La apuesta
Ponce Park es un edificio de 58 residencias y 11 plantas en Coral Gables, con su préstamo de construcción de $132,5M cerrado y cerca del 40 por ciento bajo contrato, y la cifra que lo decide es $1.482 el pie: lo que pide la residencia de entrada, frente a $1.034 a los que cerraron este año las viviendas de Coral Gables en la misma banda de $2,5M a $4M. Casi todas eran casas. Esa es la apuesta: un piso nuevo, cerrar y viajar, sobre Ponce, donde la alternativa a este precio es una casa.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33134 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $2,5M – $4M | 49 | $2,980,000 | $1,034 |
| $4M – $6M | 13 | $5,000,000 | $1,081 |
Menos de un año de compradores de la banda
58 residencias frente a 62 cierres al año en estas dos bandas del 33134 son menos de un año de demanda del código postal, y cerca del 40 por ciento estaba bajo contrato al cerrar la financiación (Commercial Observer, enero de 2026), así que quedan unas 35. La oferta no es el riesgo. Lo que importa es quiénes fueron esos 62 compradores: 52 compraron casas, 5 townhouses y solo 5 un condominio, todos por debajo de $4M. Ponce Park le vende al comprador de Gables lo que el código postal casi no ofrece: un edificio nuevo en lugar de un jardín. La residencia 404, publicada desde septiembre de 2025 en $5.363.000, está ahora pendiente.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33134 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33134 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2026 | 1 | omitido, 1 venta |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Qué compra el pie aquí
Las cuatro residencias publicadas hoy piden de $1.463 a $1.918 el pie, unos $1.530 de mediana, todas con ONE Sotheby's. Las viviendas de Coral Gables en la banda de $2,5M a $4M cerraron a una mediana de $1.034 en los últimos doce meses, la banda de $4M a $6M a $1.081, y los cinco condominios por encima de $2,5M a unos $1.085. El precio pedido va entonces de un 35 a un 85 por ciento sobre lo que paga el código postal por pie, cerca del 50 por ciento en la mediana. Dos matices. Un pie de casa viene con terreno y un techo más viejo; este, con ninguno de los dos. Y en obra nueva el área del MLS suele incluir la terraza: pida la cifra interior del plano.
Hoy en el MLS
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-19. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 602 | 2/3 | 1,957 sf | $2,900,000 | $1,482 | $4,057 | 12 |
| 606 | 3/4 | 2,954 sf | $4,675,000 | $1,583 | $6,139 | 12 |
| 701 | 3/4 | 3,487 sf | $5,100,000 | $1,463 | $6,925 | 12 |
| 504 | 3/4 | 2,815 sf | $5,400,000 | $1,918 | $5,937 | 19 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12086344 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $2,900,000 al 4.5% simple, a 16 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $290,000 | $290,000 | 16 mo | −$17,400 |
| Segundo depósito (estándar asumido) | 10% | $290,000 | $580,000 | 12 mo | −$13,050 |
| Tercer depósito (estándar asumido) | 10% | $290,000 | $870,000 | 8 mo | −$8,700 |
| En el cierre | 70% | $2,030,000 | $2,900,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $2,900,000 | −$39,150 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $39,150, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,957 sf.
| Gastos de comunidad a $2,07/sf/mes | −$48,612 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $2,900,000 | −$58,580 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$7,045 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$114,237 |
Lo que cuesta el depósito, y qué pedir por escrito
La entrega es a principios de 2028, a unos 16 meses. El promotor no ha publicado un calendario de depósitos, así que la tabla asume el estándar de Miami 10/10/10/70: sobre la residencia de entrada de $2,9M son $870.000 comprometidos antes del cierre, sin rendir nada. Pida dos cosas por escrito. El propio calendario de depósitos, porque el coste de arriba es un modelo, no una cotización. Y la cláusula de alquiler de la declaración: la política de alquiler no está publicada, y es la pregunta que se resuelve antes de firmar, no después.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Préstamo de construcción de $132,5M de Bank OZK, estructurado por Lotus Capital Partners (Commercial Observer, enero de 2026). La obra arrancó en diciembre de 2025. |
| Prevendido | 40% en la última divulgación |
| Entrega | Principios de 2028 (Commercial Observer, enero de 2026). Los listados del MLS indican 2027 como año de construcción; usamos la fecha del anuncio de la financiación. |
| Promotor | Allen Morris Co. Arquitectura de John Cunningham, interiores de Meyer Davis. Ventas a cargo de ONE Sotheby's International Realty, que publica todas las residencias en el MLS. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Una residencia, comprada temprano
Financiado, en obra y vendido en torno al 40 por ciento: Bank OZK cerró $132,5M de deuda de construcción, la obra arrancó en diciembre de 2025 y la entrega es a principios de 2028. 58 residencias de 1.900 a más de 6.500 sf sobre Ponce, en un código postal donde quien compra a este precio casi siempre compra una casa.
El precio pedido está muy por encima de lo que cierran las viviendas de Gables por pie, y la política de alquiler no está publicada. Cómprelo para vivirlo o mantenerlo, empiece por la planta de entrada de $2,9M, negocie desde la banda y lea la declaración antes del segundo depósito.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Ponce Park Coral Gables
Siga leyendo
- CORA Merrick Park, Coral Gables, 2028
- Cassia, The Residences at Coral Gables, Coral Gables, Q1 2027
- 2200 Brickell, Brickell, 2026
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Fuentes
- Commercial Observer, Bank OZK provides $133M construction loan for Allen Morris' Coral Gables condo (January 2026)
- Florida YIMBY, Allen Morris Co. secures $132.5 million construction loan from Bank OZK for Ponce Park (January 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-19. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.