The betLa apuesta
Atlantica is a 2024 garden condominium in Dania Beach where the developer owns 118 of the 124 units after a failed conversion, and the number that decides it is $799 a foot: what two one-bedrooms ask, against the $757 their owners paid in November 2024 and $200 for the 81 Dania condos that closed this year. New, well finished, and priced as if the conversion had worked.
Atlantica es un condominio jardín de 2024 en Dania Beach donde el promotor posee 118 de las 124 unidades tras una conversión fallida, y la cifra que lo decide es $799 el pie: lo que piden dos unidades de un dormitorio, frente a los $757 que pagaron sus dueños en noviembre de 2024 y los $200 de los 81 condos de Dania que cerraron este año. Nuevo, bien terminado, y con precio como si la conversión hubiera funcionado.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33004 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $400K – $650K$400K – $650K | 68 | $505,000 | $342 |
| $650K – $850K$650K – $850K | 19 | $710,000 | $431 |
Six owners and one landlordSeis propietarios y un casero
S2 sold six units before handing the building back, and three of them are listed again. The 124 residences equal 1.4 years of the 87 homes that closed between $400,000 and $850,000 in 33004 last year, but 84 of those were not condominiums: three condominiums closed in that band. A condo resale here competes with nothing comparable, and with 118 apartments next door that the developer rents. The postcode holds 7.9 months of supply.
S2 vendió seis unidades antes de devolver el edificio, y tres de ellas vuelven a estar a la venta. Las 124 residencias equivalen a 1,4 años de las 87 viviendas que cerraron entre $400.000 y $850.000 en 33004 el año pasado, pero 84 no eran condominios: en esa banda cerraron tres condominios. Una reventa aquí no compite con nada comparable, y sí con 118 apartamentos al lado que alquila el promotor. El código postal tiene 7,9 meses de oferta.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33004 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33004 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33004 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33004 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | withheld, 3 salesomitido, 3 ventas |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
No condo market behind the priceNo hay mercado de condos detrás del precio
The 2024 buyers paid $532,000 for 703 sf one-bedrooms ($757 a foot) and $756,600 for a 1,159 sf two-bedroom ($653). The relists ask $562,000 and $756,000. No condominium built since 2010 closed in 33004 this past year; its 81 condo closings this year cleared a median $200 a foot. The nearest new comparison, condos built since 2015 across Dania, Hollywood and Hallandale, cleared $666, led by Hyde Beach House on the ocean.
Los compradores de 2024 pagaron $532.000 por unidades de un dormitorio de 703 sf ($757 el pie) y $756.600 por un dos dormitorios de 1.159 sf ($653). Las nuevas fichas piden $562.000 y $756.000. Ningún condominio construido desde 2010 cerró en 33004 este último año; sus 81 cierres de condos de este año salieron a una mediana de $200 el pie. La comparación nueva más cercana, condos construidos desde 2015 en Dania, Hollywood y Hallandale, cerró a $666, encabezados por Hyde Beach House frente al mar.
On the MLS todayHoy en el MLS
3 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-26. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
3 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-26. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 305 | 1/1 | 703 sf | $562,000 | $799 | $517 | 5 |
| 205 | 1/1 | 703 sf | $562,000 | $799 | $517 | 5 |
| 301 | 3/2 | 1,159 sf | $756,000 | $652 | $856 | 5 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 8 photographs carried on MLS listing A12038733 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 8 fotografías de la ficha MLS A12038733 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 703 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 703 sf.
| HOA at $0.74/sf/monthGastos de comunidad a $0,74/sf/mes | −$6,243 |
| Property tax at 2.02% of $562,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $562,000 | −$11,352 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,531 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$20,126 |
What it costs to hold, and what it rents forLo que cuesta mantenerlo, y lo que renta
Dues run $517 a month on a one-bedroom and $856 on the two-bedroom, about $0.74 a foot. Taxes on the listings are $9,440 and $13,288 a year. #305 leased at $1,999 in December 2025 and #205 at $2,050 in May 2026. At $562,000 that one-bedroom nets about $8,900 a year before insurance, 1.6%. Fannie Mae will not warrant a project where one entity owns over 20% of the units, so plan on cash or a portfolio loan.
Las cuotas son de $517 al mes en un dormitorio y $856 en el de dos, unos $0,74 el pie. Los impuestos de las fichas son $9.440 y $13.288 al año. La #305 se alquiló a $1.999 en diciembre de 2025 y la #205 a $2.050 en mayo de 2026. A $562.000 ese dormitorio deja unos $8.900 netos al año antes del seguro, un 1,6%. Fannie Mae no avala un proyecto donde una sola entidad posee más del 20% de las unidades, así que cuente con efectivo o un préstamo de cartera.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | Built and delivered by Prestige in 2024. The $30M loan S2 took to convert it ended in a deed in lieu of foreclosure in September 2026, and the developer now owns 118 of the 124 units.Construido y entregado por Prestige en 2024. El préstamo de $30M con el que S2 hizo la conversión terminó en una dación en pago en septiembre de 2026, y el promotor posee ahora 118 de las 124 unidades. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Delivered 2024 as a rental community. The first three condominium closings on the MLS were on 25 November 2024.Entregado en 2024 como comunidad de alquiler. Los tres primeros cierres de condominio en el MLS fueron el 25 de noviembre de 2024. |
| DeveloperPromotor | Prestige Companies, the original developer, now back in control with MV Real Estate Holdings. S2 Development ran the 2024 condo conversion, marketed by ISG World.Prestige Companies, el promotor original, de nuevo al mando junto con MV Real Estate Holdings. S2 Development llevó la conversión a condominio de 2024, comercializada por ISG World. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as short-term-rental friendly (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado como apto para renta corta (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
A tenant's building today, not a buyer'sHoy es un edificio para inquilinos, no para compradores
The product is sound: built in 2024, low dues, in-unit laundry, a pool, and five minutes from the beach and the airport. The issue is not the building, it is who owns it.
With the developer holding 95% and renting it, a buyer has no resale market and no conventional mortgage. Offer well under the 2024 price, with cash, or wait for Prestige to relaunch sales.
El producto es bueno: construido en 2024, cuotas bajas, lavadora en la unidad, piscina, y a cinco minutos de la playa y del aeropuerto. El problema no es el edificio, es quién es su dueño.
Con el promotor dueño del 95% y alquilándolo, el comprador no tiene mercado de reventa ni hipoteca convencional. Ofrezca bien por debajo del precio de 2024, en efectivo, o espere a que Prestige relance la venta.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Once you own itUna vez que sea suya
Property Management Brickell LLC runs the unit, as it already does across Brickell, and my own host profile carries more than 2,900 reviews at 4.82 as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad, como ya lo hace en todo Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula más de 2.900 reseñas con 4,82 como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on Atlantica At Dania BeachEl expediente completo de Atlantica At Dania Beach
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SourcesFuentes
- Commercial Observer, Prestige Companies buys back Dania Beach residential complex at a discount (September 2026)
- South Florida Agent Magazine, S2 Development begins condo sales at Atlantica at Dania Beach (August 2024)
- Fannie Mae Selling Guide, B4-2.1-03 Ineligible projects (single-entity ownership)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-26. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-26. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.