The betLa apuesta
One Park Tower is Turnberry's 292-residence lagoon tower at SoLé Mia, delivered in 2026, and the number that decides it is $1,149: what its first closing cleared per foot in August, against a median $1,384 asked by 21 resellers. The developer has a 962 sf one-bedroom pending at $1,074 a foot. Buy near the developer's price, not the reseller's.
One Park Tower es la torre de 292 residencias de Turnberry sobre la laguna de SoLé Mia, entregada en 2026, y la cifra que la decide es $1.149: lo que cerró por pie su primera venta en agosto, frente a una mediana de $1.384 pedida por 21 revendedores. El promotor tiene pendiente un dormitorio de 962 sf a $1.074 el pie. Compre cerca del precio del promotor, no del revendedor.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33181 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1M – $2M$1M – $2M | 20 | $1,325,000 | $721 |
| $2M – $3.5M$2M – $3,5M | 26 | $2,387,500 | $1,012 |
Delivery week: everyone lists at onceSemana de entrega: todos publican a la vez
33181 closes 46 homes a year between $1 million and $3.5 million, so 292 residences are 6.3 years of that band. Most are sold, so the real overhang is what owners put back on the market: 21 for sale and 42 for lease in the first weeks, against one sale and two leases closed. That is the normal shape of a delivery, and it is the buyer's leverage until the first wave clears.
33181 cierra 46 viviendas al año entre $1 millón y $3,5 millones, así que 292 residencias son 6,3 años de esa banda. La mayoría ya está vendida, de modo que el exceso real es lo que los propietarios vuelven a poner en el mercado: 21 en venta y 42 en alquiler en las primeras semanas, frente a una venta y dos alquileres cerrados. Es la forma normal de una entrega, y es la palanca del comprador hasta que pase la primera ola.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33181 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33181 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33181 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33181 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2026 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Reseller asks against what has closedLo que piden los revendedores frente a lo que ha cerrado
Resellers ask $1,146 to $1,642 a foot, median $1,384. What has actually traded is lower: 1609, a 1,462 sf two-bedroom, closed at $1,680,000, $1,149 a foot, 9.5 percent under its first price; a 962 sf one-bedroom is pending from the developer at $1,033,200, $1,074, while the same plan is asked at $1,385,000 three floors down. The 33181 band closes at $721 to $1,012, mostly older stock without the lagoon.
Los revendedores piden de $1.146 a $1.642 el pie, mediana $1.384. Lo que realmente se ha negociado está más abajo: 1609, un dos dormitorios de 1.462 sf, cerró a $1.680.000, $1.149 el pie, un 9,5 por ciento bajo su primer precio; un dormitorio de 962 sf está pendiente con el promotor a $1.033.200, $1.074, mientras el mismo plano se ofrece a $1.385.000 tres pisos más abajo. La banda de 33181 cierra de $721 a $1.012, en su mayoría producto antiguo y sin laguna.
On the MLS todayHoy en el MLS
21 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-17. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
21 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-17. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2010 | 1/2 | 962 sf | $1,385,000 | $1,440 | $1,297 | 63 |
| 1604 | 1/2 | 1,081 sf | $1,495,000 | $1,383 | $1,297 | 29 |
| 1704 | 1/2 | 1,081 sf | $1,550,000 | $1,434 | $1,339 | 26 |
| 2704 | 1/2 | 1,081 sf | $1,590,000 | $1,471 | $1,339 | 0 |
| 208 | 2/3 | 1,462 sf | $1,750,000 | $1,197 | $1,720 | 32 |
| 306 | 3/3 | 1,569 sf | $1,798,000 | $1,146 | $1,690 | 4 |
| 1503 | 2/3 | 1,334 sf | $1,850,000 | $1,387 | $1,598 | 0 |
| 509 | 3/3 | 1,462 sf | $1,850,000 | $1,265 | $1,755 | 39 |
| 611 | 2/3 | 1,571 sf | $1,885,000 | $1,200 | — | 5 |
| 2108 | 2/3 | 1,462 sf | $1,888,800 | $1,292 | — | 125 |
| 2103 | 3/3 | — | $1,925,000 | — | $1,598 | 4 |
| 1402 | 2/3 | — | $1,975,000 | — | $1,821 | 25 |
| 2302 | 2/3 | 1,545 sf | $2,102,700 | $1,361 | — | 126 |
| 1102 | 2/3 | 1,545 sf | $2,139,600 | $1,385 | — | 125 |
| 2703 | 2/3 | 1,334 sf | $2,190,000 | $1,642 | $1,598 | 19 |
| 2011 | 2/3 | 1,571 sf | $2,300,000 | $1,464 | $1,680 | 79 |
| 2511 | 2/3 | 1,571 sf | $2,350,000 | $1,496 | $1,834 | 8 |
| 701 | 3/4 | 2,131 sf | $2,650,000 | $1,244 | — | 125 |
| 901 | 3/4 | — | $2,800,000 | — | — | 5 |
| 1805 | 3/4 | 2,131 sf | $2,849,000 | $1,337 | $2,481 | 58 |
| 2301 | 3/4 | 2,131 sf | $2,999,999 | $1,408 | $2,683 | 23 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12076735 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12076735 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 962 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 962 sf.
