The betLa apuesta
Domus Brickell Park is a delivered, furnished short-term-rental building in Brickell whose 21 resale listings ask a median $1,279 a foot, level with the $1,276 that condominiums built since 2023 in the same postcodes resold at this year. So you buy finished stock you can rent by the night at the new-construction market price, from a developer that repaid its loan and is building phase 2 a few blocks north.
Domus Brickell Park es un edificio entregado y amueblado para renta corta en Brickell cuyas 21 fichas de reventa piden una mediana de $1.279 el pie, al nivel de los $1.276 a los que se revendieron este año los condominios construidos desde 2023 en los mismos códigos postales. Es decir, compra producto terminado que puede alquilar por noches al precio de mercado de la obra nueva, de un promotor que devolvió su préstamo y construye la segunda fase unas manzanas al norte.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33129, 33130, 33131 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $400K – $700K$400.000 – $700.000 | 448 | $547,000 | $541 |
| $700K – $1.5M$700.000 – $1,5M | 316 | $950,000 | $706 |
The market absorbs it; the queue is inside the buildingEl mercado lo absorbe; la cola está dentro del edificio
The two bands Domus trades in closed 764 homes in the trailing year across 33129, 33130 and 33131: 448 between $400,000 and $700,000, 316 between $700,000 and $1.5M. At 171 units the whole building is about 0.2 years of that, so the submarket is not the constraint. The queue is internal: 21 units listed for resale and 11 for rent today, none closed on the MLS yet, months after 120 closings. Those sellers are the price you negotiate against, and Domus Brickell Center's 579 units join the same pool from end 2027.
Las dos bandas en las que opera Domus cerraron 764 viviendas en los últimos doce meses entre 33129, 33130 y 33131: 448 entre $400.000 y $700.000, y 316 entre $700.000 y $1,5M. Con 171 unidades, todo el edificio equivale a unos 0,2 años de esa demanda, así que el submercado no es la limitación. La cola es interna: hoy hay 21 unidades en reventa y 11 en alquiler, ninguna cerrada aún en el MLS, meses después de 120 cierres. Esos vendedores son el precio contra el que usted negocia, y las 579 unidades de Domus Brickell Center se suman al mismo grupo a partir de finales de 2027.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33129, 33130, 33131 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33129, 33130, 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33129, 33130, 33131 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33129, 33130, 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2024 | 5 | $1,628 |
| 2025 | 33 | $1,172 |
| 2026 | 25 | $1,276 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
One-bedrooms are the value lineEl de un dormitorio es la línea de valor
Studios of about 350 sf ask $578,000 to $629,000, $1,637 to $1,813 a foot. One-bedrooms of 600 to 763 sf ask $768,000 to $980,000, $1,272 to $1,338. Two-bedrooms of 844 to 975 sf ask $975,000 to $1.5M, $1,000 to $1,278 a foot except one at $1,777. Against $1,276 for 2026 resales of post-2023 stock, one- and two-bedrooms sit at the market and studios well above it. Launch pricing ran $500,000 to $1.2M in 2024 (Commercial Observer), so resellers are asking close to launch, not a premium over it.
Los estudios de unos 350 sf piden de $578.000 a $629.000, de $1.637 a $1.813 el pie. Los de un dormitorio, de 600 a 763 sf, piden de $768.000 a $980.000, de $1.272 a $1.338. Los de dos dormitorios, de 844 a 975 sf, piden de $975.000 a $1,5M, de $1.000 a $1.278 el pie salvo uno a $1.777. Frente a los $1.276 de la reventa en 2026 de producto posterior a 2023, los de uno y dos dormitorios están a precio de mercado y los estudios claramente por encima. El lanzamiento iba de $500.000 a $1,2M en 2024 (Commercial Observer), así que los revendedores piden cerca del precio de lanzamiento, no una prima sobre él.
On the MLS todayHoy en el MLS
21 listings in this building are Active right now, pulled 2026-10-08. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
21 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-10-08. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 313 | 0/1 | — | $569,000 | — | $600 | 1 |
| 1005 | 0/1 | 353 sf | $578,000 | $1,637 | $1,090 | 1 |
| 605 | 0/1 | — | $580,000 | — | $600 | 0 |
| 613 | 0/1 | — | $580,000 | — | $600 | 0 |
| 713 | 0/1 | — | $585,900 | — | $600 | 66 |
| 604 | 1/1 | — | $619,000 | — | $590 | 44 |
| 1104 | 0/1 | 347 sf | $629,000 | $1,813 | $587 | 0 |
| 708 | 1/1 | — | $699,900 | — | $1,030 | 60 |
| 301 | 1/2 | — | $765,000 | — | $1,546 | 37 |
| 306 | 1/1 | 600 sf | $768,000 | $1,280 | $1,090 | 146 |
| 610 | 1/1 | 628 sf | $799,000 | $1,272 | $1,090 | 7 |
| 803 | 1/1 | 600 sf | $799,900 | $1,333 | $1,020 | 279 |
| 510 | 1/1 | 628 sf | $840,000 | $1,338 | $1,090 | 102 |
| 216 | 2/2 | 975 sf | $975,000 | $1,000 | $1,709 | 0 |
| 402 | 1/2 | 763 sf | $975,000 | $1,278 | $600 | 35 |
| 1007 | 1/1 | — | $980,000 | — | $1,098 | 41 |
| 202 | 1/2 | — | $1,000,000 | — | $1,552 | 69 |
| 709 | 2/2 | 860 sf | $1,099,000 | $1,278 | $1,540 | 56 |
| 416 | 2/2 | 975 sf | $1,200,000 | $1,231 | $1,552 | 43 |
| 816 | 2/2 | 947 sf | $1,200,000 | $1,267 | $1,719 | 75 |
| 911 | 2/2 | 844 sf | $1,500,000 | $1,777 | $1,469 | 76 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12053738 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12053738 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 353 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 353 sf.
