La apuesta
Viceroy Fort Lauderdale es una torre de Naftali de 370 residencias en Flagler Village cuyos 1 dormitorio de entrada piden unos $1.018 el pie. Los condominios entregados en 33301 desde 2023 se revendieron a una mediana de $1.110 en 2024. La parte de entrada está así un 8 por ciento por debajo de lo que ya pagó el producto nuevo terminado, con entrega en 2029 y 5 de 15 unidades del MLS ya bajo contrato. La pregunta abierta es la financiación: no se ha publicado ningún préstamo de construcción.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33301 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500.000 – $1M | 103 | $699,000 | $464 |
| $1M – $2M | 97 | $1,395,000 | $635 |
| $2M en adelante | 115 | $3,400,000 | $985 |
Un mercado profundo y un plazo largo
Las tres bandas en las que vende Viceroy cerraron 315 viviendas en 33301 en los últimos doce meses: 103 entre $500.000 y $1M, 97 entre $1M y $2M, 115 por encima de $2M. Con 370 residencias, el edificio equivale a unos 14 meses de eso, una entrega asumible para un código postal del centro con 9,5 meses de oferta. El precio de entrada ya se movió: $520.000 en el lanzamiento de diciembre de 2024, $745.000 por la unidad más barata publicada hoy, un 1 dormitorio. Las plantas pequeñas que llevaban el precio de lanzamiento ya no están en el MLS, y la lista solo sube desde aquí.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33301 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33301 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 5 | $1,110 |
| 2025 | 2 | omitido, 2 ventas |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Precio frente a obra nueva, no frente al código postal
Los 1 dormitorio piden de $745.000 a $975.000, de $1.007 a $1.204 el pie sobre superficie interior (el promotor publica interior y terraza por separado y el MLS lleva la interior). Los 2 dormitorios van de $1,02M a $1,56M. La banda de $500.000 a $1M del código postal cierra a $464 el pie, pero mezcla producto de hace décadas; la cifra comparable son los $1.110 a los que se revendieron en 2024 los condominios de 2023 en adelante, cinco cierres. La mejor relación es el 2 dormitorios 4A: 1.229 sf a $1,02M, $830 el pie, publicado desde febrero de 2025.
Hoy en el MLS
10 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-07. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 17K | 1/1 | 755 sf | $760,000 | $1,007 | $1,017 | 5 |
| 25H | 1/1 | 810 sf | $975,000 | $1,204 | $1,151 | 164 |
| 4A | 2/2 | 1,229 sf | $1,020,000 | $830 | $1,606 | 579 |
| 34F | 2/2 | 1,162 sf | $1,430,000 | $1,231 | $1,662 | 164 |
| 15A | 3/3 | 1,649 sf | $2,105,000 | $1,277 | $2,392 | 351 |
| 43C | 2/3 | — | $2,205,000 | — | $1,934 | 164 |
| 34A | 3/4 | — | $3,675,000 | — | $3,685 | 164 |
| 29B | 4/5 | — | $3,780,000 | — | $3,681 | 164 |
| 43A | 3/4 | 2,540 sf | $4,200,000 | $1,654 | $3,685 | 158 |
| 38B | 4/5 | 2,585 sf | $4,410,000 | $1,706 | $3,681 | 158 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS F10486850 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Lo que cuesta mantener el depósito
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $745,000 al 4.5% simple, a 30 meses de la entrega.
| Hito | % | Pago | Comprometido | Retenido | Coste |
|---|---|---|---|---|---|
| En el contrato (estándar asumido) | 10% | $74,500 | $74,500 | 30 mo | −$8,381 |
| 90 días después del contrato (estándar asumido) | 10% | $74,500 | $149,000 | 27 mo | −$7,543 |
| Al remate de estructura (estándar asumido) | 10% | $74,500 | $223,500 | 12 mo | −$3,352 |
| En el cierre | 70% | $521,500 | $745,000 | 0 mo | −$0 |
| Comprometido antes del cierre | $745,000 | −$19,277 |
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $19,277, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 732 sf.
| Gastos de comunidad a $1,42/sf/mes | −$12,473 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $745,000 | −$15,049 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,635 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$30,157 |
Qué asegurar antes de firmar
Tres cosas. Primero la financiación: Naftali cerró $465M para JEM en Miami en noviembre de 2025, pero no se ha publicado ningún préstamo para esta torre, y la entrega pasó de 2028 en el lanzamiento a 2029. Pida por escrito el prestamista y la fecha de inicio de obra. Segundo el calendario de depósitos, que no está publicado, así que el coste de arriba usa el estándar de Miami 10/10/10/70 sobre 30 meses. Tercero la cláusula de alquiler de la declaración, tampoco publicada.
Riesgo de entrega
| Financiación de la construcción | Ningún préstamo de construcción publicado en la prensa especializada al 7 de octubre de 2026. Naftali compró el terreno por $20M en 2022. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | 2029 según las fichas del MLS y la hoja de broker; 2028 cuando se lanzaron las ventas en diciembre de 2024. Inicio de obra aún no publicado. |
| Promotor | Naftali Group (Miki Naftali), Nueva York y Miami. Construye también JEM Residences en el downtown de Miami, con un préstamo de $465M cerrado en noviembre de 2025. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Compre la parte de entrada, cuando se conozca el prestamista
Una torre de Naftali con marca Viceroy cuyos 1 dormitorio piden unos $1.018 el pie, cerca de un 8 por ciento por debajo de la reventa de obra nueva en Fort Lauderdale, en un código postal que absorbe el edificio entero en unos 14 meses.
Quédese con un 1 dormitorio o con el 2 dormitorios 4A, que lleva mucho tiempo publicado, y negocie sobre ese plazo. Obtenga por escrito el prestamista de la obra y la cláusula de alquiler registrada antes del segundo depósito.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Viceroy Residences Fort Lauderdale
Siga leyendo
- 3000 Waterside, Fort Lauderdale, Delivering 2028
- 2200 Brickell, Brickell, 2026
- 619 Brickell, Brickell, end of 2030 (developer deposit schedule)
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- Precio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- Cuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Cómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
Fuentes
- The Real Deal, Naftali launches Viceroy-branded Fort Lauderdale condo project (Dec 2024)
- Bisnow, Naftali Group launches Viceroy-branded luxury tower in Fort Lauderdale (Dec 2024)
- Commercial Observer, Naftali secures $465M construction loan in downtown Miami (Nov 2025)
- Developer site, availability and pricing
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-07. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.