La apuesta
Villa Valencia es un condominio boutique terminado de 39 residencias en Coral Gables, y la cifra que lo decide es $1.226 el pie cuadrado: la mejor reventa terminada del edificio este año (residencia 802, $3,75M en septiembre de 2026), frente a los $1.445 que pide hoy la residencia 601. Los propietarios que compraron en 2022 revendieron entre un 14 y un 24 por ciento más caro. Compre con ese historial, no con lo que se pide, y lea antes el expediente de la administración judicial.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33134 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $2M – $3M | 46 | $2,500,000 | $931 |
| $3M – $5M | 33 | $3,600,000 | $1,080 |
Un edificio pequeño que mantiene su valor
El 33134 de Coral Gables cerró 79 viviendas entre $2M y $5M en los últimos doce meses, casi todas casas, así que 39 residencias equivalen a medio año de ese flujo. Los condominios a este nivel escasean: hay ocho en venta en todo el código postal por encima de $1,5M, y Villa Valencia tiene uno. Dentro del edificio cerraron tres residencias en doce meses. Dos fueron reventas genuinas: la 403, comprada a $2,5M en junio de 2022 y vendida a $3,1M en abril de 2026, y la 802, comprada a $3,3M en agosto de 2022 y vendida a $3,75M en septiembre de 2026. Es el historial entre partes independientes que un edificio nuevo rara vez tiene.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33134 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33134 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 1 | omitido, 1 venta |
| 2026 | 1 | omitido, 1 venta |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
A cuánto cierra, y por qué una venta no es comparable
Las dos reventas terminadas de 2026 cerraron a $1.085 el pie (403, 2.856 sf) y $1.226 (802, 3.058 sf). El tercer cierre, la 1201 a $3,2M en marzo de 2026, sale a $750 el pie y debe dejarse fuera: es la unidad del administrador judicial, que el escrito describe sin terminar y sin tabiques interiores. Los condominios nuevos cercanos están en el mismo rango: Biltmore Parc, en el 718 de Valencia, cerró a $1.115 en febrero. La residencia 601 pide $1.445, cerca de un 18 por ciento por encima de la mejor reventa terminada del edificio. La cuota de la asociación ronda $1,77 el pie al mes en los anuncios actuales.
Hoy en el MLS
1 ficha activa en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-13. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 601 | 3/4 | 2,560 sf | $3,700,000 | $1,445 | $5,203 | 69 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12074478 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,560 sf.
| Gastos de comunidad a $1,77/sf/mes | −$54,374 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $3,700,000 | −$74,740 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$9,216 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$138,330 |
Lo que dicen los alquileres, y qué leer
La política de alquiler no está publicada y la declaración registrada no se ha leído. El MLS muestra 11 alquileres cerrados desde 2022, todos de tipo anual: la residencia 604 (2.510 sf, tres dormitorios) se alquiló a $17.500 al mes en marzo de 2026, $210.000 al año, un 5,7 por ciento bruto sobre lo que pide la 601. Tras los $138.330 de cuota, impuesto y seguro de arriba quedan unos $71.700, un 1,9 por ciento antes de vacancia y mantenimiento. Antes de firmar, pida a la asociación su presupuesto, sus reservas y el estado de las reclamaciones y gravámenes del administrador judicial ligados al edificio, y que el estudio de título los cubra. Las unidades terminadas se venden sin problema; la pregunta abierta es el coste que la asociación aún pueda soportar.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | Entregado: la obra quedó atrás. El promotor no: Location Ventures y 515 Valencia Partners son sociedades bajo administración judicial en SEC v. Kapoor (S.D. Fla. 1:23-cv-24903), y en junio de 2025 el administrador tenía las unidades 1201, 1202 y 1301 como espacios sin terminar (escrito judicial DE 430). |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Entregado en 2022. El YearBuilt de Bridge indica 2021-2022 en las unidades terminadas, los primeros cierres en el MLS fueron en junio de 2022 y el edificio estaba vendido en torno al 95 por ciento al terminarse. |
| Promotor | Location Ventures, fundada por Rishi Kapoor, que se declaró culpable en mayo de 2026 de conspiración para blanqueo de capitales y evasión de impuestos sobre nóminas (The Real Deal). Las residencias terminadas pertenecen a sus compradores; la administración judicial afecta a las sociedades del promotor, a sus unidades sin vender y a las reclamaciones contra ellas. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; declaración registrada pendiente de leer. MLS: 11 alquileres cerrados en la dirección desde 2022, todos de tipo anual, de $13.000 a $20.000 al mes |
Recomendación
Compre el historial, negocie el precio
Un edificio terminado y bien situado en Coral Gables cuyos propietarios ya ganaron dinero al revender: entre un 14 y un 24 por ciento en unos cuatro años en las dos unidades que cambiaron de manos. El riesgo de obra desapareció y la oferta es escasa.
Ofrezca cerca de los cierres terminados del propio edificio, de $1.100 a $1.250 el pie, no a $1.445. Consiga el presupuesto de la asociación, el estudio de reservas y un estudio de título que cubra las reclamaciones de la administración judicial antes de firmar; la residencia 604, alquilada a $17.500, es el caso de renta.
Preguntas de los compradores
¿Villa Valencia permite el alquiler de corta estancia, tipo Airbnb?
Política de alquiler no publicada; declaración registrada pendiente de leer. MLS: 11 alquileres cerrados en la dirección desde 2022, todos de tipo anual, de $13.000 a $20.000 al mes. Mientras el promotor no la publique y no se registre la declaración de condominio, no se puede afirmar nada en un sentido ni en otro.
¿Cuánto cuestan las residencias de Villa Valencia?
Una residencia en venta hoy, la 601 a $3,7M ($1.445/sf) · 2.510 – 4.267 sf · dos reventas terminadas en 2026 cerraron a $1.085 y $1.226/sf. El estudio compara estas cifras con lo que realmente se ha cerrado en la zona.
¿Cuándo se entrega Villa Valencia?
Entregado en 2022. El YearBuilt de Bridge indica 2021-2022 en las unidades terminadas, los primeros cierres en el MLS fueron en junio de 2022 y el edificio estaba vendido en torno al 95 por ciento al terminarse.
¿Quién promueve Villa Valencia?
Location Ventures, fundada por Rishi Kapoor, que se declaró culpable en mayo de 2026 de conspiración para blanqueo de capitales y evasión de impuestos sobre nóminas (The Real Deal). Las residencias terminadas pertenecen a sus compradores; la administración judicial afecta a las sociedades del promotor, a sus unidades sin vender y a las reclamaciones contra ellas.
¿Con quién puedo hablar para comprar en Villa Valencia?
Carolina Peña, bróker de BlueBay Brokers (licencia de Florida BK3288753), lleva la obra nueva, en español o en inglés: WhatsApp o teléfono +1 786 326 8778, carolina@bluebaybrokers.com. Este estudio es independiente, escrito por Steve Gabison, bróker (BK3411036), a partir de escrituras registradas del condado y cierres del MLS.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Villa Valencia
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Fuentes
- The Real Deal, Buyers at Rishi Kapoor's condo projects could get share of $4M in receivership funds (July 2026)
- Receiver's motion to employ a broker for Villa Valencia units, SEC v. Kapoor, DE 430 (June 2025)
- PROFILEmiami, Location Ventures completes Villa Valencia in Coral Gables (July 2022)
- Bisnow, SEC freezes assets of developer Rishi Kapoor
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-13. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.