La apuesta
La Baia North está a seis meses de la entrega, con la estructura rematada, un 84 por ciento vendido y financiado por un préstamo de $67M cerrado hace un año. Ese es un perfil de riesgo de preconstrucción que ya se parece al de una reventa, y el coste de mantener el depósito ronda los $24.000 en lugar de años de capital parado. Lo que no está resuelto es el precio. Las residencias que quedan piden entre $1.961 y $2.049 el pie. Compre el edificio, negocie la cifra.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33154 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $3M – $4M | 22 | $3,319,525 | $1,398 |
| $4M – $6M | 21 | $4,400,000 | $1,316 |
La absorción no es aquí el problema
Cincuenta y siete residencias que llegan a un código postal que cerró 41 viviendas entre $3M y $6M en los últimos doce meses son 1,4 años de oferta, y el 84 por ciento del edificio ya está comprometido, de modo que lo que realmente sale al mercado abierto se acerca más a nueve unidades. En volumen este edificio está cómodo. La presión está una dirección más al sur: hoy hay 18 unidades de La Baia South a la venta, la primera fase de 68 residencias que el MLS publica bajo 9201 y 9221 East Bay Harbor Drive, frente a tres cierres allí en 2026. Es el producto idéntico, ya entregado, con una cola por delante. Planifique la salida en años, o planifique quedarse.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33154 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33154 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 5 | $1,205 |
| 2026 | 17 | $1,352 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
El precio pedido está un 40 por ciento por encima de lo que cierra este producto
Las dos residencias listadas piden $3.551.000 y $3.712.000 por 1.811 sf, es decir $1.961 y $2.049 el pie, y llevan unos diez meses en el MLS sin venderse. Las viviendas de la banda de $3M a $4M en 33154 cerraron a una mediana de $1.404 el pie durante el último año. La obra nueva de Bay Harbor se liquidó este año a $1.374, y la mayoría de esos 16 cierres son primeras escrituras de edificios recién entregados, The Well y La Baia South, más que reventas asentadas, lo que los convierte en la comparación correcta y no en la halagadora. La propia La Baia South cerró a $1.112, $1.241 y $1.338. Mismo promotor, mismo arquitecto, misma agua.
Hoy en el MLS
2 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 403 | 3/4 | 1,811 sf | $3,551,000 | $1,961 | $3,186 | 336 |
| 607 | 3/4 | 1,811 sf | $3,712,000 | $2,050 | $3,186 | 329 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 14 fotografías de la ficha MLS A11885005 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $3,551,000 al 4.5% simple, a 6 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (los dos hitos de obra ya han pasado) | 30% | $1,065,300 | $1,065,300 | 6 mo | −$23,969 |
| En el cierre | 70% | $2,485,700 | $3,551,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $3,551,000 | −$23,969 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $23,969, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,811 sf.
| Gastos de comunidad a $1,76/sf/mes | −$38,248 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $3,551,000 | −$71,730 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$6,520 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$116,498 |
La parte más barata de esta operación, y la factura que viene después
Los dos hitos de obra ya han pasado, así que un contrato firmado hoy entrega en torno al 30 por ciento y cierra seis meses después. Al 4,5 por ciento eso son unos $24.000 de coste financiero, frente a los $200.000 o más que cuesta un contrato de preconstrucción de tres años a este precio. La factura recurrente posterior al cierre es la cifra mayor: $38.200 de gastos de comunidad a $1,76 el pie al mes, con los dos anuncios coincidiendo en $3.186, $71.700 de impuesto de Florida al 2,02 por ciento y unos $6.500 de seguro. Llámelo $116.500 al año antes de la primera reparación. Consiga la cláusula de alquiler registrada antes de firmar, porque Bay Harbor Islands regula las estancias cortas a nivel municipal y la Declaración no ha sido leída.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $67M cerrados en agosto de 2025 con S3 Capital Partners, con el 75 por ciento prevendido. El edificio remató estructura el 25 de abril de 2026. |
| Prevendido | 84% en la última divulgación |
| Entrega | Primer trimestre de 2027, y tres fuentes lo dicen por separado: el propio sitio del promotor, el comunicado del inicio de obra de octubre de 2024 y el del remate de estructura de abril de 2026. Las ventas se lanzaron en octubre de 2022, así que del lanzamiento a la entrega van unos cuatro años y medio. |
| Promotor | Continuum Company, de Ian Bruce Eichner. Construyó y vendió por completo La Baia South, al lado. Continuum y Suffolk Construction se demandaron mutuamente en agosto de 2026 por aquel primer edificio, Suffolk por millones impagados y Continuum por sobrecostes y calidad de obra. El contratista que figura en los comunicados de inicio de obra y de remate de La Baia North es Jacob's Construction, no Suffolk. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada. Ni el sitio del promotor ni los dos anuncios del MLS indican una estancia mínima, y la Declaración registrada no ha sido leída. Bay Harbor Islands además regula las estancias cortas a nivel municipal, lo que es una cuestión distinta de la norma del condominio. Considere el alquiler por noches como no probado aquí hasta tener la Declaración. |
Recomendación
Cómprelo sobre una cifra negociada, no sobre la lista de precios
El riesgo de entrega está aquí casi agotado. El préstamo de $67M de S3 Capital cerró en agosto de 2025, el edificio remató estructura el 25 de abril de 2026, el 84 por ciento está vendido y la entrega es en el primer trimestre de 2027. Queda muy poco de lo que suele salir mal en preconstrucción.
El precio es la pregunta abierta. A $1.961 y $2.049 el pie, las dos unidades listadas piden un 40 por ciento por encima de la banda y entre un 47 y un 84 por ciento por encima de lo que cerró La Baia South en junio y julio. Diez meses sin vender a ese precio son la respuesta del propio mercado.
Así que el trabajo es la negociación, y la mano es real: 12,1 meses de oferta en 33154, un promotor con el último 16 por ciento de un edificio y un préstamo de construcción corriendo. Pida la lista de precios de la última entrega, el calendario de depósitos y la cláusula de alquiler registrada antes de hacer una oferta.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de La Baia North
Siga leyendo
- 2200 Brickell, Brickell, 2026
- 3000 Waterside, Fort Lauderdale, Delivering 2028
- 619 Brickell, Brickell, end of 2030 (developer deposit schedule)
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- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
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Fuentes
- The Real Deal, Continuum gets $67M construction loan for La Baia North (Aug 2025)
- The Real Deal, Eichner launches sales for the second La Baia building (Oct 2022)
- The Real Deal, Continuum and Suffolk clash over La Baia South (Aug 2026)
- Florida YIMBY, La Baia North tops off (Apr 2026)
- Florida YIMBY, La Baia North breaks ground (Oct 2024)
- Developer site, labaiabayharbor.com
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.