The betLa apuesta
38 West Eleventh is the bet that worked: 659 furnished units with nightly Airbnb rental 365 days a year, sold out, financed with a $215M loan. The developer has nothing left to sell. Two doors remain: an assignment from an original buyer today, at a basis near launch prices, or the closing wave in 2028, when 659 owners fund their balance at once and the motivated ones sell.
38 West Eleventh es la apuesta que salió: 659 unidades amuebladas con renta por noches en Airbnb 365 días al año, vendidas, con un préstamo de $215M. Al promotor no le queda nada que vender. Quedan dos puertas: una cesión de un comprador original hoy, con una base cercana a los precios de lanzamiento, o la ola de cierres de 2028, cuando 659 propietarios paguen su saldo a la vez y los que tengan prisa vendan.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33136, 33132 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $300K – $600K$300K – $600K | 243 | $420,000 | $514 |
| $600K – $1.2M$600K – $1,2M | 101 | $785,000 | $598 |
Absorption: the closing waveAbsorción: la ola de cierres
Across 33136 and 33132, 243 homes closed at $300K to $600K and 101 at $600K to $1.2M in the last twelve months. 659 units is 1.9 years of that flow, delivered in one quarter. 33136 already carries 23.3 months of supply, asks at $818 a foot against $533 paid. E11EVEN next door shows what follows a delivery: 41 resales listed within four months of its June 2026 closings. Expect the same here, and buy into it, not before it.
En 33136 y 33132 cerraron 243 viviendas entre $300K y $600K y 101 entre $600K y $1,2M en los últimos doce meses. Las 659 unidades son 1,9 años de ese flujo, entregadas en un solo trimestre. El 33136 ya acumula 23,3 meses de inventario, con precios pedidos de $818 el pie frente a $533 pagados. E11EVEN, al lado, muestra lo que sigue a una entrega: 41 reventas publicadas a los cuatro meses de sus cierres de junio de 2026. Espere lo mismo aquí, y compre dentro de esa ola, no antes.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33136, 33132 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33136, 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33136, 33132 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33136, 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 16 | $877 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Launch basis against what delivered units resell atBase de lanzamiento frente a lo que revende lo entregado
Launch prices from the mid-$300,000s put the 334 sf studio near $1,050 a foot; the 2023 price list on Florida YIMBY started studios at $539,000, and the broker sheet reads $1,200 a foot today. E11EVEN, same team, same nightly model, has three MLS resales at $1,280 to $1,636 a foot and asks a median $1,545. Generic new stock in the two postcodes resells at $877. An assignment near the launch basis is the cheapest way into this format; above $1,300 a foot, wait for 2028.
Los precios de lanzamiento, desde unos $350.000, ponen el estudio de 334 sf cerca de $1.050 el pie; la lista de 2023 publicada por Florida YIMBY arrancaba los estudios en $539.000, y la hoja del broker marca hoy $1.200 el pie. E11EVEN, mismo equipo y mismo modelo por noches, tiene tres reventas en el MLS entre $1.280 y $1.636 el pie y una mediana pedida de $1.545. La obra nueva genérica de los dos códigos postales revende a $877. Una cesión cerca de la base de lanzamiento es la forma más barata de entrar en este formato; por encima de $1.300 el pie, espere a 2028.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 38 NW 11th St, Miami FL 33136, pulled 2026-10-01. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 38 NW 11th St, Miami FL 33136, extraído el 2026-10-01. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $350,000 at 4.5% simple, 18 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $350,000 al 4.5% simple, a 18 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| Deposits already paid by the original buyer (assumed standard), reimbursed at assignmentDepósitos ya pagados por el comprador original (estándar supuesto), reembolsados en la cesión | 30% | $105,000 | $105,000 | 18 mo | −$7,088 |
| At closing (Q1 2028)En el cierre (primer trimestre de 2028) | 70% | $245,000 | $350,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $350,000 | −$7,088 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $7,088, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $7,088, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 334 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 334 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $350,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $350,000 | −$7,070 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,202 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$8,272 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
An assignment needs the developer's written consent and usually a fee; get both, and the original contract, since you reimburse the deposits already paid. The schedule is not published; we assume 30 percent paid, about $105,000 on a $350,000 studio, idle eighteen months, with the 70 percent balance at closing. Ask for the association budget and the Airbnb programme's fee split before pricing any yield, and read the recorded declaration for the rental language.