| HOA at $1.75/sf/monthGastos de comunidad a $1,75/sf/mes | −$7,413 |
| Property tax at 2.02% of $578,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $578,000 | −$11,676 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,271 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$20,359 |
Nothing to carry, three things to read firstNada que mantener, tres cosas que leer antes
Delivered, so no deposit. The smallest studio at $578,000 costs about $20,400 a year to own before income: HOA at the listings' median $1.75 a foot, 2.02 percent tax and HO-6 insurance. Nightly rental is how it pays that, through a developer program that moves a unit into hotel inventory from an app. Read three things before an offer: the recorded declaration's rental clause, the program's terms and fee, and the HOA, which runs higher per foot on studios ($1,090 a month on the 353 sf unit).
Entregado, así que no hay depósito. El estudio más pequeño, a $578.000, cuesta unos $20.400 al año antes de ingresos: cuota de comunidad a la mediana de las fichas, $1,75 el pie, impuesto del 2,02 por ciento y seguro HO-6. Lo paga el alquiler por noches, a través de un programa del promotor que pasa la unidad al inventario hotelero desde una aplicación. Lea tres cosas antes de ofertar: la cláusula de alquiler de la declaración registrada, las condiciones y la comisión del programa, y la cuota de comunidad, más alta por pie en los estudios ($1.090 al mes en la unidad de 353 sf).
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | $70.6M in 2024 ($54.6M Forman Capital senior, $16M Core Capital mezzanine), repaid in full in April 2026 as the building sold out.$70,6M en 2024 ($54,6M sénior de Forman Capital, $16M mezzanine de Core Capital), devueltos en su totalidad en abril de 2026 al venderse el edificio. |
| PresoldPrevendido | 60% at last disclosure60% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Delivered in 2026 (Bridge YearBuilt). The developer reports 120 closings in the first 60 days. No construction risk and no deposit to carry.Entregado en 2026 (YearBuilt de Bridge). El promotor informa de 120 cierres en los primeros 60 días. Sin riesgo de obra y sin depósito que mantener. |
| DeveloperPromotor | North Development, a joint venture of Oak Capital (Ricardo Dunin, Miami) and Edifica (Peru). Now building Domus Brickell Center, 579 units, at 1034 SW 2nd Ave.North Development, sociedad conjunta de Oak Capital (Ricardo Dunin, Miami) y Edifica (Perú). Construye ahora Domus Brickell Center, 579 unidades, en 1034 SW 2nd Ave. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as short-term-rental friendly: owners may place their unit in the building's rental program (developer, June 2026; broker inventory sheet, read 17 September 2026); recorded declaration language not yet readComercializado como apto para renta corta: los propietarios pueden incluir su unidad en el programa de alquiler del edificio (promotor, junio de 2026; hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026); pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
Buy a one-bedroom at the market, under listCompre un dormitorio a precio de mercado, por debajo de lo pedido
A delivered Brickell short-term-rental building with its construction loan repaid and 120 closings in 60 days, trading at the price new Brickell stock clears.
The one-bedrooms at about $1,300 a foot are the line to own; studios carry a premium per foot. Offer under list: 21 sellers today and phase 2 coming means the buyer sets the price.
Un edificio de renta corta en Brickell ya entregado, con el préstamo de construcción devuelto y 120 cierres en 60 días, que cotiza al precio al que se vende la obra nueva de Brickell.
Los de un dormitorio, a unos $1.300 el pie, son la línea que conviene poseer; los estudios llevan prima por pie. Oferte por debajo de lo pedido: 21 vendedores hoy y una segunda fase en camino significan que el precio lo pone el comprador.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Once you own itUna vez que sea suya
Property Management Brickell LLC runs the unit, as it already does across Brickell, and my own host profile carries more than 2,900 reviews at 4.82 as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad, como ya lo hace en todo Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula más de 2.900 reseñas con 4,82 como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on Domus Brickell ParkEl expediente completo de Domus Brickell Park
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SourcesFuentes
- Commercial Observer, Short-term rental condo in Brickell lands $71M in financing (Apr 2024)
- Florida YIMBY, North Development secures $70M construction loan, breaks ground on Domus Brickell Park (Mar 2024)
- Profile Miami, North Development pays off $70M construction loan at Domus Brickell Park (Jun 2026)
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Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-08. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-08. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.