The betLa apuesta
The Rider sells the format this desk underwrites, furnished studios from 386 sf with no rental restriction, into the most liquid postcode in the pipeline: 33137 closed 296 homes between $500K and $2M in the trailing year, so the whole building is six months of that flow. The price is the other half. $1,409 a foot at entry, against $989 for new stock resold in the same postcode and $1,120 for the delivered short-term-rental building that clears most. You pay for the operation, not for the basis.
The Rider vende el formato que esta mesa analiza, estudios amueblados desde 386 sf sin restricción de alquiler, en el código postal más líquido de todo el pipeline: 33137 cerró 296 viviendas entre $500K y $2M en los últimos doce meses, así que el edificio entero equivale a seis meses de ese flujo. El precio es la otra mitad. $1.409 el pie en la entrada, frente a $989 de la obra nueva revendida en el mismo código postal y $1.120 del edificio de renta corta ya entregado que más cierra. Se paga la operación, no la base.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33137 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500K – $750K$500K – $750K | 111 | $630,000 | $592 |
| $750K – $1M$750K – $1M | 77 | $867,000 | $726 |
| $1M – $2M$1M – $2M | 108 | $1,465,000 | $897 |
Absorption: the postcode is the strongest thing on this pageAbsorción: el código postal es lo más sólido de esta página
33137 is Midtown, the Design District and Edgewater's western blocks, and it closed 111 homes at $500K to $750K, 77 at $750K to $1M and 108 at $1M to $2M in the trailing year. 146 residences into that flow is half a year of supply; the building is small enough to disappear into it. The counterweight is the wider market: 532 active listings against 471 closings, 13.6 months of supply, a buyer's market at postcode level. What nobody has published is how much is presold. Sales opened in March 2024 and the October 2025 loan release carried no figure, which is unusual for a Miami launch. Ask for the unit matrix before pricing the early-buyer advantage: it exists only while inventory is thin.
33137 es Midtown, el Design District y las manzanas occidentales de Edgewater, y cerró 111 viviendas entre $500K y $750K, 77 entre $750K y $1M y 108 entre $1M y $2M en los últimos doce meses. 146 residencias en ese flujo son medio año de oferta; el edificio es lo bastante pequeño para desaparecer en él. El contrapeso es el mercado amplio: 532 anuncios activos frente a 471 cierres, 13,6 meses de oferta, un mercado de compradores a nivel de código postal. Lo que nadie ha publicado es cuánto está prevendido. Las ventas abrieron en marzo de 2024 y el comunicado del préstamo de octubre de 2025 no traía cifra, algo inusual en un lanzamiento de Miami. Pida la matriz de unidades antes de valorar la ventaja del comprador temprano: solo existe mientras el inventario es escaso.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33137 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33137 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33137 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33137 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 5 | $1,017 |
| 2024 | 21 | $1,044 |
| 2025 | 22 | $1,014 |
| 2026 | 45 | $989 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
What $1,409 a foot buys, and what to measure it againstQué compran $1.409 el pie, y contra qué medirlos
The band table says $592 a foot and it is the wrong yardstick: at $500K to $750K, 33137 sells conventional apartments of around 1,000 sf, twice a Rider studio. The right comparison is delivered short-term-rental stock. The Elser downtown closed 22 units at a median of $1,120 a foot in the trailing year, and NoMad Wynwood asks $1,304 on 21 listings with one closing, both from the MLS on 20 September 2026. Against those, The Rider's entry sits at the top of the format: $1,409 a foot if unit 814 is the 386 sf plan, since the listing states no area, and $1,274 on unit 302, the only listing that does. Furnished, an operator in the building and 85 yards from the planned rail stop make the premium arguable. It is not a discount.
La tabla de bandas dice $592 el pie y es la vara equivocada: entre $500K y $750K, 33137 vende apartamentos convencionales de unos 1.000 sf, el doble de un estudio del Rider. La comparación correcta es el producto de renta corta ya entregado. The Elser, en el downtown, cerró 22 unidades a una mediana de $1.120 el pie en los últimos doce meses, y NoMad Wynwood pide $1.304 en 21 anuncios con un solo cierre, ambos del MLS a 20 de septiembre de 2026. Frente a esos, la entrada del Rider se sitúa en lo alto del formato: $1.409 el pie si la unidad 814 es la planta de 386 sf, porque el anuncio no indica superficie, y $1.274 en la unidad 302, el único anuncio que sí la indica. Amueblado, con operador en el edificio y a 85 yardas de la parada de tren prevista, la prima es defendible. No es un descuento.
On the MLS todayHoy en el MLS
4 listings at this address are Active right now, pulled 2026-09-20. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
4 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-20. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 814 | 0/1 | — | $543,900 | — | $555 | 0 |
| 415 | 1/1 | — | $764,900 | — | $984 | 0 |
| 305 | 1/1 | — | $860,900 | — | $1,103 | 0 |
| 302 | 3/3 | 1,441 sf | $1,835,900 | $1,274 | $2,046 | 0 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12089629 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12089629 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $543,900 at 4.5% simple, 12 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $543,900 al 4.5% simple, a 12 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $54,390 | $54,390 | 12 mo | −$2,448 |
| At groundbreaking, already passedAl inicio de obra, ya cumplido | 10% | $54,390 | $108,780 | 12 mo | −$4,895 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $54,390 | $163,170 | 6 mo | −$3,671 |
| At closingEn el cierre | 70% | $380,730 | $543,900 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $543,900 | −$11,014 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $11,014, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $11,014, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 386 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 386 sf.
| HOA at $1.42/sf/monthGastos de comunidad a $1,42/sf/mes | −$6,577 |
| Property tax at 2.02% of $543,900Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $543,900 | −$10,987 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$1,390 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$18,954 |
Carry, and the three documents to get before signingEl coste de espera, y los tres documentos que obtener antes de firmar
Twelve months to a Q3 2027 delivery is the shortest runway among the Wynwood buildings still under construction. On the assumed 10/10/10/70 schedule the deposit carry is about $11,000 on the entry studio, and the annual carry once delivered is around $19,000 before a night is rented, with HOA at $1.42 a foot a month read off the MLS listings. Three things to obtain. The developer's actual deposit schedule, which Ciprés has not published. The rental clause in the recorded Declaration, because no rental restrictions is marketing until it is in the instrument. And Ciprés Living's management terms: an in-house operator is a convenience, not an obligation, and its fee schedule decides the yield.
