La apuesta
The Estates at Acqualina es un complejo de dos torres y 248 residencias frente al mar en Sunny Isles Beach, entregado en 2022 y 2023, y la cifra que lo decide es $2.284: la mediana por pie de sus propios 13 cierres en los últimos doce meses. Tres residencias en venta ya piden por debajo de esa línea, desde $2.075 el pie, y un tres dormitorios ofrecido a $2.160 fue el primero en quedar bajo contrato.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33160 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $5M – $10M | 36 | $6,775,000 | $1,698 |
| $10M – $25M | 19 | $13,150,000 | $2,074 |
Vendido antes de la entrega, con un ritmo de 15 meses
El promotor vendió la mayor parte antes de terminar: más del 80 por ciento de la torre sur en febrero de 2020 (The Real Deal). Lo que se negocia hoy está en el MLS: 16 residencias en venta frente a 13 cierres en el edificio en doce meses, unos 15 meses de oferta. Los 13 cerraron por debajo de su primer precio, una mediana de 10,8 por ciento por debajo. Los 4,5 años de arriba miden el edificio entero frente a los 55 cierres anuales de Sunny Isles Beach entre $5 y $25 millones; no es lo que está en venta.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33160 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33160 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2024 | 5 | $2,272 |
| 2025 | 7 | $2,123 |
| 2026 | 6 | $970 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Dónde pide, y lo que cierra
La residencia más barata en venta, un cuatro dormitorios de 2.987 sf en el piso 18, pide $7,2 millones, $2.410 el pie; las 16 fichas piden una mediana de $2.562. Los 13 cierres del propio edificio salieron a una mediana de $2.284. Tres fichas piden menos, dos cuatro dormitorios de la torre norte a $2.075 y $2.109 y uno de la torre sur a $2.236, y un tres dormitorios del piso 15 a $2.160 está bajo contrato. Los condominios de Sunny Isles de $5 a $10 millones cierran a $1.698. La línea 2026 de la tabla de obra nueva son cuatro unidades más pequeñas en Aurora y Arlen House frente a dos de aquí: un cambio de mezcla, no una bajada de precio.
Hoy en el MLS
16 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-10-13. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1803 | 4/5 | 2,987 sf | $7,200,000 | $2,410 | $3,613 | 14 |
| 1002 | 4/5 | 3,287 sf | $7,350,000 | $2,236 | $6,988 | 287 |
| 2802 | 4/5 | 3,287 sf | $7,500,000 | $2,282 | $6,988 | 3 |
| 902 | 4/5 | 3,287 sf | $7,700,000 | $2,343 | $7,340 | 72 |
| 3103 | 4/5 | 2,987 sf | $8,395,000 | $2,811 | $7,339 | 136 |
| 2402 | 4/5 | 4,385 sf | $9,100,000 | $2,075 | $9,028 | 200 |
| N-1402 | 4/6 | 4,385 sf | $9,250,000 | $2,109 | $9,430 | 124 |
| N-3502 | 4/6 | 4,021 sf | $9,250,000 | $2,300 | $9,379 | 86 |
| 1801 | 4/4 | 3,484 sf | $9,500,000 | $2,727 | $8,515 | 0 |
| 2704 | 5/8 | 3,803 sf | $10,900,000 | $2,866 | $9,597 | 3 |
| N1801 | 5/8 | 4,780 sf | $12,500,000 | $2,615 | $10,299 | 204 |
| N-4602 | 4/6 | 4,021 sf | $12,900,000 | $3,208 | $9,028 | 135 |
| 4507 | 4/6 | 5,573 sf | $13,980,000 | $2,509 | — | 178 |
| Ph4705 | 4/7 | 6,251 sf | $18,499,000 | $2,959 | $13,642 | 753 |
| PH-01 | 6/7 | 9,083 sf | $39,995,000 | $4,403 | $18,342 | 121 |
| N-SF-02 | 5/11 | 11,906 sf | $47,500,000 | $3,990 | $25,902 | 28 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12052216 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,987 sf.
| Gastos de comunidad a $2,2/sf/mes | −$78,857 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $7,200,000 | −$145,440 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$10,753 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$235,050 |
Lo que cuesta mantenerla
En la residencia de entrada la asociación ronda los $2,20 por pie, $6.600 al mes, y el impuesto del condado al 2,02 por ciento ronda los $145.000 al año: unos $224.000 al año antes de seguro, $18.700 al mes. El alquiler es escaso y de temporada: cuatro alquileres amueblados cerrados en doce meses, cuatro dormitorios de $39.000 a $50.000 al mes. Es una vivienda, no un rendimiento. Las condiciones de alquiler no están publicadas; manda la declaración.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | Financiación de obra no publicada en las fuentes consultadas. Lo pendiente es judicial: el pleito del promotor con su antiguo contratista general, Suffolk Construction, despedido en 2023, y dos demandas de compradores presentadas en febrero y marzo de 2026 por defectos y retrasos (The Real Deal, marzo de 2026). |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Entregado. Torre sur en 2022 (49 pisos), torre norte en 2023 (52 pisos), según Bridge y The Real Deal. Las reparaciones se alargaron hasta 2025 según las demandas de los compradores; el promotor afirma que las reparaciones ligadas al contratista se hicieron conforme a los documentos del condominio (The Real Deal, marzo de 2026). |
| Promotor | Trump Group, Jules y Eddie Trump de Aventura, la familia detrás de Acqualina Resort y de las Mansions at Acqualina, sin relación con el presidente. En 2020 el promotor dijo que el 70 por ciento de los compradores tenía algún vínculo con la marca Acqualina (The Real Deal). |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Compre la reventa al precio de cierre del propio edificio
Empiece por las tres fichas que ya piden menos de los $2.284 el pie a los que cerró el edificio, y ofrezca por debajo en el resto: las 13 ventas del año cerraron bajo su primer precio, una mediana de 10,8 por ciento.
Antes de firmar, pida los dos últimos presupuestos de la asociación, el estado de las reparaciones de defectos y del pleito con Suffolk, y el historial de derramas. Eso, y no el precio, es lo que motivó las demandas de 2026.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de The Estates at Acqualina
Siga leyendo
Fuentes
- The Real Deal, "Complete disaster": two buyers sue developer of Estates at Acqualina (March 2026)
- The Real Deal, Jules Trump launches sales of second Estates at Acqualina tower (February 2020)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-13. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.