La apuesta
Atlantica es un condominio jardín de 2024 en Dania Beach donde el promotor posee 118 de las 124 unidades tras una conversión fallida, y la cifra que lo decide es $799 el pie: lo que piden dos unidades de un dormitorio, frente a los $757 que pagaron sus dueños en noviembre de 2024 y los $200 de los 81 condos de Dania que cerraron este año. Nuevo, bien terminado, y con precio como si la conversión hubiera funcionado.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33004 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $400K – $650K | 68 | $505,000 | $342 |
| $650K – $850K | 19 | $710,000 | $431 |
Seis propietarios y un casero
S2 vendió seis unidades antes de devolver el edificio, y tres de ellas vuelven a estar a la venta. Las 124 residencias equivalen a 1,4 años de las 87 viviendas que cerraron entre $400.000 y $850.000 en 33004 el año pasado, pero 84 no eran condominios: en esa banda cerraron tres condominios. Una reventa aquí no compite con nada comparable, y sí con 118 apartamentos al lado que alquila el promotor. El código postal tiene 7,9 meses de oferta.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33004 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33004 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | omitido, 3 ventas |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
No hay mercado de condos detrás del precio
Los compradores de 2024 pagaron $532.000 por unidades de un dormitorio de 703 sf ($757 el pie) y $756.600 por un dos dormitorios de 1.159 sf ($653). Las nuevas fichas piden $562.000 y $756.000. Ningún condominio construido desde 2010 cerró en 33004 este último año; sus 81 cierres de condos de este año salieron a una mediana de $200 el pie. La comparación nueva más cercana, condos construidos desde 2015 en Dania, Hollywood y Hallandale, cerró a $666, encabezados por Hyde Beach House frente al mar.
Hoy en el MLS
3 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-26. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 305 | 1/1 | 703 sf | $562,000 | $799 | $517 | 5 |
| 205 | 1/1 | 703 sf | $562,000 | $799 | $517 | 5 |
| 301 | 3/2 | 1,159 sf | $756,000 | $652 | $856 | 5 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 8 fotografías de la ficha MLS A12038733 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 703 sf.
| Gastos de comunidad a $0,74/sf/mes | −$6,243 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $562,000 | −$11,352 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,531 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$20,126 |
Lo que cuesta mantenerlo, y lo que renta
Las cuotas son de $517 al mes en un dormitorio y $856 en el de dos, unos $0,74 el pie. Los impuestos de las fichas son $9.440 y $13.288 al año. La #305 se alquiló a $1.999 en diciembre de 2025 y la #205 a $2.050 en mayo de 2026. A $562.000 ese dormitorio deja unos $8.900 netos al año antes del seguro, un 1,6%. Fannie Mae no avala un proyecto donde una sola entidad posee más del 20% de las unidades, así que cuente con efectivo o un préstamo de cartera.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | Construido y entregado por Prestige en 2024. El préstamo de $30M con el que S2 hizo la conversión terminó en una dación en pago en septiembre de 2026, y el promotor posee ahora 118 de las 124 unidades. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Entregado en 2024 como comunidad de alquiler. Los tres primeros cierres de condominio en el MLS fueron el 25 de noviembre de 2024. |
| Promotor | Prestige Companies, el promotor original, de nuevo al mando junto con MV Real Estate Holdings. S2 Development llevó la conversión a condominio de 2024, comercializada por ISG World. |
| Política de alquiler | Comercializado como apto para renta corta (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Hoy es un edificio para inquilinos, no para compradores
El producto es bueno: construido en 2024, cuotas bajas, lavadora en la unidad, piscina, y a cinco minutos de la playa y del aeropuerto. El problema no es el edificio, es quién es su dueño.
Con el promotor dueño del 95% y alquilándolo, el comprador no tiene mercado de reventa ni hipoteca convencional. Ofrezca bien por debajo del precio de 2024, en efectivo, o espere a que Prestige relance la venta.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Una vez que sea suya
Property Management Brickell LLC opera la unidad, como ya lo hace en todo Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula más de 2.900 reseñas con 4,82 como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de Atlantica At Dania Beach
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Fuentes
- Commercial Observer, Prestige Companies buys back Dania Beach residential complex at a discount (September 2026)
- South Florida Agent Magazine, S2 Development begins condo sales at Atlantica at Dania Beach (August 2024)
- Fannie Mae Selling Guide, B4-2.1-03 Ineligible projects (single-entity ownership)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-26. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.