La apuesta
The Rider vende el formato que esta mesa analiza, estudios amueblados desde 386 sf sin restricción de alquiler, en el código postal más líquido de todo el pipeline: 33137 cerró 296 viviendas entre $500K y $2M en los últimos doce meses, así que el edificio entero equivale a seis meses de ese flujo. El precio es la otra mitad. $1.409 el pie en la entrada, frente a $989 de la obra nueva revendida en el mismo código postal y $1.120 del edificio de renta corta ya entregado que más cierra. Se paga la operación, no la base.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33137 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500K – $750K | 111 | $630,000 | $592 |
| $750K – $1M | 77 | $867,000 | $726 |
| $1M – $2M | 108 | $1,465,000 | $897 |
Absorción: el código postal es lo más sólido de esta página
33137 es Midtown, el Design District y las manzanas occidentales de Edgewater, y cerró 111 viviendas entre $500K y $750K, 77 entre $750K y $1M y 108 entre $1M y $2M en los últimos doce meses. 146 residencias en ese flujo son medio año de oferta; el edificio es lo bastante pequeño para desaparecer en él. El contrapeso es el mercado amplio: 532 anuncios activos frente a 471 cierres, 13,6 meses de oferta, un mercado de compradores a nivel de código postal. Lo que nadie ha publicado es cuánto está prevendido. Las ventas abrieron en marzo de 2024 y el comunicado del préstamo de octubre de 2025 no traía cifra, algo inusual en un lanzamiento de Miami. Pida la matriz de unidades antes de valorar la ventaja del comprador temprano: solo existe mientras el inventario es escaso.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 5 | $1,017 |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 45 | $989 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Qué compran $1.409 el pie, y contra qué medirlos
La tabla de bandas dice $592 el pie y es la vara equivocada: entre $500K y $750K, 33137 vende apartamentos convencionales de unos 1.000 sf, el doble de un estudio del Rider. La comparación correcta es el producto de renta corta ya entregado. The Elser, en el downtown, cerró 22 unidades a una mediana de $1.120 el pie en los últimos doce meses, y NoMad Wynwood pide $1.304 en 21 anuncios con un solo cierre, ambos del MLS a 20 de septiembre de 2026. Frente a esos, la entrada del Rider se sitúa en lo alto del formato: $1.409 el pie si la unidad 814 es la planta de 386 sf, porque el anuncio no indica superficie, y $1.274 en la unidad 302, el único anuncio que sí la indica. Amueblado, con operador en el edificio y a 85 yardas de la parada de tren prevista, la prima es defendible. No es un descuento.
Hoy en el MLS
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-20. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 814 | 0/1 | — | $543,900 | — | $555 | 0 |
| 415 | 1/1 | — | $764,900 | — | $984 | 0 |
| 305 | 1/1 | — | $860,900 | — | $1,103 | 0 |
| 302 | 3/3 | 1,441 sf | $1,835,900 | $1,274 | $2,046 | 0 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12089629 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $543,900 al 4.5% simple, a 12 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $54,390 | $54,390 | 12 mo | −$2,448 |
| Al inicio de obra, ya cumplido | 10% | $54,390 | $108,780 | 12 mo | −$4,895 |
| Al remate de estructura | 10% | $54,390 | $163,170 | 6 mo | −$3,671 |
| En el cierre | 70% | $380,730 | $543,900 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $543,900 | −$11,014 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $11,014, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 386 sf.
| Gastos de comunidad a $1,42/sf/mes | −$6,577 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $543,900 | −$10,987 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,390 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$18,954 |
El coste de espera, y los tres documentos que obtener antes de firmar
Doce meses hasta una entrega en el tercer trimestre de 2027 es el plazo más corto entre los edificios de Wynwood todavía en obra. Con el calendario asumido 10/10/10/70, el coste del depósito ronda los $11.000 en el estudio de entrada, y el coste anual una vez entregado unos $19.000 antes de alquilar una sola noche, con gastos de comunidad a $1,42 el pie al mes leídos en los anuncios del MLS. Tres cosas que obtener. El calendario real de depósitos del promotor, que Ciprés no ha publicado. La cláusula de alquiler en la Declaración registrada, porque sin restricciones de alquiler es marketing hasta que figura en el instrumento. Y las condiciones de gestión de Ciprés Living: un operador en el edificio es una comodidad, no una obligación, y su tarifa decide el rendimiento.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | $90M cerrados en octubre de 2025. Banco Inbursa (México), estructurado por Javier Herrera de Franklin Street. Beauchamp Construction es el contratista general. La obra arrancó en febrero de 2025. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Tercer trimestre de 2027, según la ficha para brokers del promotor; el comunicado del préstamo de octubre de 2025 decía 2027 sin trimestre. La construcción vertical aún no había empezado al cerrar el préstamo, así que doce plantas en menos de dos años es el calendario que hay que exigirles. |
| Promotor | Ciprés con Rilea Group, ambos dirigidos por Diego Ojeda. Rilea construyó The Bond en Brickell, 1450 Brickell y el Sabadell Financial Center. Rilea y Promanas pagaron $12,2M por el solar de 0,6 acres en octubre de 2021; Rilea compró la parte de Promanas en 2024 y Ciprés entró como socio. Fachada de Deforma Studio, ventas de Cervera Real Estate. |
| Política de alquiler | Comercializado como apto para renta corta (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
Recomendación
Cómprelo por la ubicación y la operación, y negocie el precio
El argumento: amueblado, sin restricción de alquiler en la propia ficha del promotor, $90M de deuda de construcción cerrados, doce meses hasta la entrega y un código postal que absorbe el edificio entero en seis meses. Rilea ya ha entregado en Miami, The Bond y 1450 Brickell entre otros. El riesgo de entrega es bajo para preconstrucción.
El precio está lleno. $1.409 el pie en la entrada supera lo que cierra el producto de renta corta ya entregado, y el promotor no ha dicho cuánto lleva vendido. Consiga la matriz de unidades, el calendario real de depósitos y la cláusula de alquiler registrada, y negocie sobre las líneas que sigan abiertas. Sin esos tres, espere.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Después de la entrega
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
El expediente completo de The Rider
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- TwentySixth&2nd Wynwood, Wynwood, Delivering Q2 2028
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- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
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- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, Ciprés and Rilea score $90M construction loan (Oct 2025)
- The Real Deal, Rilea launches sales of The Rider (Mar 2024)
- The Real Deal, Rilea and Promanas buy the Wynwood site for $12.2M (Oct 2021)
- Developer site and broker fact sheet, theriderresidences.com
- MIAMI MLS via Bridge, four active listings at 94 NE 29th St (listed 15 Sep 2026)
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-20. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.