La apuesta
Aria Reserve es un par de torres frente a la bahía en Edgewater, 782 residencias ya entregadas, y la cifra que lo decide es $993: la mediana por pie a la que sus propias unidades cerraron realmente en el MLS este último año, frente a los $1.262 que piden los 34 propietarios que venden hoy. Los compradores del lanzamiento en 2021 pagaron unos $750 el pie, así que el edificio ya se ha revalorizado un tercio. La ventaja del próximo comprador es pagar el precio de cierre, no el pedido.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33137 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $900.000 – $2M | 134 | $1,375,000 | $866 |
| $2M – $7M | 66 | $2,974,450 | $1,053 |
Dos torres, una sola entrega: su capacidad de negociación
782 residencias frente a 200 cierres al año en sus dos bandas en 33137 son 3,9 años de oferta, y el calendario pesa más que el cociente. Las 383 de la Torre Sur se entregaron en 2025; las 399 de la Torre Norte recibieron este mes su certificado de ocupación temporal, así que una segunda ola de primeros propietarios recibe las llaves ahora, mientras 34 propietarios de la Torre Sur ya están a la venta con una mediana de 72 días en el mercado. Las ventas cerradas aquí se pactaron a una mediana del 95 por ciento del último precio pedido. Es una ventana para el comprador: la mayor oferta y los vendedores más motivados que verá este edificio.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 5 | $1,017 |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 46 | $993 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Dónde se negocia, plano por plano
Los de un dormitorio cerraron a una mediana de $1.062.500 (unos $1.015 el pie), los de dos a $1.480.000 ($951), los de tres a $1.710.000 ($989) y los de cuatro a $2.717.500 ($1.034). Todos los condominios de 33137 construidos desde 2023 se revendieron este año a una mediana de $993, y Aria es la mayor parte de esa muestra. El de un dormitorio de entrada pide $1.190 el pie, un 20 por ciento por encima de lo que cierra el producto nuevo, y la mediana pedida es $1.262. La lista de lanzamiento promedió unos $750 el pie en 2021 (comunicado de lanzamiento de Melo Group). Las cifras por pie usan la superficie del MLS, aún no contrastada con el Condado.
Hoy en el MLS
34 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-09, de las que se muestran las 30 más baratas. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1004 | 1/2 | 966 sf | $1,150,000 | $1,190 | $1,030 | 80 |
| 504 | 1/2 | — | $1,325,000 | — | $1,030 | 76 |
| 2304 | 1/2 | 966 sf | $1,450,000 | $1,501 | $1,030 | 92 |
| 3004 | 1/2 | 966 sf | $1,450,000 | $1,501 | $1,030 | 73 |
| 2106 | 2/2 | — | $1,550,000 | — | $1,200 | 3 |
| 606 | 2/3 | 1,545 sf | $1,560,600 | $1,010 | $1,500 | 217 |
| 1606 | 3/3 | 1,545 sf | $1,600,000 | $1,036 | $909 | 63 |
| 4906 | 2/3 | 1,545 sf | $1,775,000 | $1,149 | $1,545 | 2 |
| 2003 | 3/4 | 1,643 sf | $1,799,000 | $1,095 | $1,641 | 300 |
| 503 | 3/4 | 1,651 sf | $1,799,000 | $1,090 | $1,651 | 71 |
| 1802 | 2/3 | 1,283 sf | $1,800,000 | $1,403 | $1,366 | 29 |
| 5206 | 2/3 | 1,576 sf | $1,950,000 | $1,237 | $1,393 | 113 |
| 3806 | 2/3 | 1,545 sf | $1,950,000 | $1,262 | $1,333 | 444 |
| 1206 | 3/3 | 1,306 sf | $1,950,000 | $1,493 | $1,350 | 7 |
| 3402 | 2/3 | 1,542 sf | $1,975,000 | $1,281 | $1,365 | 366 |
| 4306 S | 2/3 | 1,545 sf | $1,998,000 | $1,293 | $1,332 | 103 |
| 3002 | 2/3 | 1,571 sf | $2,000,000 | $1,273 | $1,335 | 369 |
| 805 | 3/4 | 1,759 sf | $2,050,000 | $1,165 | $1,523 | 199 |
| 1506 | 2/3 | 1,306 sf | $2,100,000 | $1,608 | $1,332 | 0 |
| 1005 | 3/4 | 1,759 sf | $2,100,000 | $1,194 | $1,553 | 0 |
| 3502 | 2/3 | 1,283 sf | $2,149,000 | $1,675 | $1,310 | 23 |
