La apuesta
Treinta residencias frente al mar, detrás de un hotel Ritz-Carlton, en un código postal que cierra 277 viviendas al año por encima de $1,5M. La oferta no es el riesgo. El precio sí: lo disponible pide una mediana de $4.088 el pie, frente a $2.754 de todos los condos de más de $4M cerrados en 33139 este año. Los primeros compradores fijaron unos $3.475. Los pisos que salen ahora piden entre un 17 y un 27 por ciento más, plano por plano.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33139 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1,5M – $6M | 198 | $2,700,000 | $1,488 |
| $6M – $12M | 44 | $8,437,500 | $2,787 |
| $12M en adelante | 35 | $18,500,000 | $3,411 |
Treinta puertas son un redondeo en este mercado
En 33139 las tres bandas en las que vende esta torre cerraron 277 viviendas en el último año: 198 entre $1,5M y $6M, 44 entre $6M y $12M, 35 por encima de $12M. Treinta residencias equivalen a unas cinco semanas de eso, así que no hay ola de entregas que temer ni exceso en la reventa. Seis de las 12 fichas del MLS ya están pendientes, la más antigua de febrero de 2025. El promotor no ha publicado su porcentaje vendido; seis contratos visibles son el mínimo, no la cifra.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33139 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33139 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | omitido, 3 ventas |
| 2025 | 30 | $2,010 |
| 2026 | 24 | $1,832 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Una prima de marca, medida
Los contratos firmados desde febrero de 2025 están entre $3.260 y $3.977 el pie (un penthouse a $6.084). Lo que se ofrece hoy pide de $3.551 a $4.330, y $6.361 el penthouse del piso 16. El mismo plano de tres dormitorios pasó de $9,5M en el piso 5 a $9,75M en el 6, y de $10,5M en el 11 a $12,25M en el 12. Como referencia, Continuum cerró entre unos $3.400 y $3.700 el pie en los dos últimos años, el Setai entre $3.100 y $4.100, Five Park (2024) entre unos $2.300 y $2.800. Está tasado como pieza de colección.
Hoy en el MLS
6 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-06. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 8D | 1/2 | 1,197 sf | $4,250,000 | $3,551 | $4,452 | 469 |
| 8C | 2/3 | 1,732 sf | $7,500,000 | $4,330 | $6,321 | 52 |
| 8B | 2/3 | 2,217 sf | $8,600,000 | $3,879 | $8,255 | 529 |
| 6A | 3/4 | 2,389 sf | $9,750,000 | $4,081 | $8,725 | 129 |
| 12B | 3/4 | 2,991 sf | $12,250,000 | $4,096 | $10,917 | 0 |
| 16A | 5/7 | 4,520 sf | $28,750,000 | $6,361 | $16,498 | 52 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 15 fotografías de la ficha MLS A11714666 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $4,250,000 al 4.5% simple, a 24 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $425,000 | $425,000 | 24 mo | −$38,250 |
| Seis meses después del contrato (asumido) | 10% | $425,000 | $850,000 | 18 mo | −$28,688 |
| Al remate de estructura (asumido) | 10% | $425,000 | $1,275,000 | 9 mo | −$14,344 |
| En el cierre | 70% | $2,975,000 | $4,250,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $4,250,000 | −$81,281 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $81,281, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 612 sf.
| Gastos de comunidad a $3,7/sf/mes | −$27,173 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $4,250,000 | −$85,850 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,203 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$115,226 |
Lo que debe obtener antes de firmar
Tres cosas. El calendario de depósitos: los Lowenstein no han publicado el suyo, así que el costo de arriba usa un 10/10/10/70 asumido. El préstamo de construcción: solo consta un préstamo de predesarrollo de $61,2M, así que la entrega es un objetivo hasta que cierre la financiación principal. Y las reglas de alquiler: Miami Beach restringe la renta corta manzana por manzana, y nada registrado dice qué permitirá la declaración. El presupuesto del MLS ronda $3,70 el pie al mes.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Préstamo de predesarrollo de $61,2M de BHI, la filial estadounidense de Bank Hapoalim, septiembre de 2025. Ningún préstamo de construcción anunciado a octubre de 2026. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2028 en 11 de las 12 fichas del MLS; The Real Deal publicó 2027 en septiembre de 2025. Sin préstamo de construcción cerrado, 2028 es el objetivo del promotor, no una fecha financiada. |
| Promotor | Lionstone Group (la familia Lowenstein), Flag Luxury Group y Ben-Josef Group, los socios dueños del Sagamore y del hotel Ritz-Carlton South Beach a ambos lados del terreno. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Una vivienda con llave Ritz-Carlton, comprada por la dirección
Treinta residencias, dos hoteles de los mismos socios a cada lado y un mercado que absorbe el edificio entero en semanas. La escasez es real y la lista de precios ya subió desde el lanzamiento.
Cómprelo como residencia. A $3.500 a $4.300 el pie cuesta bastante más de lo que cierra el frente de mar ya entregado. Pida por escrito el calendario de depósitos y el estado del préstamo de construcción antes de firmar.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de The Ritz-Carlton Residences South Beach
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Fuentes
- The Real Deal, Lionstone, Flag Luxury and Ben-Josef land $61M loan for Ritz-Carlton South Beach (Sept 2025)
- The Real Deal, Two Ritz-Carlton South Beach condos asking $46M top signed contracts (March 2025)
- The Real Deal, Lionstone, Flag, Ben-Josef plan condo project between their South Beach hotels (July 2023)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-06. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.