La apuesta
Bentley Residences es una torre frente al mar de 216 residencias de Dezer en Sunny Isles Beach, financiada con un préstamo de $630 millones, y la cifra que la decide es $2.046: lo que pide la residencia de entrada por pie interior, frente a los $1.704 a los que cerraron este último año las viviendas de 33160 entre $5 y $10 millones. Es una prima del 20 por ciento por obra nueva, y queda por debajo de los $2.123 a los que revendieron en 2025 los edificios de Sunny Isles entregados desde 2023.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33160 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $5M – $10M | 36 | $6,775,000 | $1,704 |
| $10M en adelante | 22 | $13,400,000 | $2,252 |
Un mercado de lujo profundo, y la mitad del edificio ya colocada
216 residencias frente a 58 cierres al año por encima de $5 millones en 33160 son 3,7 años de oferta, pero más de la mitad de la torre estaba prevendida cuando cerró el préstamo, así que quedan unas 100 residencias por vender en los 20 meses hasta la entrega. Sunny Isles es uno de los pocos códigos postales donde ese ritmo es realista: 36 viviendas cerraron entre $5 y $10 millones y 22 por encima de $10 millones. El código postal en conjunto tiene 17,7 meses de oferta, lo que da margen al comprador para negociar lo que queda.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33160 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33160 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2024 | 5 | $2,272 |
| 2025 | 7 | $2,123 |
| 2026 | 6 | $970 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Lea el pie interior, no el del folleto
La unidad 1104, un tres dormitorios hacia el Intracoastal, pide $5,8 millones sobre 2.835 sf interiores: $2.046 el pie. La ficha MLS y sus comentarios citan de 5.275 a 5.418 sf, que suman la terraza con piscina y el garaje elevado de tres coches; con esa cifra sale a unos $1.100 y parece barata, y no lo es. La 4801, hacia el mar, pide $8,85 millones, $2.935 interior. En 33160 los cierres están en $1.704 entre $5 y $10 millones y $2.252 por encima de $10 millones, y las entregas recientes revendieron a $2.272 (2024) y $2.123 (2025). Las seis reventas de 2026 a $970 son unidades más pequeñas, un efecto de mezcla.
Hoy en el MLS
2 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-10. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1104 | 3/4 | 2,835 sf | $5,800,000 | $2,046 | $4,429 | 129 |
| 4801 | 3/4 | 3,015 sf | $8,850,000 | $2,935 | $4,742 | 131 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 11 fotografías de la ficha MLS A11952668 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $5,800,000 al 4.5% simple, a 20 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $580,000 | $580,000 | 20 mo | −$43,500 |
| Al inicio de obra, ya cumplido, pagadero a la firma (asumido) | 10% | $580,000 | $1,160,000 | 20 mo | −$43,500 |
| Al remate de estructura | 10% | $580,000 | $1,740,000 | 11 mo | −$23,925 |
| En el cierre | 70% | $4,060,000 | $5,800,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $5,800,000 | −$110,925 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $110,925, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,835 sf.
| Gastos de comunidad a $1,56/sf/mes | −$53,071 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $5,800,000 | −$117,160 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$10,206 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$180,437 |
Qué asegurar antes de firmar
Dezer no ha publicado un calendario de depósitos; sitios de terceros muestran dos que no coinciden (10/10/10/10/10/50 y 30/10/10/50). La tabla usa el estándar de Miami y supone que el hito del inicio de obra se paga a la firma, así que el 20 por ciento queda comprometido 20 meses antes de un cierre en 2028. La asociación cuesta unos $4.429 al mes en la 1104, $1,56 por pie interior. La regla de alquiler se comercializa como mínimo de 30 días en una hoja de inventario de broker: a este precio es una residencia, no un activo de renta.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $630M de Madison Realty Capital, noviembre de 2025, estructurado por Berkadia. La mayor financiación de construcción del sur de Florida en 2025 en ese momento (The Real Deal). |
| Prevendido | 50% en la última divulgación |
| Entrega | 2028, según Commercial Observer al cierre del préstamo. Inicio de obra a principios de 2024, con Coastal Construction como contratista general (Florida YIMBY). El 2027 de la hoja de inventario de broker queda superado. |
| Promotor | Dezer Development, de Gil Dezer, el promotor de Porsche Design Tower al lado y de la mayoría de las torres con marca Trump en este tramo de Collins Avenue. |
| Política de alquiler | Comercializado como renta mensual, mínimo 30 días (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Compre el nombre frente al mar al precio del interior
Financiada y vendida a la mitad: Dezer, un préstamo de $630 millones de Madison Realty, Coastal Construction en obra y un mercado de más de $5 millones en 33160 que cerró 58 viviendas el año pasado. El riesgo de entrega es bajo.
Pague el interior, no el garaje. Cerca de $2.000 el pie en la línea de entrada hacia el Intracoastal va en línea con lo que revenden las entregas de Sunny Isles; obtenga antes el calendario de depósitos por escrito, y trate los $2.935 de la unidad frente al mar como el punto a negociar.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Este edificio es mensual, no por noche, así que Property Management Brickell LLC lo operaría en media estancia. Otra tarifa, otra ocupación, y le enseñaré ese pro forma y no uno de alquiler diario.
El expediente completo de Bentley Residences
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Fuentes
- The Real Deal, Dezer gets $630M construction loan for Bentley Residences (Nov 2025)
- Commercial Observer, Dezer lands $630M to build Bentley-branded condos (Nov 2025, delivery 2028)
- Florida YIMBY, $630M construction loan for Bentley Residences (Nov 2025, groundbreaking and contractor)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-10. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.