202 | 2/2 | 1,303 sf | $1,325,000 | $1,017 | — | 41 |
| 206 | 1/3 | 1,595 sf | $1,400,000 | $878 | — | 0 |
| 305 | 2/3 | 1,613 sf | $1,545,900 | $958 | — | 721 |
| 505 | 2/3 | 1,613 sf | $1,550,000 | $961 | $1,753 | 8 |
| 303 | 2/4 | 1,819 sf | $1,590,000 | $874 | — | 11 |
| 1205 | 2/3 | 1,613 sf | $1,650,000 | $1,023 | $1,753 | 8 |
| 503 | 2/3 | 1,819 sf | $1,675,000 | $921 | — | 2 |
| 1905 | 2/3 | — | $1,800,000 | — | — | 13 |
| 1605 | 2/3 | 1,613 sf | $1,895,000 | $1,175 | $1,754 | 36 |
| 2106 | 2/2 | 1,326 sf | $1,895,000 | $1,429 | $1,464 | 41 |
| 1403 | 2/3 | — | $1,930,000 | — | $1,946 | 8 |
| 1903 | 2/3 | 1,819 sf | $1,950,000 | $1,072 | — | 9 |
| 2003 | 2/3 | 1,819 sf | $1,960,000 | $1,078 | $1,349 | 4 |
| 3506 | 2/2 | 1,362 sf | $1,990,000 | $1,461 | — | 13 |
| 3005 | 2/3 | 1,613 sf | $1,990,000 | $1,234 | $1,754 | 19 |
| 2305 | 2/3 | 1,613 sf | $2,150,000 | $1,333 | $1,216 | 1 |
| 3003 | 2/3 | — | $2,195,000 | — | $1,947 | 17 |
| 1706 | 2/2 | 1,362 sf | $2,295,000 | $1,685 | $1,464 | 47 |
| 4203 | 2/3 | 1,819 sf | $2,300,000 | $1,264 | $1,500 | 2 |
| 2502 | 2/2 | — | $2,300,000 | — | $1,393 | 6 |
| 3502 | 2/2 | 1,285 sf | $2,350,000 | $1,829 | $1,900 | 23 |
| 4303 | 2/3 | 1,819 sf | $2,438,954 | $1,341 | — | 881 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12072498 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12072498 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 711 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 711 sf.
| HOA at $1.05/sf/monthGastos de comunidad a $1,05/sf/mes | −$8,959 |
| Property tax at 2.02% of $1,199,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,199,000 | −$24,220 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,560 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$35,738 |
Nothing to carry, and the rent is already showingNada que mantener, y la renta ya se ve
Delivered, so no deposit and no construction risk. Three leases have closed on the MLS: two one-bedrooms at $5,300 and $5,900 a month, a two-bedroom at $8,300. Against a $1,199,000 one-bedroom, $5,600 a month is 5.6 percent gross, before the association (about $1.05 a foot a month, $1,280 on 1,216 sf), tax and insurance. 53 units are listed for lease at once, so first-year rents are capped. The 30-day minimum is from a broker inventory sheet; read the recorded declaration.
Entregado, así que sin depósito ni riesgo de obra. Tres alquileres han cerrado en el MLS: dos de un dormitorio a $5.300 y $5.900 al mes, uno de dos dormitorios a $8.300. Frente a un dormitorio de $1.199.000, $5.600 al mes son un 5,6 por ciento bruto, antes de la asociación (unos $1,05 por pie al mes, $1.280 sobre 1.216 sf), impuestos y seguro. Hay 53 unidades en alquiler a la vez, lo que limita las rentas del primer año. El mínimo de 30 días viene de una hoja de inventario de broker; lea la declaración registrada.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | $240M from Cain International, November 2023, arranged by Newmark. Paid off on completion in October 2026 (The Real Deal).$240M de Cain International, noviembre de 2023, estructurado por Newmark. Liquidado al terminar la obra en octubre de 2026 (The Real Deal). |
| PresoldPrevendido | 95% at last disclosure95% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Delivered. Topped off July 2025, closings began July 2026, completion announced October 2026 (The Real Deal, Florida YIMBY). Nothing left to build and no deposit to carry.Entregado. Remate de estructura en julio de 2025, cierres desde julio de 2026, finalización anunciada en octubre de 2026 (The Real Deal, Florida YIMBY). No queda nada por construir ni depósito que mantener. |
| DeveloperPromotor | Related Group (the Pérez family) with Alta Developers. Related bought the 2.8-acre site in 2014 for $57.7M (Commercial Observer). B&B Italia furnishes it, Piero Lissoni designed the interiors.Related Group (la familia Pérez) con Alta Developers. Related compró el terreno de 2,8 acres en 2014 por $57,7M (Commercial Observer). Amueblado por B&B Italia, interiores de Piero Lissoni. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as monthly rental, 30-day minimum (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado como renta mensual, mínimo 30 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy from the first-year sellers, not from the listCompre a los vendedores del primer año, no a la lista
Finished, funded and sold: Related and Alta built it with Coastal, paid off the $240 million Cain loan, and placed 95 percent of the residences. No delivery risk remains.
Offer toward the $1,103 a foot that 33132's $2 million-and-above band closes at, not the $1,249 median ask. A one-bedroom near $1 million that leases at $5,600 a month is the cleanest position in the building.
Terminado, financiado y vendido: Related y Alta lo construyeron con Coastal, liquidaron el préstamo de $240 millones de Cain y colocaron el 95 por ciento de las residencias. No queda riesgo de entrega.
Ofrezca hacia los $1.103 el pie a los que cierra la banda de $2 millones en adelante de 33132, no la mediana pedida de $1.249. Un dormitorio cerca de $1 millón que se alquila a $5.600 al mes es la posición más limpia del edificio.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Once you own itUna vez que sea suya
This building is monthly, not nightly, so Property Management Brickell LLC would run it as mid-term. Different rate, different occupancy, and I will show you that pro forma rather than a nightly one.
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
The full file on Casa Bella Residences by B&B ItaliaEl expediente completo de Casa Bella Residences by B&B Italia
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Related Group, Alta complete Casa Bella tower, pay off $240M loan (Oct 2026)
- Florida YIMBY, Casa Bella Residences opens at 1400 Biscayne Boulevard (Oct 2026, 319 units)
- Florida YIMBY, Casa Bella tops off at 56 stories (Jul 2025)
- Commercial Observer, Related and Alta land $240M to build Casa Bella (Nov 2023)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-10. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-10. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.