La apuesta
Five Park es una torre de 48 pisos y 227 residencias a la entrada de South Beach, entregada en diciembre de 2024 y vendida en torno al 90 por ciento en tres meses, y la cifra que la decide es $1.099: lo que pide por pie su un dormitorio de entrada, al nivel de los $1.080 a los que cierran los condominios de 33139 en esa banda. Más arriba, los precios pedidos superan con mucho lo que cierra el propio edificio.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33139 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $900.000 – $2M | 147 | $1,350,000 | $1,080 |
| $2M – $5M | 135 | $3,050,000 | $1,548 |
| $5M – $25M | 91 | $9,500,000 | $2,899 |
Un edificio que el mercado absorbe
Terra informó de cerca del 90 por ciento vendido a los tres meses de terminar (Commercial Observer, febrero de 2025), y las bandas muestran la profundidad que lo sostiene: 33139 cierra 373 viviendas al año de $900.000 a $25 millones, así que la torre entera son 0,6 años de ese mercado. En el propio edificio cerraron 30 residencias en doce meses frente a 18 en venta, unos siete meses de oferta. Las ventas cerraron una mediana de 9,4 por ciento bajo el primer precio: ese es el margen que cabe esperar.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33139 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33139 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | omitido, 3 ventas |
| 2025 | 30 | $2,010 |
| 2026 | 25 | $1,781 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Dónde pide, y lo que cierra
La residencia de entrada, un dormitorio de 846 sf en el quinto piso, pide $930.000, $1.099 el pie: al nivel de los $1.080 a los que cierran los condominios de 33139 de $900.000 a $2 millones, y por debajo de la mediana de $1.347 de los cinco cierres de un dormitorio del edificio este año. Más arriba el precio por pie sube rápido: las 18 fichas piden una mediana de $2.257 frente a $1.771 de los cierres del edificio en doce meses. La tabla de obra nueva es casi toda Five Park, y su bajada de 2026 compara pisos y planos distintos de un año a otro: léala como mezcla hasta que revendan los mismos planos.
Hoy en el MLS
18 fichas activas en este edificio ahora mismo, extraídas el 2026-10-13. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 506 | 1/2 | 846 sf | $930,000 | $1,099 | $2,235 | 9 |
| 1204 | 1/2 | 1,000 sf | $1,575,000 | $1,575 | $2,004 | 1 |
| 2108 | 1/2 | 731 sf | $1,650,000 | $2,257 | $3,200 | 1 |
| 802 | 1/2 | 1,110 sf | $2,200,000 | $1,982 | $2,952 | 17 |
| 1602 | 2/3 | 1,201 sf | $2,599,000 | $2,164 | $3,150 | 144 |
| 2402 | 2/3 | 1,218 sf | $2,750,000 | $2,258 | $3,236 | 188 |
| 3604 | 2/3 | 1,434 sf | $3,250,000 | $2,266 | $3,226 | 399 |
| 3004 | 2/3 | 1,434 sf | $3,324,000 | $2,318 | $3,928 | 168 |
| 3404 | 2/3 | 1,434 sf | $3,450,000 | $2,406 | — | 49 |
| 1001 | 3/4 | 2,178 sf | $3,745,000 | $1,719 | $5,251 | 0 |
| 1601 | 3/4 | 2,178 sf | $3,999,999 | $1,837 | $5,298 | 29 |
| 3605 | 3/4 | 1,969 sf | $4,695,000 | $2,384 | $4,347 | 4 |
| 2105 | 3/4 | 2,512 sf | $4,999,000 | $1,990 | $5,750 | 34 |
| 3102 | 3/4 | 2,930 sf | $6,450,000 | $2,201 | $7,279 | 151 |
| 2318 | 4/5 | 3,520 sf | $10,500,000 | $2,983 | $7,510 | 14 |
| 4401 | 4/4 | 3,186 sf | $10,875,000 | $3,413 | $8,526 | 77 |
| 3402.03 | 4/5 | 5,441 sf | $14,900,000 | $2,738 | $14,040 | 279 |
| 4501 | 6/8 | 6,000 sf | $23,500,000 | $3,917 | $16,189 | 13 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11987245 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 846 sf.
| Gastos de comunidad a $2,64/sf/mes | −$26,801 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $930,000 | −$18,786 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,046 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$48,633 |
La renta es real
Cinco un dormitorios sin amueblar se alquilaron con contrato anual de $7.000 a $7.500 al mes en el último año; los amueblados llegaron a $12.525. Sobre la unidad de entrada de $930.000, $7.200 al mes son un 9,3 por ciento bruto; restando la asociación ($2.235 al mes) y el impuesto al 2,02 por ciento, queda cerca de un 4,4 por ciento neto antes de seguro. Una ficha indica que los propietarios pueden alquilar con un mínimo de seis meses, dos veces al año; manda la declaración.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | Préstamo de construcción de $345M de Blackstone y Apollo, marzo de 2021 (The Real Deal), amortizado en diciembre de 2024; después, un préstamo de inventario de $103,2M de Apollo sobre las unidades sin vender (Commercial Observer, febrero de 2025). |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Entregado. Terminado en diciembre de 2024, 48 pisos y 519 pies a la entrada de South Beach, con un parque público y una pasarela peatonal sobre la MacArthur Causeway en obras desde enero de 2025 (Commercial Observer). |
| Promotor | Terra, la firma de David Martin, con GFO Investments, el family office de Russell Galbut, cofundador de Crescent Heights, dueño del terreno desde 2004 (Commercial Observer). Diseño de Arquitectonica. |
| Política de alquiler | Condiciones de alquiler no publicadas; una ficha del MLS indica un mínimo de 6 meses, dos veces al año (leída el 13 de octubre de 2026). Manda la declaración. |
Recomendación
Compre los pisos bajos, negocie los altos
El un dormitorio de entrada a $1.099 el pie está al precio al que cierra su banda en 33139, con un mercado de inquilinos anuales detrás de cerca de un 4,4 por ciento neto. Esa es la compra aquí.
Del piso 30 hacia arriba, se piden de $2.200 a $3.900 el pie frente a $1.771 de los cierres del propio edificio. Ofrezca hacia los cierres: 29 de 30 ventas cerraron bajo el primer precio, una mediana de 9,4 por ciento.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Five Park Miami Beach
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Fuentes
- Commercial Observer, Terra and Russell Galbut land $103M for new Miami Beach high-rise condo (February 2025)
- The Real Deal via Terra, Miami Beach developers nab $345M construction loan for 500 Alton (March 2021)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-13. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.