| HOA at $1.2/sf/monthGastos de comunidad a $1,2/sf/mes | −$13,853 |
| Property tax at 2.02% of $1,495,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,495,000 | −$30,199 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,463 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$47,515 |
Rent is the untested numberLa renta es la cifra sin probar
Twenty one-bedrooms are offered for lease at a median $5,750 a month and none has closed yet; two two- and three-bedroom leases closed at $7,900 and $9,250. At $5,750 a one-bedroom bought at the developer's $1,033,200 grosses 6.7 percent, and after the association ($1,297 a month) about 5.2 percent before property tax, insurance and vacancy. Underwrite on closed rents once they exist.
Veinte unidades de un dormitorio se ofrecen en alquiler a una mediana de $5.750 al mes y ninguna ha cerrado; dos alquileres de dos y tres dormitorios cerraron a $7.900 y $9.250. A $5.750, un dormitorio comprado al precio del promotor de $1.033.200 da un 6,7 por ciento bruto, y tras la asociación ($1.297 al mes) cerca del 5,2 por ciento antes de impuesto predial, seguro y vacancia. Calcule con rentas cerradas cuando existan.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | $172M construction loan from Bank OZK, closed 25 March 2024 and arranged by Berkadia, with 60 percent presold (Turnberry). Reported about 80 percent sold in March 2026.Préstamo de construcción de $172M de Bank OZK, cerrado el 25 de marzo de 2024 con Berkadia, con el 60 por ciento prevendido (Turnberry). Alrededor del 80 por ciento vendido según reportes de marzo de 2026. |
| PresoldPrevendido | 80% at last disclosure80% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Delivered on the published spring-summer 2026 schedule, unchanged since the loan. The first sale and lease closings reached the MLS in August 2026.Entregado en el calendario publicado de primavera-verano de 2026, sin cambios desde el préstamo. Las primeras ventas y alquileres cerrados llegaron al MLS en agosto de 2026. |
| DeveloperPromotor | Turnberry (Jackie Soffer), through TB SM Condo Property Owner LLC. Arquitectonica architecture, Meyer Davis interiors, inside the SoLé Mia master plan.Turnberry (Jackie Soffer), a través de TB SM Condo Property Owner LLC. Arquitectura de Arquitectonica, interiores de Meyer Davis, dentro del plan maestro SoLé Mia. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as monthly rental, 30-day minimum (broker inventory sheet, read 17 September 2026). 42 lease listings on the MLS on 17 October 2026, two closed so far.Comercializado como renta mensual, mínimo 30 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026). 42 ofertas de alquiler en el MLS el 17 de octubre de 2026, dos cerradas hasta ahora. |
RecommendationRecomendación
Buy the first wave's discountCompre el descuento de la primera ola
For a buyer who wants new construction on the SoLé Mia lagoon, delivered and financed, the moment is now: the resale market is setting its first prices, and the one closing and one developer contract so far sit at $1,074 to $1,149 a foot, well under the asks.
Offer from those closings. Ask Turnberry what remains on its own price list before paying a reseller's premium, and check the recorded rental rules against the 30-day minimum the building is marketed with.
Para quien busca obra nueva sobre la laguna de SoLé Mia, entregada y financiada, el momento es ahora: la reventa está fijando sus primeros precios, y el único cierre y el contrato del promotor se sitúan de $1.074 a $1.149 el pie, muy por debajo de lo pedido.
Ofrezca desde esos cierres. Pregunte a Turnberry qué queda en su propia lista de precios antes de pagar la prima de un revendedor, y verifique las reglas de alquiler registradas frente al mínimo de 30 días con el que se comercializa el edificio.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Once you own itUna vez que sea suya
This building is monthly, not nightly, so Property Management Brickell LLC would run it as mid-term. Different rate, different occupancy, and I will show you that pro forma rather than a nightly one.
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
The full file on One Park Tower By TurnberryEl expediente completo de One Park Tower By Turnberry
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SourcesFuentes
- Turnberry, ONE Park Tower by Turnberry secures $172M construction loan (April 2024)
- Commercial Observer, Turnberry lands Bank OZK loan for SoLé Mia's One Park Tower (March 2024)
- Florida YIMBY, Turnberry breaks ground on ONE Park Tower at SoLé Mia
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-17. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-17. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.