The betLa apuesta
Thirty residences on the ocean, behind a Ritz-Carlton hotel, in a postcode that closes 277 homes a year above $1.5M. Supply is not the risk. Price is: the actives ask a median $4,088 a foot, against $2,754 for every condo over $4M that closed in 33139 this year. The launch cohort locked about $3,475. Later floors are now listed 17 to 27 percent higher, plan for plan.
Treinta residencias frente al mar, detrás de un hotel Ritz-Carlton, en un código postal que cierra 277 viviendas al año por encima de $1,5M. La oferta no es el riesgo. El precio sí: lo disponible pide una mediana de $4.088 el pie, frente a $2.754 de todos los condos de más de $4M cerrados en 33139 este año. Los primeros compradores fijaron unos $3.475. Los pisos que salen ahora piden entre un 17 y un 27 por ciento más, plano por plano.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33139 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1.5M – $6M$1,5M – $6M | 198 | $2,700,000 | $1,488 |
| $6M – $12M$6M – $12M | 44 | $8,437,500 | $2,787 |
| $12M and above$12M en adelante | 35 | $18,500,000 | $3,411 |
Thirty doors is a rounding error in this marketTreinta puertas son un redondeo en este mercado
In 33139 the three bands this tower sells into closed 277 homes in the trailing year: 198 between $1.5M and $6M, 44 between $6M and $12M, 35 above $12M. Thirty residences is about five weeks of that, so there is no delivery wave to fear and no glut at resale. Six of the 12 MLS rows are already pending, the oldest from February 2025. The developer has not published a sell-through figure; six visible contracts is the floor, not the count.
En 33139 las tres bandas en las que vende esta torre cerraron 277 viviendas en el último año: 198 entre $1,5M y $6M, 44 entre $6M y $12M, 35 por encima de $12M. Treinta residencias equivalen a unas cinco semanas de eso, así que no hay ola de entregas que temer ni exceso en la reventa. Seis de las 12 fichas del MLS ya están pendientes, la más antigua de febrero de 2025. El promotor no ha publicado su porcentaje vendido; seis contratos visibles son el mínimo, no la cifra.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33139 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33139 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33139 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33139 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 3 | withheld, 3 salesomitido, 3 ventas |
| 2025 | 30 | $2,010 |
| 2026 | 24 | $1,832 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
A brand premium, measuredUna prima de marca, medida
Contracts signed since February 2025 sit at $3,260 to $3,977 a foot (one penthouse at $6,084). What is on offer now asks $3,551 to $4,330, and $6,361 for the 16th-floor penthouse. The same three-bedroom plan went from $9.5M on floor 5 to $9.75M on floor 6, and from $10.5M on 11 to $12.25M on 12. For reference, Continuum closed at about $3,400 to $3,700 a foot over the last two years, the Setai $3,100 to $4,100, Five Park (2024) about $2,300 to $2,800. This is priced as a trophy.
Los contratos firmados desde febrero de 2025 están entre $3.260 y $3.977 el pie (un penthouse a $6.084). Lo que se ofrece hoy pide de $3.551 a $4.330, y $6.361 el penthouse del piso 16. El mismo plano de tres dormitorios pasó de $9,5M en el piso 5 a $9,75M en el 6, y de $10,5M en el 11 a $12,25M en el 12. Como referencia, Continuum cerró entre unos $3.400 y $3.700 el pie en los dos últimos años, el Setai entre $3.100 y $4.100, Five Park (2024) entre unos $2.300 y $2.800. Está tasado como pieza de colección.
On the MLS todayHoy en el MLS
6 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-06. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
6 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-06. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 8D | 1/2 | 1,197 sf | $4,250,000 | $3,551 | $4,452 | 469 |
| 8C | 2/3 | 1,732 sf | $7,500,000 | $4,330 | $6,321 | 52 |
| 8B | 2/3 | 2,217 sf | $8,600,000 | $3,879 | $8,255 | 529 |
| 6A | 3/4 | 2,389 sf | $9,750,000 | $4,081 | $8,725 | 129 |
| 12B | 3/4 | 2,991 sf | $12,250,000 | $4,096 | $10,917 | 0 |
| 16A | 5/7 | 4,520 sf | $28,750,000 | $6,361 | $16,498 | 52 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 15 photographs carried on MLS listing A11714666 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 15 fotografías de la ficha MLS A11714666 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $4,250,000 at 4.5% simple, 24 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $4,250,000 al 4.5% simple, a 24 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $425,000 | $425,000 | 24 mo | −$38,250 |
| Six months after contract (assumed)Seis meses después del contrato (asumido) | 10% | $425,000 | $850,000 | 18 mo | −$28,688 |
| At top-off (assumed)Al remate de estructura (asumido) | 10% | $425,000 | $1,275,000 | 9 mo | −$14,344 |
| At closingEn el cierre | 70% | $2,975,000 | $4,250,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $4,250,000 | −$81,281 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $81,281, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $81,281, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 612 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 612 sf.
