La apuesta
Baccarat es una torre de 75 pisos y 355 residencias en Brickell, de Related Group, vendida al 95 por ciento y financiada, así que la decisión ya no es la lista del promotor sino la reventa. Su único cuatro dormitorios en el MLS pide $1.816 el pie, mientras los condominios de Brickell entregados desde 2023 se revendieron este año a una mediana de $1.275. Los compradores del lanzamiento pagaron desde $1,1 millones en 2021; una cesión de contrato cerca de la cifra del producto entregado es la operación que vale la pena.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33131 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1M – $2,5M | 119 | $1,350,000 | $871 |
| $2,5M en adelante | 33 | $3,900,000 | $1,230 |
Un edificio vendido, un mercado de reventa por formarse
355 residencias frente a 152 cierres al año en sus bandas en 33131 son 2,3 años de oferta, uno de los cocientes más ligeros de Brickell, y el 95 por ciento del edificio ya está en manos de compradores que cierran en 2028. Lo que llega al mercado es reventa: propietarios que compraron desde $1,1 millones en 2021 y deciden vender a la entrega. Hoy hay dos publicadas. Brickell tiene 17,6 meses de oferta, lo que favorece al comprador, pero la banda de $2,5 millones en adelante cerró 33 viviendas a una mediana de $1.230 el pie, y ahí se negociará la mayoría de los planos de Baccarat.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33131 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33131 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | omitido, 3 ventas |
| 2025 | 26 | $1,237 |
| 2026 | 20 | $1,275 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
El valor estaba en el lanzamiento
La lista de lanzamiento iba de $1,1 a $3,5 millones sobre 1.336 a 3.022 sf (avance de Condo Black Book, 2021), unos $823 a $1.158 el pie: por debajo de los $871 a los que cierra hoy la banda de $1 a $2,5 millones, y muy por debajo de los $1.275 a los que se revendieron este año las entregas de Brickell desde 2023. Esa diferencia es la ganancia del grupo del lanzamiento. La única reventa de cuatro dormitorios pide $5.575.900 sobre 3.070 sf, $1.816 el pie, un 42 por ciento por encima del producto nuevo entregado; el penthouse superior pide $31,76 millones, a $3.500. Las superficies son las del MLS, que en obra nueva suelen incluir la terraza.
Hoy en el MLS
2 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-09. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 3101 | 4/5 | 3,070 sf | $5,575,900 | $1,816 | $3,070 | 177 |
| UPH7201 | 5/10 | 9,074 sf | $31,760,000 | $3,500 | $9,074 | 296 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11917230 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,500,000 al 4.5% simple, a 16 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $150,000 | $150,000 | 16 mo | −$9,000 |
| Hitos ya vencidos, pagaderos al firmar (asumido) | 20% | $300,000 | $450,000 | 16 mo | −$18,000 |
| En el cierre | 70% | $1,050,000 | $1,500,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $1,500,000 | −$27,000 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $27,000, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,336 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,500,000 | −$30,300 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$4,810 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$35,110 |
Qué asegurar antes de firmar
Related no ha publicado un calendario de depósitos. La tabla usa el estándar de Miami y supone que quien entra ahora paga al firmar los hitos ya vencidos, así que el 30 por ciento queda comprometido 16 meses antes de un cierre a principios de 2028. El préstamo de $328 millones de Bank OZK financia la obra, lo que elimina el riesgo habitual de terminación. La regla de alquiler se comercializa como mínimo de 3 días en una hoja de inventario de broker; es todo el argumento de ingresos, así que léala en los documentos del condominio antes de valorar una operación de estancias cortas.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Préstamo de construcción de $328M de Bank OZK, cerrado en marzo de 2024 y estructurado por Berkadia. La torre estaba vendida en más del 95 por ciento al cerrarlo. |
| Prevendido | 95% en la última divulgación |
| Entrega | Principios de 2028, según el promotor. La obra arrancó en octubre de 2023 y el préstamo cerró cinco meses después, así que el calendario está financiado. Contratista general: John Moriarty & Associates. |
| Promotor | Related Group (Jorge Pérez) con GTIS Partners, que compraron el terreno de cuatro acres por $104M en 2013 y construyen en él también Viceroy Residences. |
| Política de alquiler | Comercializado con estadía mínima de 3 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Compre una cesión, al precio del producto entregado
Una de las entregas mejor respaldadas de Brickell: Related y GTIS, un préstamo de $328 millones de Bank OZK, vendida al 95 por ciento, un terreno en cartera desde 2013 y 2,3 años de oferta en sus bandas. El riesgo de entrega es bajo.
El valor estaba en el lanzamiento. Hoy, compre una cesión o una reventa solo cerca de lo que cierra el producto entregado de Brickell, unos $1.275 el pie para los planos grandes; a $1.816 paga el nombre, no el mercado.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
El expediente completo de Baccarat Residences
Siga leyendo
- ORA by Casa Tua, Brickell, 2029
- 619 Brickell, Brickell, end of 2030 (developer deposit schedule)
- LOFTY Brickell, Brickell, 2027
- Todos los estudios de obra nueva
- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
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- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- Florida YIMBY, Related Group and GTIS secure $328M construction loan for 75-story Baccarat Residences (Apr 2024)
- Commercial Observer, Related Group scores $328M from Bank OZK to build Baccarat Residences (Mar 2024)
- Condo Black Book, preview of Baccarat Residences (2021, launch prices and sizes)
- Berkadia, Related Group and GTIS secure $328M loan for Baccarat Residences Miami
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-09. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.