La apuesta
Palm Tree Residences abrió ventas en junio de 2026 desde $500.000, y ese es el precio más bajo que llevará esta lista. Cuatrocientas ochenta y tres residencias amuebladas en Park West sin restricción de alquiler, a una manzana de E11even, a unos $1.018 el pie. El producto de alquiler corto ya entregado, dos calles más allá, cierra a $942. Compra obra nueva, cuatro años antes, cerca de lo que ya vale lo terminado.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33136, 33132 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500.000 – $800.000 | 120 | $592,500 | $557 |
| $800.000 – $1,2M | 50 | $965,000 | $635 |
| $1,2M – $1,8M | 26 | $1,350,000 | $721 |
Cuatro años por delante, en una lista a la que le quedan cuatro años para subir
Park West y su entorno, el 33136 con el 33132, cerraron 205 viviendas en las tres bandas de Palm Tree durante los últimos doce meses. Cuatrocientas ochenta y tres residencias son unos dos años y un tercio de eso, una cola corta para una torre de este tamaño y dentro de lo que estas manzanas ya han absorbido. Medir solo el 33136 habría sido deshonesto: cerró siete viviendas en todo el rango en un año, así que la base aquí es el mercado de Park West en el que el edificio compite de verdad, donde ya están Natiivo, Gale, 501 First y The Elser. La entrega es en 2030, de modo que el primer grupo tiene el precio más bajo y las mejores plantas de una lista a la que le quedan cuatro años para subir.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33136, 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33136, 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 14 | $868 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Obra nueva, cuatro años antes, al precio de lo terminado
La planta publicada más pequeña tiene 491 pies interiores y el precio publicado más bajo es $500.000, así que la entrada sale cerca de $1.018 el pie. La banda de $500.000 a $800.000 en estos códigos postales cerró a $554, pero esa banda es sobre todo vivienda convencional que no se puede alquilar por noche. Frente a la comparación correcta, el grupo de alquiler corto ya entregado de Natiivo, Gale, 501 First y The Elser, con 28 cierres este año a una mediana de $942 el pie, Palm Tree pide alrededor de un ocho por ciento más por una unidad nueva y amueblada cuatro años antes de la entrega. Esa es una base genuinamente favorable. Dos cautelas. El cuadro de plantas indica interior y terraza por separado, así que una cifra que sume ambas parece más barata por pie de lo que es. Y la tabla de reventa de arriba marca menos veintitrés por ciento: 26 de esos 45 cierres son Natiivo y Gale, una misma dirección vendiendo su propia entrega, así que es un cambio de mezcla y no de valor.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 31 NW 10th St, Miami FL 33136, extraído el 2026-09-18. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $500,000 al 4.5% simple, a 48 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $50,000 | $50,000 | 48 mo | −$9,000 |
| Al inicio de obra | 10% | $50,000 | $100,000 | 42 mo | −$15,750 |
| Al remate de estructura | 10% | $50,000 | $150,000 | 14 mo | −$7,875 |
| En el cierre | 70% | $350,000 | $500,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $500,000 | −$32,625 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $32,625, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 491 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $500,000 | −$10,100 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,768 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$11,868 |
Lo que todavía no es real
Es el edificio en fase más temprana del sitio y los riesgos son la fase, no el proyecto. No hay nada registrado. No existe Declaración de Condominio, así que la ausencia de restricción de alquiler es una frase de marketing y no un instrumento. No se ha comunicado préstamo de construcción ni porcentaje prevendido, algo normal diez semanas después del lanzamiento y que sigue siendo una ausencia y no una garantía. El calendario de abajo es el estándar de Miami porque PMG no ha publicado el suyo, y con entrega en 2030 son 48 meses de capital inmovilizado, la espera más larga de todo el pipeline. Consiga el calendario por escrito mientras las condiciones siguen siendo flexibles.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | No comunicado. A agosto de 2026 no se ha anunciado financiación de construcción para el solar, algo habitual en un proyecto que abrió ventas en junio. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2030, según los promotores y la cobertura del lanzamiento. Las ventas abrieron la primera semana de junio de 2026 y no se ha anunciado el inicio de obra. |
| Promotor | PMG con Lion Development Group, Eden Residential y Sterling Equities, bajo la marca Palm Tree Crew, la plataforma de festivales de Kygo y Myles Shear. Arquitectura e interiores de Kobi Karp. |
| Política de alquiler | Se comercializa con flexibilidad de alquiler de corta estancia y sin restricción de arrendamiento en la comunidad. No hay nada registrado: la Declaración de Condominio todavía no existe, así que es la frase del promotor y no una norma. |
Recomendación
Merece una reserva, todavía no un compromiso
La base es el argumento. Obra nueva, amueblada, sin restricción de alquiler, cuatro años por delante, aproximadamente a lo que cierra hoy el producto de alquiler corto ya entregado en las mismas manzanas. PMG ha entregado varias veces en este submercado y el precio de lanzamiento es el suelo.
Todo lo jurídico está aún por llegar: sin Declaración, sin préstamo de construcción, sin cifra de prevendido. Reserve pronto para fijar el precio y la planta, y haga del texto registrado de alquiler una condición del depósito y no una esperanza.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de Palm Tree Residences Miami
Siga leyendo
- 14 ROC Miami, Arts & Entertainment District, Delivering 2028
- 501 First Residences, Downtown, Delivered 2026
- 72 Park Miami Beach, Miami Beach, Delivered 2025
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- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
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- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, PMG and partners launch Palm Tree-branded Miami condos (May 2026)
- Florida YIMBY, Palm Tree Residences Miami announced for Park West
- PROFILEmiami, the first-ever Palm Tree Residences Miami
- CondoBlackBook, published floor-plan schedule (interior and terrace stated separately)
- Developer site, palmtreeresidencesmiami.com
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.