La apuesta
Duos Wynwood pide $1.238 el pie por su estudio de entrada, 400 sf a $495.000, frente a $1.077 de las 22 unidades que The Elser cerró en el downtown en los últimos doce meses, el edificio de renta por noches ya entregado que más se negocia. Es el edificio más pequeño del pipeline de renta corta de Wynwood, 49 puertas amuebladas, y dos de las ocho unidades anunciadas ya están bajo contrato. Se paga una prima del 15 por ciento por la escasez y por Wynwood, antes de que haya préstamo u obra.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33127, 33137 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $450K – $750K | 223 | $595,000 | $541 |
| $750K – $1,1M | 125 | $878,000 | $692 |
Absorción: 49 puertas son siete semanas de este mercado
El 33127 de Wynwood y el 33137 contiguo cerraron 348 viviendas entre $450.000 y $1,1M en los últimos doce meses, así que 49 residencias equivalen a unas siete semanas de ese flujo. El edificio es lo bastante pequeño para desaparecer en él. Dos cautelas. El 33127 por sí solo cerró tres condominios en todo el año; la liquidez está al lado, en Midtown y Edgewater. Y Duos no llega solo: Twenty Sixth & 2nd, Frida Kahlo y The Rider suman 623 puertas más de renta por noches a pocas manzanas de aquí a 2028, en un mercado con 14,2 meses de oferta. Ser el edificio de 49 unidades entre ellos es la ventaja, y la lista de precios de lanzamiento es donde sale más barato.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33127, 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33127, 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 4 | omitido, 4 ventas |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 48 | $1,002 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Qué compran $1.238 el pie
La tabla de bandas dice $541 el pie y es la vara equivocada: son apartamentos convencionales y casas, no estudios amueblados de 400 sf. Mídalo contra el producto de renta por noches ya entregado. The Elser cerró 22 unidades a una mediana de $1.077 el pie. NoMad Wynwood, entregado en mayo, tiene un cierre a $1.105 y 33 anuncios que piden una mediana de $1.175 (MLS, 11 de noviembre de 2026). Los condominios construidos desde 2023 en estos dos códigos postales se revendieron este año a $1.002. Los anuncios activos de Duos van de $1.160 a $1.350 el pie, y los pies más baratos están en las plantas grandes: el dos dormitorios 701, 844 sf a $979.000, sale a $1.160. Los estudios de 400 sf, entre $1.238 y $1.350, son los más caros.
Hoy en el MLS
6 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-11. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 305 | 0/1 | 400 sf | $495,000 | $1,238 | $538 | 166 |
| 406 | 0/1 | 400 sf | $515,000 | $1,288 | $782 | 1 |
| 604 | 0/1 | 400 sf | $540,000 | $1,350 | $538 | 50 |
| 701 | 2/2 | 844 sf | $979,000 | $1,160 | $1,116 | 69 |
| 801 | 2/2 | 844 sf | $1,010,000 | $1,197 | $1,375 | 0 |
| 705/706 | 2/1 | 800 sf | $1,010,000 | $1,262 | $1,087 | 1 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 12 fotografías de la ficha MLS A11998726 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $495,000 al 4.5% simple, a 24 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $49,500 | $49,500 | 24 mo | −$4,455 |
| Al inicio de obra (aún no anunciado) | 10% | $49,500 | $99,000 | 21 mo | −$3,898 |
| Al remate de estructura | 10% | $49,500 | $148,500 | 9 mo | −$1,671 |
| En el cierre | 70% | $346,500 | $495,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $495,000 | −$10,024 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $10,024, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 400 sf.
| Gastos de comunidad a $1,35/sf/mes | −$6,480 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $495,000 | −$9,999 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,440 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$17,919 |
El coste de espera, y los tres documentos que obtener antes de firmar
No hay calendario de depósitos publicado, así que el coste de arriba asume el 10/10/10/70 de Miami: unos $10.000 sobre el estudio de entrada en 24 meses. Una vez entregado, el estudio cuesta unos $17.900 al año antes de alquilar una sola noche, con gastos de comunidad cercanos a $1,35 el pie al mes en las fichas. Tres cosas que obtener. El calendario real de depósitos. El prestamista y la fecha de inicio de obra: la construcción debía empezar a finales de 2026 y no se ha informado de ningún préstamo. Y la cláusula de alquiler junto con las condiciones del programa hotelero, porque las estancias de una noche son un comunicado de prensa hasta que se registre la declaración, y la tarifa del operador decide el rendimiento.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | No publicado. A 11 de noviembre de 2026 la prensa especializada no ha informado de ningún préstamo de construcción para Duos Wynwood. Los promotores dijeron que la obra debía empezar a finales de 2026 (The Real Deal, 17 de abril de 2026). |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2028, según el comunicado de lanzamiento de los promotores, con inicio de obra previsto para finales de 2026 (The Real Deal y Florida YIMBY, abril de 2026). No se ha anunciado el inicio de obra. Ocho plantas sobre un solar de 7.250 sf son una obra corta una vez que arranca. |
| Promotor | Wave Group Development (Alessandro Ferretti, Miami Beach), Vitrium Capital (Federico Gagliardo; Miami, Paraguay, Uruguay y Argentina) y Zambala Luxury Apartments, una plataforma de apartahoteles de Milán. Arquitectura de MKDA, interiores de AvroKO, ventas de Brown Harris Stevens. |
| Política de alquiler | Comercializado con estancias desde una noche (comunicado del promotor recogido por The Real Deal, 17 de abril de 2026; observaciones de las fichas del MLS, leídas el 11 de noviembre de 2026). La declaración aún no está registrada |
Recomendación
Compre las plantas grandes, cuando se anuncie el préstamo
El argumento: 49 puertas amuebladas con alquiler desde una noche en el propio comunicado de los promotores, la entrega más pequeña del pipeline de Wynwood, en dos códigos postales que cierran 348 viviendas al año en sus bandas. Dos de las ocho unidades anunciadas están bajo contrato siete meses después del lanzamiento.
El precio está lleno: $1.238 el pie en la entrada frente a $1.077 en The Elser y $1.105 en el único cierre de NoMad. No constan ni préstamo, ni inicio de obra, ni calendario de depósitos. Quédese con las plantas cercanas a $1.160 el pie, ate los depósitos al inicio de obra y lea la declaración antes del segundo pago.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad, como ya lo hace en todo Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula más de 2.900 reseñas con 4,82 como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de Duos Wynwood
Siga leyendo
- Frida Kahlo Wynwood Residences, Wynwood, Entrega Q2/Q3 2028
- NoMad Residences Wynwood, Wynwood, Entregado May 2026
- TwentySixth&2nd Wynwood, Wynwood, Entrega Q2 2028
- Todos los estudios de obra nueva
- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Cuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, Wave Group, partners launch short-term-rental friendly Wynwood condos (Apr 2026)
- Florida YIMBY, Duos Wynwood set for 2028 unveiling at 335 NW 28th Street (Apr 2026)
- MIAMI MLS via Bridge, listings and closings read 11 November 2026
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-11. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.