La apuesta
Viceroy Residences Aventura es una torre de marca de 28 pisos y 274 unidades de Related y BH Group, y el número que la decide son $1.049 el pie: el precio de entrada de $900.000 sobre su plano de entrada de 858 sf. Los condominios de $800K a $1,3M en 33180 y 33160 cierran a una mediana de $532, y los construidos desde 2023 se revendieron a $861 este año. La demanda no es el riesgo: la banda absorbe 426 viviendas al año. La prima sí.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33180, 33160 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $800K – $1,3M | 200 | $1,000,000 | $532 |
| $1,3M – $2,5M | 226 | $1,670,000 | $758 |
Demanda profunda, y la primera elección del stock
274 unidades frente a 426 cierres al año en las bandas de $800K a $2,5M de 33180 y 33160 son 0,6 años de oferta, poco, porque es la banda en la que de verdad viven los compradores de Aventura y Sunny Isles. Ese es el argumento para entrar pronto: la torre se lanzó en enero de 2025, todavía no se ha informado de préstamo de construcción, y la lista de precios de un promotor solo sube a medida que se agota el inventario. El primer grupo de compradores tiene el precio más bajo y los mejores planos, y cada comprador posterior valida su base. El código postal está en 17,6 meses de oferta, un mercado de compradores, así que la comparación es con producto de reventa que hoy se negocia.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33180, 33160 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33180, 33160 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 5 | $2,272 |
| 2025 | 7 | $2,123 |
| 2026 | 8 | $861 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Una prima de marca, el doble de la banda
La entrada son $900.000 por 858 sf interiores, $1.049 el pie; lo más alto de la gama publicada, unos $2,4M por 2.014 sf, son $1.192. Las viviendas de $800K a $1,3M cierran aquí a una mediana de $532 el pie y las de $1,3M a $2,5M a $758. Los condominios construidos desde 2023 se revendieron a una mediana de $861 en 2026 sobre 8 ventas, frente a $2.123 en 2025, lo que es un cambio en los edificios vendidos sobre 7 y 8 ventas, no una bajada de precio. Así que la entrada está un 22 por ciento por encima de la reventa nueva y a cerca del doble de la banda. Esa prima es la marca Viceroy y un producto de 2028; negóciela como tal.
Hoy en el MLS
Ni una sola ficha activa en 2999 NE 191st St, Aventura FL 33180, extraído el 2026-11-10. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $900,000 al 4.5% simple, a 20 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $90,000 | $90,000 | 20 mo | −$6,750 |
| Segundo pago (estándar asumido) | 10% | $90,000 | $180,000 | 17 mo | −$5,738 |
| Al remate de estructura (estándar asumido) | 10% | $90,000 | $270,000 | 8 mo | −$2,700 |
| En el cierre | 70% | $630,000 | $900,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $900,000 | −$15,188 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $15,188, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 858 sf.
| Gastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $900,000 | −$18,180 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,089 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$21,269 |
Qué asegurar antes de firmar
Tres cosas. El préstamo: no se ha informado de ninguno, así que pida a Cervera el prestamista y la fecha de inicio de obra antes de que venza su segundo depósito. El calendario de depósitos: el promotor no ha publicado uno que podamos citar, así que el coste usa el 10/10/10/70 de Miami, unos $15.188 sobre $900.000 en 20 meses. Y la cláusula de alquiler: la política no está publicada, así que consiga por escrito la redacción de la declaración si alquilar forma parte del plan.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | No se ha informado de préstamo de construcción. El artículo de lanzamiento de The Real Deal (enero de 2025) y las páginas de los promotores no nombran ninguno, y el inicio de obra seguía previsto para 2026. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2028 según BH Group, con inicio de obra previsto para 2026. Sin préstamo informado ni inicio confirmado, los 20 meses son el modelo de esta página, no una fecha de contrato. |
| Promotor | The Related Group (Jorge Pérez) con BH Group (Isaac Toledano, Gregg Covin), una pareja habitual en el sur de Florida. Vende Cervera Real Estate; diseña Arquitectonica. El terreno incluye además un edificio de oficinas de 105.000 sf y 13.000 sf de comercio. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Compre la marca pronto, o no la compre
La demanda es real: en esta banda cierran 426 viviendas al año, y 274 unidades son unos siete meses de eso. El riesgo no es la absorción, es una entrada a $1.049 frente a $532 a $758 de la banda, y un préstamo de construcción aún no informado.
Compre pronto, a precio de lanzamiento, con el préstamo confirmado y un plano que usted mantendría. Como reventa rápida la aritmética no funciona: el producto nuevo en estos códigos postales se revende a $861 el pie, por debajo de la entrada.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Viceroy Aventura
Siga leyendo
- 2200 Brickell, Brickell, 2026
- 3000 Waterside, Fort Lauderdale, Entrega 2028
- 619 Brickell, Brickell, end of 2030 (developer deposit schedule)
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- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
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- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, Related and BH Group launch Viceroy Residences Aventura (Jan 2025)
- Multifamily Executive, Related Group and BH Group launch Viceroy Residences Aventura (2025)
- Cervera Real Estate, Viceroy Residences Aventura
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-10. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.