La apuesta
YotelPad Miami es un condo-hotel entregado en Downtown cuyos propios 13 cierres de este último año salieron a una mediana de $783 el pie, de $335.000 a $530.000. Las 26 fichas piden una mediana de $876. Compre al precio que el edificio ya ha demostrado, no al pedido: tres fichas ya están ahí, y con 26 meses de oferta en 33132 el precio lo pone el comprador.
Absorción y calendario
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| Banda, 33132 | Cerradas / 12 m | Precio mediano | $/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $300K – $450K | 139 | $385,000 | $473 |
| $450K – $650K | 118 | $530,000 | $550 |
Un mercado de compradores, dentro y fuera del edificio
Las 231 residencias equivalen a 0,9 años de los 257 condominios que cerraron entre $300.000 y $650.000 en 33132 el año pasado, así que el edificio no es demasiado grande para su banda. La presión es el inventario: hay 27 unidades publicadas aquí frente a 13 cierres al año, dos años al ritmo del propio edificio, y el código postal acumula 26,3 meses de oferta. Eso es margen para el comprador. La caída del 21% de la tarjeta de producto nuevo de 33132 son las ventas iniciales de Gale, Natiivo y E11EVEN, no YotelPad.
El mercado en el que aterriza
Todo lo que está a la venta hoy en 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
A cuánto revende la obra nueva reciente
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Año de reventa | Cierres | $/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 18 | $888 |
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
El precio de entrada
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
El edificio ya ha fijado su precio
Sus propias reventas salieron a $905 el pie en 2022 y 2023 y a $783 en los últimos doce meses, un 13% menos: la prima de lanzamiento ya se fue. Los estudios cerraron a una mediana de $357.000 y los un dormitorio a $400.000. Los condominios de Downtown construidos desde 2015 en la misma banda cierran a $720, así que YotelPad conserva una prima por los servicios del hotel. El #2202 pide $699, el #2500 $768 y el #2000 $771, al nivel del propio edificio o por debajo; el resto debe negociarse hasta ahí.
Hoy en el MLS
27 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-23. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| Unidad | Dor/Ba | Interior | Pedido | $/sf | Comunidad / mes | Días |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1613 | 0/1 | 420 sf | $378,000 | $900 | $651 | 1 |
| 1807 | 0/1 | 386 sf | $380,000 | $984 | $635 | 35 |
| 2611 | 0/1 | 446 sf | $388,000 | $870 | $612 | 66 |
| 2308 | 0/1 | — | $389,000 | — | $609 | 0 |
| 1707 | 0/1 | 386 sf | $389,000 | $1,008 | $635 | 379 |
| 1610 | 0/1 | 446 sf | $395,000 | $886 | $692 | 7 |
| 2508 | 0/1 | 393 sf | $399,000 | $1,015 | $650 | 242 |
| 3001 | 1/1 | 455 sf | $399,900 | $879 | $768 | 24 |
| 2613 | 0/1 | 420 sf | $400,000 | $952 | $663 | 433 |
| 2801 | 1/1 | 455 sf | $409,000 | $899 | $705 | 33 |
| 1905 | 1/1 | 516 sf | $414,900 | $804 | $980 | 182 |
| Unit 1903 | 1/1 | 521 sf | $416,900 | $800 | $808 | 36 |
| 1910 | 0/1 | 446 sf | $419,000 | $939 | $630 | 1 |
| 2202 | 1/1 | 599 sf | $419,000 | $699 | $980 | 37 |
| 2805 | 1/1 | 516 sf | $425,000 | $824 | $848 | 56 |
| 2501 | 1/1 | 455 sf | $425,000 | $934 | $609 | 9 |
| 1705 | 1/1 | 516 sf | $429,000 | $831 | $848 | 539 |
| 2503 | 1/1 | 521 sf | $440,000 | $845 | $807 | 46 |
| 2500 | 1/1 | 597 sf | $458,500 | $768 | $926 | 59 |
| 3107 | 0/1 | 386 sf | $459,000 | $1,189 | $670 | 0 |
| 2000 | 1/1 | 597 sf | $460,000 | $771 | $981 | 30 |
| 3104 | 1/1 | 515 sf | $465,000 | $903 | $847 | 106 |
| 2506 | 2/2 | 647 sf | $539,000 | $833 | $1,079 | 250 |
| 3106 | 2/2 | 647 sf | $549,900 | $850 | $1,004 | 0 |
| 2206 | 2/2 | 647 sf | $565,000 | $873 | $1,022 | 118 |
| 2806 | 2/2 | 708 sf | $590,000 | $833 | $1,022 | 27 |
| 2906 | 2/2 | 647 sf | $615,000 | $951 | $1,064 | 1 |
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
Fotografías
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11945739 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Costes a la entrega
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 386 sf.
