The betLa apuesta
Duos Wynwood asks $1,238 a foot for its entry studio, 400 sf at $495,000, against $1,077 for the 22 units The Elser closed downtown in the last twelve months, the delivered nightly-rental building that trades most. It is the smallest building in the Wynwood short-term-rental pipeline, 49 furnished doors, and two of the eight listed units are already under contract. You pay a 15 percent premium for scarcity and for Wynwood, before a loan or a shovel.
Duos Wynwood pide $1.238 el pie por su estudio de entrada, 400 sf a $495.000, frente a $1.077 de las 22 unidades que The Elser cerró en el downtown en los últimos doce meses, el edificio de renta por noches ya entregado que más se negocia. Es el edificio más pequeño del pipeline de renta corta de Wynwood, 49 puertas amuebladas, y dos de las ocho unidades anunciadas ya están bajo contrato. Se paga una prima del 15 por ciento por la escasez y por Wynwood, antes de que haya préstamo u obra.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33127, 33137 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $450K – $750K$450K – $750K | 223 | $595,000 | $541 |
| $750K – $1.1M$750K – $1,1M | 125 | $878,000 | $692 |
Absorption: 49 doors is seven weeks of this marketAbsorción: 49 puertas son siete semanas de este mercado
Wynwood 33127 and the adjoining 33137 closed 348 homes between $450,000 and $1.1M in the last twelve months, so 49 residences is about seven weeks of that flow. The building is small enough to disappear into it. Two cautions. 33127 on its own closed three condominiums all year; the liquidity is next door, in Midtown and Edgewater. And Duos does not arrive alone: Twenty Sixth & 2nd, Frida Kahlo and The Rider put 623 more nightly-rental doors within a few blocks by 2028, in a market sitting at 14.2 months of supply. Being the 49-unit building among them is the advantage, and the launch price list is where it is cheapest.
El 33127 de Wynwood y el 33137 contiguo cerraron 348 viviendas entre $450.000 y $1,1M en los últimos doce meses, así que 49 residencias equivalen a unas siete semanas de ese flujo. El edificio es lo bastante pequeño para desaparecer en él. Dos cautelas. El 33127 por sí solo cerró tres condominios en todo el año; la liquidez está al lado, en Midtown y Edgewater. Y Duos no llega solo: Twenty Sixth & 2nd, Frida Kahlo y The Rider suman 623 puertas más de renta por noches a pocas manzanas de aquí a 2028, en un mercado con 14,2 meses de oferta. Ser el edificio de 49 unidades entre ellos es la ventaja, y la lista de precios de lanzamiento es donde sale más barato.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33127, 33137 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33127, 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33127, 33137 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33127, 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 4 | withheld, 4 salesomitido, 4 ventas |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 48 | $1,002 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
What $1,238 a foot buysQué compran $1.238 el pie
The band table says $541 a foot and it is the wrong yardstick: those are conventional apartments and houses, not 400 sf furnished studios. Measure against delivered nightly-rental stock. The Elser closed 22 units at a median $1,077 a foot. NoMad Wynwood, delivered in May, has one closing at $1,105 and 33 listings asking a median $1,175 (MLS, 11 November 2026). Condos built since 2023 in these two postcodes resold this year at $1,002. Duos's active listings run $1,160 to $1,350 a foot, and the cheapest feet are the larger plans: the two-bedroom 701, 844 sf at $979,000, is $1,160. The 400 sf studios, at $1,238 to $1,350, are the dearest.
La tabla de bandas dice $541 el pie y es la vara equivocada: son apartamentos convencionales y casas, no estudios amueblados de 400 sf. Mídalo contra el producto de renta por noches ya entregado. The Elser cerró 22 unidades a una mediana de $1.077 el pie. NoMad Wynwood, entregado en mayo, tiene un cierre a $1.105 y 33 anuncios que piden una mediana de $1.175 (MLS, 11 de noviembre de 2026). Los condominios construidos desde 2023 en estos dos códigos postales se revendieron este año a $1.002. Los anuncios activos de Duos van de $1.160 a $1.350 el pie, y los pies más baratos están en las plantas grandes: el dos dormitorios 701, 844 sf a $979.000, sale a $1.160. Los estudios de 400 sf, entre $1.238 y $1.350, son los más caros.