| HOA at $3.7/sf/monthGastos de comunidad a $3,7/sf/mes | −$27,173 |
| Property tax at 2.02% of $4,250,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $4,250,000 | −$85,850 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,203 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$115,226 |
What to secure before you signLo que debe obtener antes de firmar
Three things. The deposit schedule: the Lowensteins have not published theirs, so the carry above uses an assumed 10/10/10/70. The construction loan: only a $61.2M predevelopment loan is on record, so the delivery date is a target until the senior financing closes. And the rental language: Miami Beach restricts short-term rental block by block, and nothing on record says what the declaration will allow. The MLS budget runs about $3.70 a foot a month.
Tres cosas. El calendario de depósitos: los Lowenstein no han publicado el suyo, así que el costo de arriba usa un 10/10/10/70 asumido. El préstamo de construcción: solo consta un préstamo de predesarrollo de $61,2M, así que la entrega es un objetivo hasta que cierre la financiación principal. Y las reglas de alquiler: Miami Beach restringe la renta corta manzana por manzana, y nada registrado dice qué permitirá la declaración. El presupuesto del MLS ronda $3,70 el pie al mes.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $61.2M predevelopment loan from BHI, the US arm of Bank Hapoalim, September 2025. No construction loan announced as of October 2026.Préstamo de predesarrollo de $61,2M de BHI, la filial estadounidense de Bank Hapoalim, septiembre de 2025. Ningún préstamo de construcción anunciado a octubre de 2026. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2028 on 11 of 12 MLS rows; The Real Deal reported 2027 in September 2025. Without a closed construction loan, treat 2028 as the developer's target, not a funded date.2028 en 11 de las 12 fichas del MLS; The Real Deal publicó 2027 en septiembre de 2025. Sin préstamo de construcción cerrado, 2028 es el objetivo del promotor, no una fecha financiada. |
| DeveloperPromotor | Lionstone Group (the Lowenstein family), Flag Luxury Group and Ben-Josef Group, the partners who own the Sagamore and the Ritz-Carlton South Beach hotel on either side of the site.Lionstone Group (la familia Lowenstein), Flag Luxury Group y Ben-Josef Group, los socios dueños del Sagamore y del hotel Ritz-Carlton South Beach a ambos lados del terreno. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; recorded declaration language to be readPolítica de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
A home with a Ritz-Carlton key, bought for the addressUna vivienda con llave Ritz-Carlton, comprada por la dirección
Thirty residences, two hotels owned by the same partners on either side, and a market that absorbs the whole building in weeks. Scarcity here is real, and the price list has already moved up since launch.
Buy it as a residence. At $3,500 to $4,300 a foot it costs well above what delivered oceanfront clears at. Ask for the deposit schedule and the construction-loan status in writing before signing.
Treinta residencias, dos hoteles de los mismos socios a cada lado y un mercado que absorbe el edificio entero en semanas. La escasez es real y la lista de precios ya subió desde el lanzamiento.
Cómprelo como residencia. A $3.500 a $4.300 el pie cuesta bastante más de lo que cierra el frente de mar ya entregado. Pida por escrito el calendario de depósitos y el estado del préstamo de construcción antes de firmar.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on The Ritz-Carlton Residences South BeachEl expediente completo de The Ritz-Carlton Residences South Beach
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- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Lionstone, Flag Luxury and Ben-Josef land $61M loan for Ritz-Carlton South Beach (Sept 2025)
- The Real Deal, Two Ritz-Carlton South Beach condos asking $46M top signed contracts (March 2025)
- The Real Deal, Lionstone, Flag, Ben-Josef plan condo project between their South Beach hotels (July 2023)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-06. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-06. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.