La apuesta
E11EVEN Beyond es una torre financiada de 65 pisos con entrega en mayo de 2027, con último precio público de unos $1.375 el pie frente a $879 del producto nuevo revendido este año en 33132. Esa lista es de julio de 2023 y no se ha publicado nada más reciente. La oportunidad del comprador es quien firmó temprano y prefiere ceder su contrato antes que cerrar: el riesgo de entrega casi ha desaparecido y el precio se puede negociar.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33132 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500K – $1M | 135 | $635,000 | $578 |
| $1M en adelante | 59 | $1,290,000 | $731 |
A seis meses, la oferta es la palanca del comprador
550 residencias frente a 194 cierres al año en la banda son 2,8 años de oferta, y llegan a un código postal con 913 listados activos, 27,5 meses de inventario. La primera torre de al lado muestra cómo se ve eso: 60 de sus listados con superficie indicada piden una mediana de $1.457 el pie, a pocos meses de su entrega de junio de 2026. Las preventas rondaban el 80 por ciento en mayo de 2023 y no hay cifra posterior publicada, así que no se sabe qué conserva el promotor. Léalo como calendario. Los propietarios bajo presión al cierre son con quienes hay que hablar, y aparecen hacia mayo de 2027.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 19 | $879 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Oferte contra las reventas, no contra la lista de 2023
El comunicado de julio de 2023 situaba las residencias desde mediados de $500.000 hasta $4M en unos 400 a 3.000 sf, es decir unos $1.375 el pie de entrada; Florida YIMBY hablaba de unos $1.500 ese junio, y nuestra hoja de broker muestra desde $618.000, sin fecha. El producto nuevo en 33132 se revendió a $879 sobre 19 cierres este año, un 22,1 por ciento menos que en 2024, y la banda de $500K a $1M cierra a $578 con todas las antigüedades. La lista está un 56 por ciento sobre el producto nuevo. Lo que pide la primera torre son esperanzas, no cierres. Un precio cerca de la evidencia de reventa es donde esto pasa a ser una buena compra de una unidad nueva.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 60 NE 11th St, Miami FL 33132, extraído el 2026-11-07. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $550,000 al 4.5% simple, a 6 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| Al contrato (estándar supuesto) | 10% | $55,000 | $55,000 | 6 mo | −$1,238 |
| Segundo pago (estándar supuesto) | 10% | $55,000 | $110,000 | 5 mo | −$1,031 |
| Tercer pago (estándar supuesto) | 10% | $55,000 | $165,000 | 4 mo | −$825 |
| Al cierre | 70% | $385,000 | $550,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $550,000 | −$3,094 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $3,094, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 400 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $550,000 | −$11,110 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,440 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$12,550 |
Costo de espera corto, y la renta mensual es el ingreso
A seis meses de la entrega el costo del depósito es pequeño: $3.094 con el 10/10/10/70 supuesto, y el promotor no ha publicado calendario. En una cesión, pregunte cuánto ha pagado el vendedor y qué cobra el promotor por autorizarla. La cifra real es la de ser propietario. La primera torre tiene programa hotelero por noches, y esta se comercializó con mínimo de 30 días, así que calcule con renta mensual y confirme la regla en la declaración. Pida también el presupuesto de la comunidad: no está publicado, comparte amenidades con un programa grande y falta en el costo anual de arriba.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $262M cerrados en mayo de 2023 con Madison Realty Capital, gestionados por JLL. Estructura en el piso 62 de 65 en marzo de 2026, con John Moriarty & Associates como constructor. |
| Prevendido | 80% en la última divulgación |
| Entrega | Mayo de 2027, según Ryan Shear de PMG en The Real Deal (22 de junio de 2026). El objetivo anterior era finales de 2026. |
| Promotor | E11EVEN Partners (Marc Roberts, Michael Simkins, Dennis DeGori) con Property Markets Group. El mismo equipo de la primera torre en 20 NE 11th St, entregada en junio de 2026. |
| Política de alquiler | Comercializado como renta mensual, mínimo 30 días, a diferencia del programa hotelero de al lado (The Real Deal, mayo de 2023, citado en una guía de compradores de 2026; hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Cómprelo a un vendedor, cerca del precio de reventa
Lo difícil está hecho: $262M de financiación, una torre casi terminada en estructura en el último reporte y un equipo que acaba de entregar al lado. Seis meses de espera son una fracción de lo que pide cualquier lanzamiento de 2029.
No pague una lista de 2023 que está un 56 por ciento sobre el producto nuevo. Acérquese a quienes tienen contrato según se acerca el cierre, oferte contra los $879 de reventa, calcule con renta de 30 días y lea antes la declaración y el presupuesto.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
El expediente completo de E11EVEN Beyond
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Fuentes
- The Real Deal, First E11even Residences in Miami completed (22 Jun 2026)
- The Real Deal, PMG, E11even Partners score $262M construction loan (31 May 2023)
- Florida YIMBY, E11EVEN Residences Beyond breaks ground following $262M loan (Jun 2023)
- Florida YIMBY, Construction nears topping out on E11EVEN Club Residences Beyond (Mar 2026)
- Commercial Observer, Madison Realty Capital provides $262M construction loan (Jun 2023)
- REHUB Miami, E11EVEN Club Residences Beyond guide (updated 27 Oct 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-07. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.