The betLa apuesta
E11EVEN is what a sold-out launch looks like three months after the keys: 457 units, about 400 deeds recorded since March, and 59 of the launch cohort already reselling at once. That is the buyer's position. Those asks sit at a median $1,484 a foot while delivered new stock in the same postcode resells at $891, so the first offer that meets a motivated seller sets the building's real price. The income programme is the product; the volume of sellers is the opportunity.
E11EVEN es lo que parece un lanzamiento vendido tres meses después de las llaves: 457 unidades, unas 400 escrituras registradas desde marzo, y 59 del grupo de lanzamiento revendiendo a la vez. Esa es la posición del comprador. Esas ofertas están a una mediana de $1.484 por pie mientras la obra nueva entregada en el mismo código postal revende a $891, así que la primera oferta que encuentre a un vendedor motivado fija el precio real del edificio. El programa de ingreso es el producto; el volumen de vendedores es la oportunidad.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33132 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $300K - $800K$300K - $800K | 285 | $460,000 | $527 |
| $800K and above$800K en adelante | 86 | $1,150,000 | $691 |
Fifty-nine sellers in one building, in a postcode that clears 285 a yearCincuenta y nueve vendedores en un edificio, en un código postal que absorbe 285 al año
33132 closed 285 homes between $300,000 and $800,000 in the last twelve months, at a median $527 a foot, and 54 of those were in buildings delivered since 2022, at $891. Fifty-nine resales listed in one tower is about ten weeks of the postcode's whole volume competing on a single stack, plus 34 units already on the rental market. Absorption is not the risk here; the risk is that every one of those sellers is anchored to the same ask.
El 33132 cerró 285 viviendas entre $300.000 y $800.000 en los últimos doce meses, a una mediana de $527 por pie, y 54 de ellas en edificios entregados desde 2022, a $891. Cincuenta y nueve reventas en una sola torre son unas diez semanas del volumen de todo el código postal compitiendo en una sola pila, más 34 unidades ya en el mercado de alquiler. La absorción no es el riesgo aquí; el riesgo es que todos esos vendedores estén anclados a la misma oferta.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33132 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33132 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33132 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33132 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 8 | $1,128 |
| 2025 | 16 | $869 |
| 2026 | 14 | $868 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Asks at $1,484, delivered new stock at $891Ofertas a $1.484, obra nueva entregada a $891
The launch cohort's basis is not readable in our County scan yet, because the MLS carries fabricated folios and the condominium's real block has not surfaced; The Real Deal's count of about 400 deeds against a roughly $375M sell-out implies an average near $820,000 a unit. Against that, 59 resales ask a median $1,484 a foot on MLS area, 67 percent above what delivered new buildings in 33132 actually resell for. A 275 sf studio at $349,990 is $1,273 a foot. Re-divide every ask by the County area once the deeds are readable; on new construction the MLS figure runs 10 to 30 percent large.
La base del grupo de lanzamiento aún no es legible en nuestro barrido del Condado, porque el MLS lleva folios fabricados y el bloque real del condominio no ha aparecido; el recuento de The Real Deal de unas 400 escrituras frente a un cierre de ventas de unos $375M implica una media cercana a $820.000 por unidad. Frente a eso, 59 reventas piden una mediana de $1.484 por pie sobre área del MLS, un 67% por encima de lo que revenden realmente los edificios nuevos entregados en 33132. Un estudio de 275 sf a $349.990 son $1.273 por pie. Vuelva a dividir cada oferta por el área del Condado cuando las escrituras sean legibles; en obra nueva la cifra del MLS es un 10 a 30% mayor.
On the MLS todayHoy en el MLS
63 listings at this address are Active right now, pulled 2026-09-17, of which the 30 cheapest are shown. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
63 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-17, de las que se muestran las 30 más baratas. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2306B | 0/1 | 275 sf | $349,990 | $1,273 | $446 | 174 |
| 2212A | 0/1 | 275 sf | $375,000 | $1,364 | $477 | 63 |
| 4012A | 0/1 | 275 sf | $399,999 | $1,455 | $1,402 | 139 |
| 3712B | 0/1 | 275 sf | $400,000 | $1,455 | $495 | 50 |
| 4803 | 0/1 | 275 sf | $425,000 | $1,545 | $1,295 | 91 |
| 4212 | 0/1 | 275 sf | $425,000 | $1,545 | $1,295 | 92 |
| 3703A | 0/1 | 336 sf | $439,500 | $1,308 | $336 | 1 |
| 3403B | 0/1 | 305 sf | $449,000 | $1,472 | $494 | 128 |
| 2606A | 0/1 | 275 sf | $449,800 | $1,636 | $467 | 98 |
| 3106B | 0/1 | 275 sf | $449,900 | $1,636 | $467 | 97 |
| 3012B | 0/1 | 275 sf | $450,000 | $1,636 | $500 | 146 |
| 2306A | 0/1 | 275 sf | $469,000 | $1,705 | $1,300 | 167 |
| 4607A | 0/1 | 275 sf | $485,000 | $1,764 | $2,376 | 62 |
| 3112B | 0/1 | 275 sf | $490,000 | $1,782 | $1,356 | 117 |
| 4202 | 0/1 | 378 sf | $494,900 | $1,309 | — | 139 |
| 2703B | 0/1 | 336 sf | $495,000 | $1,473 | $1,295 | 65 |
| 3212b | 0/1 | 332 sf | $499,000 | $1,503 | $433 | 164 |
| 3006A | 0/1 | 275 sf | $500,000 | $1,818 | $500 | 181 |
| 3006B | 0/1 | 275 sf | $500,000 | $1,818 | $500 | 146 |
| 3012A | 0/1 | 275 sf | $500,000 | $1,818 | $500 | 146 |
| 4003B | 0/1 | 375 sf | $519,900 | $1,386 | $485 | 82 |
| 3603A | 0/1 | 336 sf | $550,000 | $1,637 | $1,664 | 169 |
| 3303A | 0/1 | 336 sf | $558,000 | $1,661 | $350 | 90 |
| 3003A | 0/1 | 336 sf | $558,000 | $1,661 | $350 | 22 |
| 3301 | 0/1 | 474 sf | $559,000 | $1,179 | — | 154 |