| Gastos de comunidad a $1,6/sf/mes | −$7,411 |
| Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $399,000 | −$8,060 |
| Seguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,390 |
| Coste anual, antes de cualquier ingreso | −$16,861 |
Lo que cuesta mantenerlo, y lo que se alquila
Las cuotas en las fichas van de $609 a $1.079 al mes, unos $1,61 el pie. Los alquileres cerrados en el MLS desde enero de 2025 salieron a una mediana de $2.650 al mes en estudios (8 contratos) y $3.125 en un dormitorio (14); no se leyeron sus plazos, así que no se anualizan. El alquiler diario está en disputa: The Real Deal informó en 2022 que los propietarios quedaron limitados a estancias de 30 días, y la mayoría de las fichas de hoy anuncian alquiler diario. Obtenga la respuesta registrada antes de pagar por ingresos por noche.
Cómo se construyó y se vendió
| Financiación de la construcción | Construido y entregado en 2022; la financiación de obra ya quedó atrás. Los 231 condominios se vendieron en 15 meses desde el lanzamiento de junio de 2018, más de la mitad a compradores extranjeros. |
| Prevendido | No divulgado |
| Entrega | Entregado en 2022. El primer cierre en el MLS fue el 16 de mayo de 2022, aproximadamente un año después del objetivo de principios de 2021 publicado en 2019. |
| Promotor | Aria Development Group con Aqarat, la misma sociedad detrás de 501 First Residences, dos cuadras al norte. YOTEL opera el hotel de 222 habitaciones en las plantas bajas. |
| Política de alquiler | En disputa. The Real Deal informó en junio de 2022 que los propietarios descubrieron que sus unidades estaban limitadas a estancias de 30 días o más bajo un certificado de ocupación residencial; el promotor lo calificó de temporal. La mayoría de las fichas de 2026 anuncian alquiler diario. No verificado contra la Declaración registrada ni con la Ciudad. |
Recomendación
Compre a los cierres del propio edificio
El activo está terminado, cotiza muy por debajo de su lanzamiento y está en la banda de condominios más profunda de Downtown. El hotel de abajo da al edificio un nivel de servicio que pocos condominios por debajo de $450.000 ofrecen.
Pague los $783 el pie que cierra el edificio, no los $876 que pide; tres fichas ya están ahí. Haga los números con los alquileres mensuales de arriba y trate el ingreso por noche como un extra hasta tener la cláusula de alquiler registrada.
¿Quiere el resto?
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
El expediente completo
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
En la compra
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Antes que nada
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
El expediente completo de YotelPad Miami
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Fuentes
- The Real Deal, YotelPad Miami owners discover they can't rent their units out daily as promised (June 2022)
- BD+C, 31-storey YotelPad Miami combines 222 hotel rooms and 231 condominiums
- Miami Herald via YOTEL, YotelPad Miami is officially sold out
- Hotel Management, Yotel opens first dual-brand project in Miami
Método, licencia y advertencias
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-23. Se consideran fiables, sin garantía.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.