The betLa apuesta
3000 Waterside is the only new condominium on this stretch of the Intracoastal, with 13 boat docks, no fixed bridges, two-bedroom plans above 1,100 sf and dues of $1.21 a foot, about half what new Miami Beach towers charge. The developer has built for forty years and is funding the site from his own balance sheet. The price list, from $999,999, asks $1,027 to $1,293 a foot before a shovel is in the ground, and that is the number to negotiate.
3000 Waterside es el único condominio nuevo en este tramo del Intracoastal, con 13 muelles, sin puentes fijos, plantas de dos dormitorios por encima de 1.100 sf y cuotas de $1,21 el pie, cerca de la mitad de lo que cobran las torres nuevas de Miami Beach. El promotor construye desde hace cuarenta años y financia el terreno con su propio balance. La lista de precios, desde $999.999, pide entre $1.027 y $1.293 el pie antes de que haya una pala en el suelo, y ese es el número a negociar.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33306, 33308, 33304 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $1M – $1.5M$1M – $1,5M | 179 | $1,200,000 | $590 |
| $1.5M – $2.5M$1,5M – $2,5M | 146 | $1,837,500 | $764 |
| $2.5M and above$2,5M en adelante | 114 | $3,562,500 | $1,068 |
Absorption is not the risk here; the start date isLa absorción no es el riesgo aquí; la fecha de inicio sí
The three bands above clear 439 homes a year across 33306, Galt Ocean Mile and the beach, houses included; on condominiums alone it is about 143. Either way 129 residences represent under a year of demand, and the fact that Fort Lauderdale absorbs this price point is the strongest structural argument for the building. The open question is timing. The 2023 plan promised delivery in spring 2025; the January 2025 relaunch says May 2028; the developer's site now dates the construction start to October or November 2026 and no construction loan has been reported. A reservation today is a bet on that start, and the percentage presold is not published. Ask for both before signing.
Las tres bandas de arriba cierran 439 viviendas al año entre 33306, Galt Ocean Mile y la playa, casas incluidas; solo en condominios son unas 143. En cualquier caso 129 residencias representan menos de un año de demanda, y que Fort Lauderdale absorba este rango de precio es el argumento estructural más sólido del edificio. La pregunta abierta es el calendario. El plan de 2023 prometía entrega en la primavera de 2025; el relanzamiento de enero de 2025 dice mayo de 2028; la web del promotor fecha ahora el inicio de obra en octubre o noviembre de 2026 y no se ha reportado ningún préstamo de construcción. Reservar hoy es apostar por ese inicio, y el porcentaje prevendido no está publicado. Pida ambas cosas antes de firmar.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33306, 33308, 33304 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33306, 33308, 33304 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33306, 33308, 33304 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33306, 33308, 33304 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2026 | 27 | $1,101 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Priced at parity with finished oceanfront stockAl precio del producto oceánico ya terminado
The entry residences ask $1,027 to $1,194 a foot; the pending 1804 is under contract at $1,285. Selene, Kolter's 26-storey oceanfront tower delivered in 2025 on Seabreeze Boulevard, closed 27 homes this year at a median $1,101 a foot, resales and late developer closings mixed; new beach condominiums built since 2015 closed at $858 in the $1M to $1.5M band, $1,032 from $1.5M to $2.5M and $1,189 above that. So 3000 Waterside asks roughly what delivered, oceanfront product clears at, for an Intracoastal address delivering in 2028. The band medians on the cards sit far lower because 33306 is a house market: 46 of its 47 closings above $1M this year were single-family homes. Read the cards as depth, not as this building's comps. The case for buying now is the developer's need for contracts ahead of financing, which is when a price list is most negotiable.