On the MLS todayHoy en el MLS
6 listings at this address are Active right now, pulled 2026-11-11. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
6 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-11. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 305 | 0/1 | 400 sf | $495,000 | $1,238 | $538 | 166 |
| 406 | 0/1 | 400 sf | $515,000 | $1,288 | $782 | 1 |
| 604 | 0/1 | 400 sf | $540,000 | $1,350 | $538 | 50 |
| 701 | 2/2 | 844 sf | $979,000 | $1,160 | $1,116 | 69 |
| 801 | 2/2 | 844 sf | $1,010,000 | $1,197 | $1,375 | 0 |
| 705/706 | 2/1 | 800 sf | $1,010,000 | $1,262 | $1,087 | 1 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 12 photographs carried on MLS listing A11998726 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 12 fotografías de la ficha MLS A11998726 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $495,000 at 4.5% simple, 24 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $495,000 al 4.5% simple, a 24 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $49,500 | $49,500 | 24 mo | −$4,455 |
| At groundbreaking (not yet announced)Al inicio de obra (aún no anunciado) | 10% | $49,500 | $99,000 | 21 mo | −$3,898 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $49,500 | $148,500 | 9 mo | −$1,671 |
| At closingEn el cierre | 70% | $346,500 | $495,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $495,000 | −$10,024 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $10,024, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $10,024, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 400 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 400 sf.
| HOA at $1.35/sf/monthGastos de comunidad a $1,35/sf/mes | −$6,480 |
| Property tax at 2.02% of $495,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $495,000 | −$9,999 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,440 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$17,919 |
Carry, and the three documents to get before signingEl coste de espera, y los tres documentos que obtener antes de firmar
No deposit schedule is published, so the carry above assumes the Miami 10/10/10/70: about $10,000 on the entry studio over 24 months. Once delivered, the studio costs about $17,900 a year before a night is rented, with association dues near $1.35 a foot a month on the listings. Three things to obtain. The real deposit schedule. The lender and the groundbreaking date: construction was expected to start late in 2026 and no loan has been reported. And the rental clause with the hotel programme terms, because one-night stays are a press release until the declaration is recorded, and the operator's fee decides the yield.
No hay calendario de depósitos publicado, así que el coste de arriba asume el 10/10/10/70 de Miami: unos $10.000 sobre el estudio de entrada en 24 meses. Una vez entregado, el estudio cuesta unos $17.900 al año antes de alquilar una sola noche, con gastos de comunidad cercanos a $1,35 el pie al mes en las fichas. Tres cosas que obtener. El calendario real de depósitos. El prestamista y la fecha de inicio de obra: la construcción debía empezar a finales de 2026 y no se ha informado de ningún préstamo. Y la cláusula de alquiler junto con las condiciones del programa hotelero, porque las estancias de una noche son un comunicado de prensa hasta que se registre la declaración, y la tarifa del operador decide el rendimiento.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | Not published. No construction loan for Duos Wynwood has been reported in the trade press as of 11 November 2026. The developers said construction was expected to begin later in 2026 (The Real Deal, 17 April 2026).No publicado. A 11 de noviembre de 2026 la prensa especializada no ha informado de ningún préstamo de construcción para Duos Wynwood. Los promotores dijeron que la obra debía empezar a finales de 2026 (The Real Deal, 17 de abril de 2026). |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2028, per the developers' launch release, with construction expected to start late in 2026 (The Real Deal and Florida YIMBY, April 2026). No groundbreaking has been reported. Eight storeys on a 7,250 sf lot is a short build once it starts.2028, según el comunicado de lanzamiento de los promotores, con inicio de obra previsto para finales de 2026 (The Real Deal y Florida YIMBY, abril de 2026). No se ha anunciado el inicio de obra. Ocho plantas sobre un solar de 7.250 sf son una obra corta una vez que arranca. |
