La apuesta
The Lincoln es un edificio boutique de 48 residencias en Coconut Grove que pide entre $1.193 y $1.481 el pie, frente a $1.860 de los condominios del Grove entregados desde 2023 y revendidos este año. Esa referencia lo favorece, porque esas reventas son sobre todo Mr. C y Vita at Grove Isle frente a la bahía, pero incluso descontando el agua la base se sostiene: el préstamo de construcción de $58M cerró en septiembre de 2026 y más del 40 por ciento está vendido.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33133 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1,2M – $2M | 134 | $1,601,000 | $883 |
| $2M – $3,5M | 139 | $2,700,000 | $1,027 |
Dos meses de oferta
El 33133 cerró 273 viviendas en las dos bandas de precio de The Lincoln en los últimos doce meses, así que 48 residencias equivalen a unos dos meses de ese mercado. El código postal tiene 6,2 meses de inventario, cerca de un mercado de vendedores. La absorción no es el riesgo aquí. La lista de precios apenas se ha movido desde el lanzamiento de enero de 2025 desde $1,5M: el un dormitorio de entrada está hoy a $1.520.000, así que quien firma ahora sigue comprando cerca del precio de lanzamiento, con más del 40 por ciento del edificio ya vendido.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33133 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33133 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 10 | $1,611 |
| 2025 | 22 | $1,530 |
| 2026 | 27 | $1,860 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Obra nueva por debajo de la referencia frente a la bahía
Las bandas en las que vende The Lincoln cierran a $883 el pie por debajo de $2M y a $1.027 por encima, pero eso es sobre todo producto antiguo del Grove: condominios, townhouses y casas. La referencia justa es la obra nueva: 27 reventas este año en condominios del 33133 construidos desde 2023, mediana de $1.860, casi todas en Mr. C Residences y Vita at Grove Isle, frente a la bahía. The Lincoln está tierra adentro, tiene ocho pisos y pide entre un 20 y un 35 por ciento menos. El mejor pie de la lista es la unidad 205, cuatro dormitorios, 2.611 sf a $1.193. Las superficies del MLS pueden ser totales y no interiores: vuelva a dividir con el plano antes de comparar.
Hoy en el MLS
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-15. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 203 | 1/2 | 1,227 sf | $1,520,000 | $1,239 | $2,024 | 180 |
| 406 | 2/8 | 1,591 sf | $2,356,000 | $1,481 | $2,625 | 180 |
| 407 | 3/4 | 2,026 sf | $2,962,000 | $1,462 | $3,342 | 180 |
| 205 | 4/10 | 2,611 sf | $3,115,000 | $1,193 | $4,308 | 180 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11988423 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,520,000 al 4.5% simple, a 23 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (10% + 10% al inicio de obra, ya pasado; estándar asumido) | 20% | $304,000 | $304,000 | 23 mo | −$26,220 |
| Al remate de estructura (estándar asumido) | 10% | $152,000 | $456,000 | 11 mo | −$6,270 |
| En el cierre | 70% | $1,064,000 | $1,520,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $1,520,000 | −$32,490 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $32,490, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,227 sf.
| Gastos de comunidad a $1,65/sf/mes | −$24,295 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,520,000 | −$30,704 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$4,417 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$59,416 |
Qué asegurar antes de firmar
El calendario de depósitos no está publicado, así que el coste de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70; la obra empezó en junio de 2026, de modo que el 20 por ciento se paga a la firma. Pida el calendario real. La política de alquiler tampoco está publicada y la decidirá la declaración registrada; mientras tanto, calcule una renta de 12 meses o una vivienda, no ingresos por noches. Los gastos de comunidad salen a $1,65 el pie al mes en las fichas, $2.024 en la unidad de entrada.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Préstamo sénior de construcción de $58M de SME Capital, cerrado en septiembre de 2026 y estructurado por Berkadia: 30 meses con dos prórrogas de seis meses. El terreno se compró con capital propio, sin deuda de adquisición. |
| Prevendido | 40% en la última divulgación |
| Entrega | Tercer trimestre de 2028, según el comunicado de financiación de septiembre de 2026. La obra empezó en junio de 2026; las fichas del MLS indican 2027, algo optimista a la vista del plazo del préstamo. |
| Promotor | LORE Development Group (empresa conjunta de 2023 entre Leste Group y el fondo brasileño Opportunity) con Element Development. Arquitectura de Paredes Architects, Winmar Construction como contratista general, ventas a cargo de ONE Sotheby's International Realty. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Financiado, pequeño y por debajo de la bahía
Un edificio financiado en un mercado ajustado. Los $58M de SME Capital cerraron en septiembre de 2026, la obra empezó en junio, más del 40 por ciento está vendido y 48 residencias son dos meses de lo que sus bandas cierran en un año.
Compre el cuatro dormitorios a $1.193 el pie por valor, o el un dormitorio de entrada a $1.239 por la reventa más fácil. Paga precio de obra nueva por una dirección en el Grove con descuento frente a la bahía; consiga por escrito el calendario de depósitos y la cláusula de alquiler antes de firmar.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de The Lincoln Coconut Grove
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Fuentes
- Florida YIMBY, Developers secure $58 million construction loan for The Lincoln (Sep 2026)
- Berkadia, The Lincoln Coconut Grove financing (Sep 2026)
- Florida YIMBY, Construction starts on The Lincoln Coconut Grove (Jun 2026)
- South Florida Agent Magazine, Sales begin at 48-condo luxury midrise (Feb 2025)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-15. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.