Las residencias de entrada piden entre $1.027 y $1.194 el pie; la 1804, pendiente, está bajo contrato a $1.285. Selene, la torre oceánica de 26 pisos de Kolter entregada en 2025 en Seabreeze Boulevard, cerró 27 viviendas este año a una mediana de $1.101 el pie, entre reventas y cierres tardíos del promotor; los condominios nuevos de la playa construidos desde 2015 cerraron a $858 en la banda de $1M a $1,5M, $1.032 entre $1,5M y $2,5M y $1.189 por encima. Así que 3000 Waterside pide aproximadamente lo que cierra el producto oceánico ya entregado, por una dirección sobre el Intracoastal con entrega en 2028. Las medianas de las tarjetas son mucho más bajas porque 33306 es un mercado de casas: 46 de sus 47 cierres por encima de $1M este año fueron viviendas unifamiliares. Lea las tarjetas como profundidad, no como comparables de este edificio. El argumento para comprar ahora es que el promotor necesita contratos antes de financiarse, y ese es el momento en que una lista de precios se negocia mejor.
On the MLS todayHoy en el MLS
6 listings at this address are Active right now, pulled 2026-09-18. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
6 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-09-18. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1409 | 2/2 | 1,118 sf | $1,148,540 | $1,027 | $1,353 | 120 |
| 1405 | 2/2 | 1,120 sf | $1,336,800 | $1,194 | $1,355 | 120 |
| 1103 | 2/2 | 1,173 sf | $1,359,920 | $1,159 | $1,419 | 112 |
| 601 | 3/2 | 1,450 sf | $1,674,500 | $1,155 | $1,755 | 112 |
| 1503 | 3/— | 2,273 sf | $2,856,320 | $1,257 | $2,750 | 99 |
| 1701 | 3/— | 2,522 sf | $3,261,320 | $1,293 | $3,051 | 99 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 13 photographs carried on MLS listing B26030078 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 13 fotografías de la ficha MLS B26030078 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $1,148,540 at 4.5% simple, 20 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $1,148,540 al 4.5% simple, a 20 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $114,854 | $114,854 | 20 mo | −$8,614 |
| At groundbreakingAl inicio de obra | 10% | $114,854 | $229,708 | 18 mo | −$15,505 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $114,854 | $344,562 | 8 mo | −$10,337 |
| At closingEn el cierre | 70% | $803,978 | $1,148,540 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $1,148,540 | −$34,456 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $34,456, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $34,456, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 1,118 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 1,118 sf.
| HOA at $1.21/sf/monthGastos de comunidad a $1,21/sf/mes | −$16,233 |
| Property tax at 2.02% of $1,148,540Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $1,148,540 | −$23,201 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$4,025 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$43,459 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
Three things, all ordinary requests. First the rental clause: a broker inventory sheet markets the building as short-term-rental friendly, a broker account of the January 2025 launch says three leases a year with a three-month minimum, and the developer's own fact sheet says nothing, so get the draft Declaration language in writing. Second the deposit schedule: the carry above assumes the Miami standard 10/10/10/70 because Claridge has not published one. Third the construction loan or the developer's written commitment to self-fund, because a schedule without financing is a target. Dues of $1.21 a foot per month are on every listing and are the genuine positive on the running cost.
Tres cosas, todas peticiones normales. Primero la cláusula de alquiler: una hoja de inventario de broker comercializa el edificio como apto para renta corta, una reseña de broker del lanzamiento de enero de 2025 habla de tres alquileres al año con un mínimo de tres meses, y la ficha técnica del propio promotor no dice nada, así que consiga por escrito el texto del borrador de la Declaración. Segundo el calendario de depósitos: el coste de arriba asume el estándar de Miami 10/10/10/70 porque Claridge no ha publicado el suyo. Tercero el préstamo de construcción o el compromiso escrito del promotor de autofinanciarse, porque un calendario sin financiación es una intención. Las cuotas de $1,21 el pie al mes figuran en todos los anuncios y son el punto realmente favorable del coste de mantenimiento.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | Not published. No construction financing for 3000 Waterside has been reported in the trade press, and the developer's site states that construction is slated to begin in October/November 2026.No publicado. La prensa especializada no ha reportado ninguna financiación de construcción para 3000 Waterside, y la web del promotor indica que la obra está previsto que empiece en octubre/noviembre de 2026. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | May 2028, per the developer's January 2025 relaunch. The original 2023 plan promised spring 2025. Construction has not started: the developer's own site dates the start to October/November 2026, so the schedule is neither funded nor under way today.Mayo de 2028, según el relanzamiento del promotor de enero de 2025. El plan original de 2023 prometía la primavera de 2025. La obra no ha empezado: la propia web del promotor fecha el inicio en octubre/noviembre de 2026, así que el calendario hoy no está financiado ni en marcha. |
