La apuesta
38 West Eleventh es la apuesta que salió: 659 unidades amuebladas con renta por noches en Airbnb 365 días al año, vendidas, con un préstamo de $215M. Al promotor no le queda nada que vender. Quedan dos puertas: una cesión de un comprador original hoy, con una base cercana a los precios de lanzamiento, o la ola de cierres de 2028, cuando 659 propietarios paguen su saldo a la vez y los que tengan prisa vendan.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33136, 33132 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $300K – $600K | 243 | $420,000 | $514 |
| $600K – $1,2M | 101 | $785,000 | $598 |
Absorción: la ola de cierres
En 33136 y 33132 cerraron 243 viviendas entre $300K y $600K y 101 entre $600K y $1,2M en los últimos doce meses. Las 659 unidades son 1,9 años de ese flujo, entregadas en un solo trimestre. El 33136 ya acumula 23,3 meses de inventario, con precios pedidos de $818 el pie frente a $533 pagados. E11EVEN, al lado, muestra lo que sigue a una entrega: 41 reventas publicadas a los cuatro meses de sus cierres de junio de 2026. Espere lo mismo aquí, y compre dentro de esa ola, no antes.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33136, 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33136, 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 16 | $877 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Base de lanzamiento frente a lo que revende lo entregado
Los precios de lanzamiento, desde unos $350.000, ponen el estudio de 334 sf cerca de $1.050 el pie; la lista de 2023 publicada por Florida YIMBY arrancaba los estudios en $539.000, y la hoja del broker marca hoy $1.200 el pie. E11EVEN, mismo equipo y mismo modelo por noches, tiene tres reventas en el MLS entre $1.280 y $1.636 el pie y una mediana pedida de $1.545. La obra nueva genérica de los dos códigos postales revende a $877. Una cesión cerca de la base de lanzamiento es la forma más barata de entrar en este formato; por encima de $1.300 el pie, espere a 2028.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 38 NW 11th St, Miami FL 33136, extraído el 2026-10-01. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $350,000 al 4.5% simple, a 18 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| Depósitos ya pagados por el comprador original (estándar supuesto), reembolsados en la cesión | 30% | $105,000 | $105,000 | 18 mo | −$7,088 |
| En el cierre (primer trimestre de 2028) | 70% | $245,000 | $350,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $350,000 | −$7,088 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $7,088, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 334 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $350,000 | −$7,070 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,202 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$8,272 |
Qué asegurar antes de firmar
Una cesión requiere el consentimiento escrito del promotor y casi siempre una comisión; consiga ambos, y el contrato original, porque usted reembolsa los depósitos ya pagados. El calendario no está publicado; suponemos un 30% pagado, unos $105.000 sobre un estudio de $350.000, inmovilizado dieciocho meses, con el saldo del 70% al cierre. Pida el presupuesto de la comunidad y el reparto de comisiones del programa Airbnb antes de calcular rentabilidad, y lea la declaración registrada sobre la renta.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Cerrado. Préstamo de construcción de $215M de GoldenTree Asset Management, abril de 2025 (The Real Deal), cuando la torre se reportaba vendida al 99%. |
| Prevendido | 99% en la última divulgación |
| Entrega | Primer trimestre de 2028 según el anuncio del préstamo (abril de 2025). El material de lanzamiento de 2023 decía 2027 y la hoja del broker aún lo dice. El modelo cuenta dieciocho meses. |
| Promotor | PMG (Property Markets Group) con Lion Development Group y Marc Roberts Companies, el equipo detrás de E11EVEN Hotel & Residences, a dos cuadras. Sieger Suarez Architects, interiores de Cotofana, John Moriarty & Associates como constructor, ventas de PMG Residential. |
| Política de alquiler | Renta por noches 365 días al año mediante un programa centralizado de Airbnb, según el promotor y The Real Deal (2023, 2025). La declaración registrada no se ha leído |
Recomendación
Compre la cesión o la ola, no la lista
Una torre financiada y vendida de unidades amuebladas con renta por noches, del equipo que entregó E11EVEN. El riesgo de obra es bajo; la pregunta abierta es a qué precio saldrán 659 vendedores al cierre.
Tome una cesión solo cerca de la base de lanzamiento, entre $1.050 y $1.200 el pie. Si no, espere al primer trimestre de 2028 y oferte hacia la línea de reventa de E11EVEN con el presupuesto y la declaración en mano.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de 38 West Eleventh
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Fuentes
- The Real Deal, PMG and partners score $215M construction loan (Apr 2025)
- The Real Deal, PMG and partners plan 44-story Airbnb condo tower near E11even (Feb 2023)
- Florida YIMBY, West Eleventh aiming for 2027 completion (Apr 2023, sizes and launch prices)
- South Florida Agent Magazine, 38 West Eleventh lands $215M construction loan (Apr 2025)
- PMG, 38 West Eleventh portfolio page (read 1 October 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-01. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.