La apuesta
Vita son 65 residencias terminadas en una isla privada frente a Coconut Grove, y ya cierra a unos $2.400 el pie: la #S501 y la #S502 a $6,5 millones y la #M401 a $9,4 millones, todas en 2026. La residencia más barata a la venta hoy, la #S301, pide $2.302, dentro de ese rango registrado. En un código postal con 5,9 meses de oferta, un mercado de vendedor, la línea de entrada es la que conviene tener.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33133 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $5M – $10M | 53 | $6,500,000 | $1,616 |
| $10M en adelante | 18 | $14,500,000 | $2,375 |
Una entrega pequeña que su mercado puede absorber
Vita equivale a 0,9 años de oferta frente a las 71 viviendas que cerraron por encima de $5 millones en 33133 en los últimos doce meses. 45 de ellas eran casas, así que el grupo de compradores de condominio es más estrecho que la cifra, pero 65 residencias en tres edificios bajos es una entrega pequeña, y el promotor tenía más del 70% prevendido al cerrar el préstamo de enero de 2024. Hoy hay 11 residencias a la venta, el 17% del edificio. Cuatro de cuatro dormitorios entre $8,9 y $9,8 millones llevan más de 220 días publicadas: ahí está la oferta y ahí negocia el comprador. Coconut Grove en conjunto tiene 5,9 meses de inventario, lo que favorece al vendedor.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33133 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33133 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 10 | $1,611 |
| 2025 | 22 | $1,530 |
| 2026 | 29 | $1,839 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Al precio que el edificio ya cierra
Frente a la banda de $5 a $10 millones en 33133, que cerró a $1.616 el pie, Vita pide una prima clara, y los condominios construidos desde 2023 en el código postal revenden a $1.839 este año. Ninguna de las dos comparaciones está en una isla privada. La que vale es la del propio edificio: cinco cierres en el MLS en 2026 entre $6,5 y $19,8 millones, los cuatro por debajo de $10 millones entre $2.165 y $2.479 el pie, el penthouse de dos plantas #PH-S04 a $3.364. La #S301 de entrada, a $2.302, queda dentro de ese rango. En obra nueva la superficie del MLS suele incluir terrazas: vuelva a dividir por la superficie registrada antes de comparar fuera del edificio.
Hoy en el MLS
11 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-21. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| S301 | 3/4 | 2,433 sf | $5,600,000 | $2,302 | $4,213 | 74 |
| L405 | 3/4 | 2,503 sf | $6,500,000 | $2,597 | $4,356 | 42 |
| L205 | 3/4 | 2,608 sf | $6,750,000 | $2,588 | $4,532 | 146 |
| L404 | 3/4 | 2,503 sf | $6,950,000 | $2,777 | $4,367 | 24 |
| S503 | 4/5 | 4,117 sf | $8,940,000 | $2,171 | — | 260 |
| M303 | 4/5 | 3,613 sf | $8,950,000 | $2,477 | $6,375 | 237 |
| M204 | 4/5 | 3,610 sf | $9,500,000 | $2,632 | $6,280 | 232 |
| S304 | 4/5 | 4,019 sf | $9,800,000 | $2,438 | $7,066 | 223 |
| M301 | 4/5 | 3,798 sf | $10,000,000 | $2,633 | $6,658 | 21 |
| PH M02 | 4/6 | 5,051 sf | $20,600,000 | $4,078 | $9,535 | 0 |
| PH-L05 | 4/6 | 7,027 sf | $21,300,000 | $3,031 | $6,765 | 127 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12025886 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,433 sf.
| Gastos de comunidad a $1,75/sf/mes | −$51,093 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $5,600,000 | −$113,120 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$8,759 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$172,972 |
Lo que cuesta mantener la residencia de entrada
Las cuotas de comunidad de las fichas activas rondan $1,75 el pie al mes, $4.213 en la residencia de entrada de 2.433 sf, y el impuesto sobre bienes inmuebles al 2,02% es la partida mayor: unos $173.000 al año antes de cualquier ingreso. La política de alquiler no está publicada. A este precio Vita es una vivienda principal o secundaria más que un activo de renta, pero quien quiera alquilarla necesita el artículo de arrendamiento de la Declaración registrada, y yo lo consigo antes de que firme.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | Bank OZK, $239 millones en enero de 2024, con más del 70% de las residencias prevendidas en ese momento. Los edificios están entregados, así que el riesgo de construcción y de financiamiento está superado. |
| Prevendido | 70% en la última divulgación |
| Entrega | La obra empezó en abril de 2023; los cierres empezaron en diciembre de 2025. |
| Promotor | CMC Group, de Ugo Colombo. Tres edificios curvos de siete pisos en la isla de 20 acres, con piscina frente a la bahía, canchas de pickleball y acceso a club náutico. |
| Política de alquiler | Política de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
Recomendación
Compre sobre los cierres del propio edificio
Vita está terminada, se financió con un préstamo de $239 millones de Bank OZK y se vendió en su mayor parte antes de entregar: lo que compra es una residencia entregada frente a la bahía en una isla privada, sin riesgo de obra.
Ancle la oferta en los cierres de 2026, entre $2.165 y $2.479 el pie, no en los precios pedidos. La línea de entrada de tres dormitorios está dentro de ese rango; las de cuatro dormitorios con más de 220 días publicadas son donde apretar el precio.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de Vita at Grove Isle
Siga leyendo
Fuentes
- Florida YIMBY, CMC Group lands $239 million construction loan for Vita at Grove Isle (Jan 2024)
- Commercial Observer, Bank OZK lends $239M on Grove Isle condo project (Jan 2024)
- South Florida Agent Magazine, Closings underway for Vita at Grove Isle (Dec 2025)
- Developer site, vitagroveisle.com
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-21. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.