Doce meses hasta una entrega en el tercer trimestre de 2027 es el plazo más corto entre los edificios de Wynwood todavía en obra. Con el calendario asumido 10/10/10/70, el coste del depósito ronda los $11.000 en el estudio de entrada, y el coste anual una vez entregado unos $19.000 antes de alquilar una sola noche, con gastos de comunidad a $1,42 el pie al mes leídos en los anuncios del MLS. Tres cosas que obtener. El calendario real de depósitos del promotor, que Ciprés no ha publicado. La cláusula de alquiler en la Declaración registrada, porque sin restricciones de alquiler es marketing hasta que figura en el instrumento. Y las condiciones de gestión de Ciprés Living: un operador en el edificio es una comodidad, no una obligación, y su tarifa decide el rendimiento.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $90M closed October 2025. Banco Inbursa (Mexico), arranged by Javier Herrera of Franklin Street. Beauchamp Construction is the general contractor. Groundbreaking was February 2025.$90M cerrados en octubre de 2025. Banco Inbursa (México), estructurado por Javier Herrera de Franklin Street. Beauchamp Construction es el contratista general. La obra arrancó en febrero de 2025. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Q3 2027, per the developer's broker fact sheet; the October 2025 loan release said 2027 without a quarter. Vertical construction was still to start when the loan closed, so twelve storeys in under two years is the schedule to hold them to.Tercer trimestre de 2027, según la ficha para brokers del promotor; el comunicado del préstamo de octubre de 2025 decía 2027 sin trimestre. La construcción vertical aún no había empezado al cerrar el préstamo, así que doce plantas en menos de dos años es el calendario que hay que exigirles. |
| DeveloperPromotor | Ciprés with Rilea Group, both led by Diego Ojeda. Rilea built The Bond on Brickell, 1450 Brickell and the Sabadell Financial Center. Rilea and Promanas paid $12.2M for the 0.6-acre site in October 2021; Rilea bought out Promanas in 2024 and Ciprés joined as partner. Façade by Deforma Studio, sales by Cervera Real Estate.Ciprés con Rilea Group, ambos dirigidos por Diego Ojeda. Rilea construyó The Bond en Brickell, 1450 Brickell y el Sabadell Financial Center. Rilea y Promanas pagaron $12,2M por el solar de 0,6 acres en octubre de 2021; Rilea compró la parte de Promanas en 2024 y Ciprés entró como socio. Fachada de Deforma Studio, ventas de Cervera Real Estate. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Marketed as short-term-rental friendly (broker inventory sheet, read 17 September 2026)Comercializado como apto para renta corta (hoja de inventario de broker, leída el 17 de septiembre de 2026) |
RecommendationRecomendación
Buy it for the location and the operation, and negotiate the priceCómprelo por la ubicación y la operación, y negocie el precio
The case: furnished, no rental restriction on the developer's own fact sheet, $90M of construction debt closed, twelve months to delivery, and a postcode that absorbs the whole building in six months. Rilea has delivered in Miami before, The Bond and 1450 Brickell among them. Delivery risk here is low for preconstruction.
The price is full. $1,409 a foot at entry is above what delivered short-term-rental stock closes at, and the developer has not said how much is sold. Get the unit matrix, the real deposit schedule and the recorded rental clause, then negotiate on the lines still open. Without those three, wait.
El argumento: amueblado, sin restricción de alquiler en la propia ficha del promotor, $90M de deuda de construcción cerrados, doce meses hasta la entrega y un código postal que absorbe el edificio entero en seis meses. Rilea ya ha entregado en Miami, The Bond y 1450 Brickell entre otros. El riesgo de entrega es bajo para preconstrucción.
El precio está lleno. $1.409 el pie en la entrada supera lo que cierra el producto de renta corta ya entregado, y el promotor no ha dicho cuánto lleva vendido. Consiga la matriz de unidades, el calendario real de depósitos y la cláusula de alquiler registrada, y negocie sobre las líneas que sigan abiertas. Sin esos tres, espere.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
After deliveryDespués de la entrega
Property Management Brickell LLC runs the unit. Nineteen units under management in Brickell, and my own host profile carries 2,835 reviews at 4.83 over six years as a Superhost. You get the pro forma before you buy.
Property Management Brickell LLC opera la unidad. Diecinueve unidades bajo gestión en Brickell, y mi propio perfil de anfitrión acumula 2.835 reseñas con 4,83 en seis años como Superhost. Usted recibe el pro forma antes de comprar.
The full file on The RiderEl expediente completo de The Rider
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Ciprés and Rilea score $90M construction loan (Oct 2025)
- The Real Deal, Rilea launches sales of The Rider (Mar 2024)
- The Real Deal, Rilea and Promanas buy the Wynwood site for $12.2M (Oct 2021)
- Developer site and broker fact sheet, theriderresidences.com
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Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-20. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-20. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.