| 5306 | 0/1 | 414 sf | $569,000 | $1,374 | $507 | 139 |
| 2505 | 0/1 | 474 sf | $580,000 | $1,224 | $703 | 2 |
| 2601 | 0/1 | 477 sf | $589,000 | $1,235 | $467 | 110 |
| 3701 | 0/1 | 490 sf | $589,000 | $1,202 | $882 | 106 |
| 2905 | 1/1 | — | $599,000 | — | $785 | 72 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12042809 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12042809 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 275 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 275 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $425,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $425,000 | −$8,585 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$990 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$9,575 |
Nothing to carry, and the hotel agreement decides the incomeNada que financiar, y el contrato hotelero decide el ingreso
Delivered June 2026, closings under way since March, so there is no deposit and no delivery risk; the hotel opens later in the year and Tower 2 is topping out for 2027. What decides the trade is the hotel programme: the recorded Declaration's rental clause, the hotel operating agreement with its revenue split and mandatory fees, and the operator's opening ramp, because a 457-key hotel does not reach stabilised occupancy in its first season. Read those before pricing a night.
Entregado en junio de 2026, con cierres desde marzo, así que no hay depósito ni riesgo de entrega; el hotel abre más adelante este año y la Torre 2 remata estructura para 2027. Lo que decide la operación es el programa hotelero: la cláusula de renta de la Declaración registrada, el contrato de operación hotelera con su reparto de ingresos y sus comisiones obligatorias, y la rampa de apertura del operador, porque un hotel de 457 llaves no alcanza ocupación estabilizada en su primera temporada. Léalos antes de valorar una noche.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | Financing was disclosed through the trade press over the 2021 to 2025 build; the tower is complete and closings have been recorded since March 2026 (The Real Deal, June 2026), so construction debt is being retired from closings.La financiación se divulgó en la prensa especializada a lo largo de la obra de 2021 a 2025; la torre está terminada y los cierres se registran desde marzo de 2026 (The Real Deal, junio de 2026), así que la deuda de construcción se amortiza con los cierres. |
| PresoldPrevendido | 90% at last disclosure90% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | Delivered. Completed June 2026, closings began in March 2026 and about 400 deeds were recorded by 22 June (The Real Deal). The hotel opens later in the year. There is no delivery risk left to price.Entregado. Terminado en junio de 2026, los cierres empezaron en marzo de 2026 y unas 400 escrituras estaban registradas el 22 de junio (The Real Deal). El hotel abre más adelante este año. No queda riesgo de entrega que valorar. |
| DeveloperPromotor | E11EVEN Partners, led by Marc Roberts, Michael Simkins and Dennis DeGori, with PMG (Ryan Shear, managing partner). The E11EVEN nightclub sits across the street; Tower 2, E11EVEN Beyond, connects by sky bridge.E11EVEN Partners, dirigido por Marc Roberts, Michael Simkins y Dennis DeGori, con PMG (Ryan Shear, socio director). La discoteca E11EVEN está enfrente; la Torre 2, E11EVEN Beyond, se conecta por un puente aéreo. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as a hotel-condominium with nightly rental through the hotel programme, and as short-term-rental friendly (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado como condo-hotel con renta por noche a través del programa hotelero, y como apto para renta corta (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Make the offer that the seller count invitesHaga la oferta que el número de vendedores invita a hacer
The case for it is leverage. Fifty-nine sellers, a hotel programme built for nightly income, a sell-out that proves the demand for the product, and Tower 2 adding 550 keys to the same brand in 2027. A studio bought well under the current ask, from a launch buyer who wants out before the hotel opens, is the right trade.
The case against is the ask itself. $1,484 a foot in a postcode where delivered new stock resells at $891 is a price only the brand supports, and the deed record that would confirm what the cohort paid is not readable yet. Offer against the postcode, not against the list, and get the hotel agreement and the first operating statements before you commit to an income number.
A favor, la ventaja. Cincuenta y nueve vendedores, un programa hotelero hecho para ingreso por noche, un cierre de ventas que prueba la demanda del producto, y la Torre 2 sumando 550 llaves a la misma marca en 2027. Un estudio comprado bien por debajo de la oferta actual, a un comprador de lanzamiento que quiere salir antes de que abra el hotel, es la operación correcta.
En contra, la propia oferta. $1.484 por pie en un código postal donde la obra nueva entregada revende a $891 es un precio que solo sostiene la marca, y el registro de escrituras que confirmaría lo que pagó el grupo aún no es legible. Oferte contra el código postal, no contra el listado, y consiga el contrato hotelero y los primeros estados operativos antes de comprometerse con una cifra de ingreso.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Once you own itUna vez que sea suya
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on E11EVEN Hotel & ResidencesEl expediente completo de E11EVEN Hotel & Residences
SourcesFuentes
- The Real Deal, First E11even Residences in Miami completed (Jun 2026)
- Cervera Real Estate, E11even Hotel & Residences
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-17. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-17. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.