| 1405 | 3/4 | 1,760 sf | $2,200,000 | $1,250 | — | 38 |
| 2602 | 2/3 | 1,571 sf | $2,250,000 | $1,432 | $1,309 | 206 |
| 204-A | 2/3 | 1,498 sf | $2,300,000 | $1,535 | $1,500 | 1 |
| 1406 | 3/3 | 1,715 sf | $2,500,000 | $1,458 | — | 225 |
| 2201 | 4/6 | 2,686 sf | $2,900,000 | $1,080 | $2,462 | 11 |
| 5507 | 4/6 | 2,520 sf | $2,950,000 | $1,171 | $2,261 | 37 |
| 4601 | 4/— | 2,663 sf | $2,999,000 | $1,126 | $2,500 | 238 |
| 5407 | 4/6 | 2,582 sf | $3,189,000 | $1,235 | $2,600 | 159 |
| 1407 | 4/6 | 2,520 sf | $3,285,000 | $1,304 | — | 45 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12042723 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 966 sf.
| Gastos de comunidad a $0,93/sf/mes | −$10,781 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,062,500 | −$21,462 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,478 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$35,721 |
Nada que mantener, y la renta consta en el registro
Entregado: sin depósito y sin riesgo de construcción. La pregunta del ingreso la responde el registro: 151 alquileres cerrados aquí en doce meses, un dormitorio a una mediana de $6.000 al mes, dos dormitorios a $8.550, tres a $9.000, cuatro a $14.000. Frente a un dormitorio de $1.062.500 eso es un 6,8 por ciento bruto, antes de la cuota de la asociación (unos $0,93 por pie al mes, aproximadamente $1.030 en una unidad de 966 sf), el impuesto predial y el seguro. La hoja de inventario de broker lo presenta como edificio de mínimo 30 días; lea la declaración registrada antes de contar con estancias mensuales amuebladas.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | No publicado. Ningún préstamo de construcción de Aria Reserve aparece en la prensa especializada que leímos. Melo Group vendió la Torre Sur con depósitos del 30 por ciento para compradores estadounidenses y del 40 por ciento para internacionales (comunicado de lanzamiento, junio de 2021). |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Torre Sur entregada en 2025 (YearBuilt de Bridge). La Torre Norte recibió su certificado de ocupación temporal en octubre de 2026 (Resident, 6 de octubre de 2026). No queda nada por construir ni depósito que mantener. |
| Promotor | Melo Group (la familia Melo), que entrega torres en Miami desde 2003, entre ellas Aria on the Bay, al lado. Arquitectura de Arquitectonica. |
| Política de alquiler | Comercializado como renta mensual, mínimo 30 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Compre al precio de cierre, durante la entrega
Un par de torres terminadas frente a la bahía, de un promotor que entrega torres en Miami desde 2003, con precio fijado por cierres reales en torno a $1.000 el pie y que se alquila tan rápido como se publica: 151 alquileres frente a 38 ventas en un año.
Con la Torre Norte entregando llaves y 34 reventas publicadas, oferte cerca del precio de cierre del propio edificio, unos $1.000 el pie, no a la mediana pedida de $1.262. Un dormitorio cerca de $1 millón que se alquila a $6.000 al mes es la posición más limpia del edificio.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Una vez que sea suya
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
El expediente completo de Aria Reserve
Siga leyendo
Fuentes
- Resident, Aria Reserve Miami is fully completed (6 Oct 2026, North Tower TCO, 383 + 399 units)
- PROFILEmiami, Melo Group launches sales for Aria Reserve (June 2021, launch prices and deposits)
- PROFILEmiami, Melo Group tops off the South Tower at Aria Reserve (Apr 2024)
- Melo Group, Aria Reserve project page
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-09. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.