| DeveloperPromotor | Wave Group Development (Alessandro Ferretti, Miami Beach), Vitrium Capital (Federico Gagliardo; Miami, Paraguay, Uruguay and Argentina) and Zambala Luxury Apartments, an apartment-hotel platform from Milan. Architecture by MKDA, interiors by AvroKO, sales by Brown Harris Stevens.Wave Group Development (Alessandro Ferretti, Miami Beach), Vitrium Capital (Federico Gagliardo; Miami, Paraguay, Uruguay y Argentina) y Zambala Luxury Apartments, una plataforma de apartahoteles de Milán. Arquitectura de MKDA, interiores de AvroKO, ventas de Brown Harris Stevens. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as allowing stays as short as one night (developer release reported by The Real Deal, 17 April 2026; MLS listing remarks, read 11 November 2026). Recorded declaration not yet filedComercializado con estancias desde una noche (comunicado del promotor recogido por The Real Deal, 17 de abril de 2026; observaciones de las fichas del MLS, leídas el 11 de noviembre de 2026). La declaración aún no está registrada |
RecommendationRecomendación
Buy the larger plans, once the loan is announcedCompre las plantas grandes, cuando se anuncie el préstamo
The case: 49 furnished doors with one-night rentals in the developers' own release, the smallest delivery in the Wynwood pipeline, into two postcodes that close 348 homes a year in its bands. Two of the eight listed units are under contract seven months after launch.
The price is full: $1,238 a foot at entry against $1,077 at The Elser and $1,105 on NoMad's one closing. No loan, no groundbreaking and no deposit schedule are on the record. Take the plans near $1,160 a foot, tie the deposits to the construction start, and read the declaration before the second payment.
El argumento: 49 puertas amuebladas con alquiler desde una noche en el propio comunicado de los promotores, la entrega más pequeña del pipeline de Wynwood, en dos códigos postales que cierran 348 viviendas al año en sus bandas. Dos de las ocho unidades anunciadas están bajo contrato siete meses después del lanzamiento.
El precio está lleno: $1.238 el pie en la entrada frente a $1.077 en The Elser y $1.105 en el único cierre de NoMad. No constan ni préstamo, ni inicio de obra, ni calendario de depósitos. Quédese con las plantas cercanas a $1.160 el pie, ate los depósitos al inicio de obra y lea la declaración antes del segundo pago.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit, as it already does across Brickell, and my own host profile carries more than 2,900 reviews at 4.82 as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad, como ya lo hace en todo Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula más de 2.900 reseñas con 4,82 como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on Duos WynwoodEl expediente completo de Duos Wynwood
Read nextSiga leyendo
- Frida Kahlo Wynwood Residences, Wynwood, Delivering Q2/Q3 2028Frida Kahlo Wynwood Residences, Wynwood, Entrega Q2/Q3 2028
- NoMad Residences Wynwood, Wynwood, Delivered May 2026NoMad Residences Wynwood, Wynwood, Entregado May 2026
- TwentySixth&2nd Wynwood, Wynwood, Delivering Q2 2028TwentySixth&2nd Wynwood, Wynwood, Entrega Q2 2028
- All the new-development studiesTodos los estudios de obra nueva
- Developer price vs resale on six delivered Miami condosPrecio del promotor frente a reventa en seis edificios entregados
- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Wave Group, partners launch short-term-rental friendly Wynwood condos (Apr 2026)
- Florida YIMBY, Duos Wynwood set for 2028 unveiling at 335 NW 28th Street (Apr 2026)
- MIAMI MLS via Bridge, listings and closings read 11 November 2026
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-11. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-11. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.