Una cesión requiere el consentimiento escrito del promotor y casi siempre una comisión; consiga ambos, y el contrato original, porque usted reembolsa los depósitos ya pagados. El calendario no está publicado; suponemos un 30% pagado, unos $105.000 sobre un estudio de $350.000, inmovilizado dieciocho meses, con el saldo del 70% al cierre. Pida el presupuesto de la comunidad y el reparto de comisiones del programa Airbnb antes de calcular rentabilidad, y lea la declaración registrada sobre la renta.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | Closed. $215M construction loan from GoldenTree Asset Management, April 2025 (The Real Deal), when the tower was reported 99 percent sold.Cerrado. Préstamo de construcción de $215M de GoldenTree Asset Management, abril de 2025 (The Real Deal), cuando la torre se reportaba vendida al 99%. |
| PresoldPrevendido | 99% at last disclosure99% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Q1 2028 per the loan release (April 2025). The 2023 launch material said 2027 and the broker sheet still does. The model holds eighteen months.Primer trimestre de 2028 según el anuncio del préstamo (abril de 2025). El material de lanzamiento de 2023 decía 2027 y la hoja del broker aún lo dice. El modelo cuenta dieciocho meses. |
| DeveloperPromotor | PMG (Property Markets Group) with Lion Development Group and Marc Roberts Companies, the team behind E11EVEN Hotel & Residences two blocks away. Sieger Suarez Architects, Cotofana interiors, John Moriarty & Associates general contractor, PMG Residential sales.PMG (Property Markets Group) con Lion Development Group y Marc Roberts Companies, el equipo detrás de E11EVEN Hotel & Residences, a dos cuadras. Sieger Suarez Architects, interiores de Cotofana, John Moriarty & Associates como constructor, ventas de PMG Residential. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Nightly rental 365 days a year through a centralised Airbnb programme, per the developer and The Real Deal (2023, 2025). The recorded declaration has not been readRenta por noches 365 días al año mediante un programa centralizado de Airbnb, según el promotor y The Real Deal (2023, 2025). La declaración registrada no se ha leído |
RecommendationRecomendación
Buy the assignment or the wave, not the listCompre la cesión o la ola, no la lista
A financed, sold-out tower of furnished nightly-rental units, from the team that delivered E11EVEN. Construction risk is low; the open question is how 659 sellers price at closing.
Take an assignment only near the launch basis, around $1,050 to $1,200 a foot. Otherwise wait for Q1 2028 and offer toward the E11EVEN resale line with the budget and declaration in hand.
Una torre financiada y vendida de unidades amuebladas con renta por noches, del equipo que entregó E11EVEN. El riesgo de obra es bajo; la pregunta abierta es a qué precio saldrán 659 vendedores al cierre.
Tome una cesión solo cerca de la base de lanzamiento, entre $1.050 y $1.200 el pie. Si no, espere al primer trimestre de 2028 y oferte hacia la línea de reventa de E11EVEN con el presupuesto y la declaración en mano.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on 38 West EleventhEl expediente completo de 38 West Eleventh
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- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, PMG and partners score $215M construction loan (Apr 2025)
- The Real Deal, PMG and partners plan 44-story Airbnb condo tower near E11even (Feb 2023)
- Florida YIMBY, West Eleventh aiming for 2027 completion (Apr 2023, sizes and launch prices)
- South Florida Agent Magazine, 38 West Eleventh lands $215M construction loan (Apr 2025)
- PMG, 38 West Eleventh portfolio page (read 1 October 2026)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-01. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-01. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.