The betLa apuesta
Ponce Park is a 58-residence, 11-storey Coral Gables building with its $132.5M construction loan closed and about 40 percent under contract, and the number that decides it is $1,482 a foot: the entry residence's ask, against $1,034 at which Coral Gables homes in the same $2.5M to $4M band closed this year. Almost all of those were houses. That is the bet: a new lock-and-leave on Ponce, where the alternative at this price is a house.
Ponce Park es un edificio de 58 residencias y 11 plantas en Coral Gables, con su préstamo de construcción de $132,5M cerrado y cerca del 40 por ciento bajo contrato, y la cifra que lo decide es $1.482 el pie: lo que pide la residencia de entrada, frente a $1.034 a los que cerraron este año las viviendas de Coral Gables en la misma banda de $2,5M a $4M. Casi todas eran casas. Esa es la apuesta: un piso nuevo, cerrar y viajar, sobre Ponce, donde la alternativa a este precio es una casa.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33134 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $2.5M – $4M$2,5M – $4M | 49 | $2,980,000 | $1,034 |
| $4M – $6M$4M – $6M | 13 | $5,000,000 | $1,081 |
Less than a year of the band's buyersMenos de un año de compradores de la banda
58 residences against 62 closings a year in these two 33134 bands is under a year of the postcode's demand, and about 40 percent were under contract at financing (Commercial Observer, January 2026), so roughly 35 remain. Supply is not the risk. What matters is who those 62 buyers were: 52 bought single-family houses, 5 townhouses, and only 5 a condominium, all under $4M. Ponce Park sells the Gables buyer what the postcode barely offers, a new building instead of a yard. Residence 404, listed since September 2025 at $5,363,000, is now pending.
58 residencias frente a 62 cierres al año en estas dos bandas del 33134 son menos de un año de demanda del código postal, y cerca del 40 por ciento estaba bajo contrato al cerrar la financiación (Commercial Observer, enero de 2026), así que quedan unas 35. La oferta no es el riesgo. Lo que importa es quiénes fueron esos 62 compradores: 52 compraron casas, 5 townhouses y solo 5 un condominio, todos por debajo de $4M. Ponce Park le vende al comprador de Gables lo que el código postal casi no ofrece: un edificio nuevo en lugar de un jardín. La residencia 404, publicada desde septiembre de 2025 en $5.363.000, está ahora pendiente.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33134 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33134 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33134 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33134 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2026 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
What the foot buys hereQué compra el pie aquí
The four residences listed today ask $1,463 to $1,918 a foot, about $1,530 at the median, all through ONE Sotheby's. Coral Gables homes in the $2.5M to $4M band closed at a median $1,034 in the trailing year, the $4M to $6M band at $1,081, and the five condominiums above $2.5M at about $1,085. So the ask runs 35 to 85 percent over what the postcode pays per foot, about 50 percent at the median. Two qualifiers. A house foot comes with land and an older roof; this one with neither. And MLS areas on new construction usually include the terrace, so ask for the plan sheet's interior figure.
Las cuatro residencias publicadas hoy piden de $1.463 a $1.918 el pie, unos $1.530 de mediana, todas con ONE Sotheby's. Las viviendas de Coral Gables en la banda de $2,5M a $4M cerraron a una mediana de $1.034 en los últimos doce meses, la banda de $4M a $6M a $1.081, y los cinco condominios por encima de $2,5M a unos $1.085. El precio pedido va entonces de un 35 a un 85 por ciento sobre lo que paga el código postal por pie, cerca del 50 por ciento en la mediana. Dos matices. Un pie de casa viene con terreno y un techo más viejo; este, con ninguno de los dos. Y en obra nueva el área del MLS suele incluir la terraza: pida la cifra interior del plano.