| DeveloperPromotor | Claridge Homes, Ottawa, founded 1986 by Bill Malhotra. First US project. The site was bought in February 2022 and an office building demolished; sales opened with Douglas Elliman in 2022, moved to ISG World in May 2023 at 25 percent presold of the old 103-unit plan, and relaunched in January 2025 on the 129-unit design by FSMY Architects.Claridge Homes, Ottawa, fundada en 1986 por Bill Malhotra. Primer proyecto en Estados Unidos. El terreno se compró en febrero de 2022 y se demolió un edificio de oficinas; las ventas abrieron con Douglas Elliman en 2022, pasaron a ISG World en mayo de 2023 con un 25 por ciento prevendido del antiguo plan de 103 unidades, y se relanzaron en enero de 2025 sobre el diseño de 129 unidades de FSMY Architects. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Contested. A broker inventory sheet lists the building as short-term-rental friendly (read 17 September 2026); a broker write-up of the January 2025 sales launch reports leases capped at three a year with a three-month minimum and no short-term rental. The developer's September 2026 fact sheet is silent. Only the recorded Declaration settles it, and it is not recorded yet.En disputa. Una hoja de inventario de broker presenta el edificio como apto para renta corta (leída el 17 de septiembre de 2026); una reseña de broker del lanzamiento de ventas de enero de 2025 indica alquileres limitados a tres al año con un mínimo de tres meses y sin renta corta. La ficha técnica del promotor de septiembre de 2026 no dice nada. Solo la Declaración registrada lo resuelve, y aún no está registrada. |
RecommendationRecomendación
Reserve the entry stack only at a negotiated price, with the rental clause in handReserve la parte de entrada solo a un precio negociado, con la cláusula de alquiler en la mano
The product is real and the location is scarce: a 129-home tower on the Intracoastal with docks, large two-bedroom plans and the lowest dues of any new building this desk tracks, from a developer with forty years of completions and a balance sheet that does not depend on a lender. Fort Lauderdale absorbs this price point in under a year.
What is not there yet is the start, the loan and the rental clause, and the price list already asks what finished oceanfront stock clears at. Use that: a developer collecting contracts ahead of financing negotiates. Aim under $1,000 a foot on the 1,118 to 1,173 sf plans, get the rental language and the deposit schedule in writing, and this is a sound early position. At list, with the policy unresolved, buy the delivered beach stock instead.
El producto es real y la ubicación escasa: una torre de 129 viviendas sobre el Intracoastal con muelles, plantas amplias de dos dormitorios y las cuotas más bajas de todos los edificios nuevos que sigue esta oficina, de un promotor con cuarenta años de entregas y un balance que no depende de un banco. Fort Lauderdale absorbe este rango de precio en menos de un año.
Lo que todavía no existe es el inicio de obra, el préstamo y la cláusula de alquiler, y la lista de precios ya pide lo que cierra el producto oceánico terminado. Aprovéchelo: un promotor que reúne contratos antes de financiarse negocia. Apunte por debajo de $1.000 el pie en las plantas de 1.118 a 1.173 sf, consiga por escrito la cláusula de alquiler y el calendario de depósitos, y es una posición temprana sólida. A precio de lista, con la política sin resolver, compre mejor el producto de playa ya entregado.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on 3000 WatersideEl expediente completo de 3000 Waterside
SourcesFuentes
- The Real Deal, ISG takes over sales from Elliman on Fort Lauderdale condo project (May 2023)
- The Real Deal, Broward County's condo development pipeline (Jan 2025)
- Florida YIMBY, Refined design unveiled for 3000 Waterside (Jan 2025)
- Florida YIMBY, Developer proposes 19-story tower at 3000 East Oakland Park Boulevard (May 2024)
- Developer fact sheet, September 2026
- Developer site, 3000waterside.com
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-09-18. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-09-18. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.