On the MLS todayHoy en el MLS
4 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-19. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-19. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 602 | 2/3 | 1,957 sf | $2,900,000 | $1,482 | $4,057 | 12 |
| 606 | 3/4 | 2,954 sf | $4,675,000 | $1,583 | $6,139 | 12 |
| 701 | 3/4 | 3,487 sf | $5,100,000 | $1,463 | $6,925 | 12 |
| 504 | 3/4 | 2,815 sf | $5,400,000 | $1,918 | $5,937 | 19 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12086344 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12086344 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $2,900,000 at 4.5% simple, 16 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $2,900,000 al 4.5% simple, a 16 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $290,000 | $290,000 | 16 mo | −$17,400 |
| Second deposit (assumed standard)Segundo depósito (estándar asumido) | 10% | $290,000 | $580,000 | 12 mo | −$13,050 |
| Third deposit (assumed standard)Tercer depósito (estándar asumido) | 10% | $290,000 | $870,000 | 8 mo | −$8,700 |
| At closingEn el cierre | 70% | $2,030,000 | $2,900,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $2,900,000 | −$39,150 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $39,150, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $39,150, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 1,957 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,957 sf.
| HOA at $2.07/sf/monthGastos de comunidad a $2,07/sf/mes | −$48,612 |
| Property tax at 2.02% of $2,900,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $2,900,000 | −$58,580 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$7,045 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$114,237 |
What the deposit costs, and what to get in writingLo que cuesta el depósito, y qué pedir por escrito
Delivery is early 2028, about 16 months out. The developer has not published a deposit schedule, so the table assumes the Miami standard 10/10/10/70: on the $2.9M entry residence that is $870,000 committed before closing, earning nothing. Get two things in writing. The deposit schedule itself, since the carry above is modelled, not quoted. And the rental language of the declaration: the rental policy is not published, and that is the question to settle before signing, not after.
La entrega es a principios de 2028, a unos 16 meses. El promotor no ha publicado un calendario de depósitos, así que la tabla asume el estándar de Miami 10/10/10/70: sobre la residencia de entrada de $2,9M son $870.000 comprometidos antes del cierre, sin rendir nada. Pida dos cosas por escrito. El propio calendario de depósitos, porque el coste de arriba es un modelo, no una cotización. Y la cláusula de alquiler de la declaración: la política de alquiler no está publicada, y es la pregunta que se resuelve antes de firmar, no después.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $132.5M construction loan from Bank OZK, arranged by Lotus Capital Partners (Commercial Observer, January 2026). Construction began in December 2025.Préstamo de construcción de $132,5M de Bank OZK, estructurado por Lotus Capital Partners (Commercial Observer, enero de 2026). La obra arrancó en diciembre de 2025. |
| PresoldPrevendido | 40% at last disclosure40% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Early 2028 (Commercial Observer, January 2026). The MLS listings carry 2027 as year built; the financing release is the date used here.Principios de 2028 (Commercial Observer, enero de 2026). Los listados del MLS indican 2027 como año de construcción; usamos la fecha del anuncio de la financiación. |
| DeveloperPromotor | Allen Morris Co. Architecture by John Cunningham, interiors by Meyer Davis. Sales by ONE Sotheby's International Realty, which lists every residence on the MLS.Allen Morris Co. Arquitectura de John Cunningham, interiores de Meyer Davis. Ventas a cargo de ONE Sotheby's International Realty, que publica todas las residencias en el MLS. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; recorded declaration language to be readPolítica de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
A residence, bought earlyUna residencia, comprada temprano
Financed, under construction and about 40 percent sold: Bank OZK closed $132.5M of construction debt, work began in December 2025 and delivery is early 2028. 58 residences of 1,900 to more than 6,500 sf on Ponce, in a postcode where a buyer at this price almost always buys a house.
The ask runs well above what Gables homes close at per foot, and the rental policy is unpublished. Buy it to live in or hold, start from the $2.9M entry plan, negotiate from the band, and read the declaration before the second deposit.
Financiado, en obra y vendido en torno al 40 por ciento: Bank OZK cerró $132,5M de deuda de construcción, la obra arrancó en diciembre de 2025 y la entrega es a principios de 2028. 58 residencias de 1.900 a más de 6.500 sf sobre Ponce, en un código postal donde quien compra a este precio casi siempre compra una casa.
El precio pedido está muy por encima de lo que cierran las viviendas de Gables por pie, y la política de alquiler no está publicada. Cómprelo para vivirlo o mantenerlo, empiece por la planta de entrada de $2,9M, negocie desde la banda y lea la declaración antes del segundo depósito.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Ponce Park Coral GablesEl expediente completo de Ponce Park Coral Gables
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SourcesFuentes
- Commercial Observer, Bank OZK provides $133M construction loan for Allen Morris' Coral Gables condo (January 2026)
- Florida YIMBY, Allen Morris Co. secures $132.5 million construction loan from Bank OZK for Ponce Park (January 2026)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-19. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-19. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.