The betLa apuesta
The St. Regis Residences, Miami is a 152-residence waterfront tower in South Brickell, and its entry homes ask about $2,174 a foot, 72 percent over the $1,262 that Brickell homes between $5M and $10M closed at this year. The one plan on the MLS, 21B, asks $2,593. What carries that premium is a funded build ($527M loan, 2024), more than 60 percent in contract and a waterfront site with its own marina.
The St. Regis Residences, Miami es una torre de 152 residencias frente al agua en South Brickell, y sus viviendas de entrada piden unos $2.174 el pie, un 72 por ciento más que los $1.262 a los que cerraron este año las viviendas de Brickell entre $5M y $10M. La única planta en el MLS, la 21B, pide $2.593. Lo que sostiene esa prima es una obra financiada (préstamo de $527M, 2024), más del 60 por ciento bajo contrato y un solar frente al agua con marina propia.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33129, 33131, 33130 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $5M – $10M$5M – $10M | 8 | $7,337,500 | $1,262 |
| $10M and above$10M en adelante | 3 | withheld, 3 salesomitido, 3 ventas | — |
The band behind it is thinLa banda que hay detrás es estrecha
Brickell, the river and the Roads (33131, 33130, 33129) closed 11 homes above $5M in the trailing year: 8 between $5M and $10M, at a median $1,262 a foot, and 3 above $10M, too few for a median. At 152 residences this tower is about 13.8 years of that band. More than 60 percent was in contract by September 2024, with $100M more presold in autumn 2025 and a $47M penthouse in July 2026, so perhaps 60 homes remain: still about five years of the band. This buyer shops branded waterfront across Miami, but the exit is a Brickell resale and that market is narrow here.
Brickell, el río y The Roads (33131, 33130, 33129) cerraron 11 viviendas por encima de $5M en los últimos doce meses: 8 entre $5M y $10M, a una mediana de $1.262 el pie, y 3 por encima de $10M, demasiado pocas para una mediana. Con 152 residencias, esta torre equivale a unos 13,8 años de esa banda. Más del 60 por ciento estaba bajo contrato en septiembre de 2024, con otros $100M en preventas en el otoño de 2025 y un penthouse de $47M en julio de 2026, así que quizá queden unas 60 viviendas: aún unos cinco años de la banda. Este comprador compara frente de agua de marca en todo Miami, pero la salida es una reventa en Brickell y ese mercado aquí es estrecho.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33129, 33131, 33130 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33129, 33131, 33130 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33129, 33131, 33130 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33129, 33131, 33130 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2023 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2024 | 5 | $1,628 |
| 2025 | 33 | $1,172 |
| 2026 | 25 | $1,276 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
A price for the brand and the waterUn precio por la marca y el agua
The remaining units started at $5M in September 2024, and the smallest plans are about 2,300 sf on third-party listings, so about $2,174 a foot. The only residence on the MLS, 21B, asks $9.54M for 3,679 sf, $2,593, and MLS area on new construction is often the total including terraces. Brickell homes at $5M to $10M closed at a median $1,262; condominiums delivered since 2023 in the same postcodes resold at $1,276 this year. The premium is roughly double, about what Mandarin Oriental asks on Brickell Key. Buy it as a residence, not as a trade on Brickell comparables.
Las unidades restantes empezaban en $5M en septiembre de 2024, y las plantas más pequeñas rondan los 2.300 sf en portales de terceros, es decir, unos $2.174 el pie. La única residencia en el MLS, la 21B, pide $9,54M por 3.679 sf, $2.593, y en obra nueva la superficie MLS suele ser la total con terrazas. Las viviendas de Brickell entre $5M y $10M cerraron a una mediana de $1.262; los condominios entregados desde 2023 en los mismos códigos postales se revendieron este año a $1.276. La prima es aproximadamente el doble, más o menos lo que pide Mandarin Oriental en Brickell Key. Cómprelo como vivienda, no como operación sobre comparables de Brickell.
On the MLS todayHoy en el MLS
1 listing at this address is Active right now, pulled 2026-11-01. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
1 ficha activa en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-01. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 21B | 4/6 | 3,679 sf | $9,540,000 | $2,593 | — | 281 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A11951133 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A11951133 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $5,000,000 at 4.5% simple, 14 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $5,000,000 al 4.5% simple, a 14 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $500,000 | $500,000 | 14 mo | −$26,250 |
| At groundbreaking (passed 2024, due at signing)Al inicio de obra (pasado en 2024, se paga al firmar) | 10% | $500,000 | $1,000,000 | 14 mo | −$26,250 |
| At top-offAl remate de estructura | 10% | $500,000 | $1,500,000 | 8 mo | −$15,000 |
| At closingEn el cierre | 70% | $3,500,000 | $5,000,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $5,000,000 | −$67,500 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $67,500, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $67,500, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 2,300 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,300 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $5,000,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $5,000,000 | −$101,000 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$8,280 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$109,280 |
About $67,500 to carry, and three things to askUnos $67.500 de coste del depósito, y tres cosas que pedir
The developers have not published a deposit schedule, so the table uses the Miami standard of 10/10/10/70, assumed. Construction is under way, so a buyer signing today would likely put 20 percent down at once and hold it about 14 months: on a $5M residence that is about $67,500 at 4.5 percent before the deed. Ask for three things in writing: the actual schedule, the delivery date (some broker pages now say 2028, which would add to that carry) and the rental language, which is not published.
Los promotores no han publicado calendario de depósitos, así que la tabla usa el estándar de Miami de 10/10/10/70, asumido. La obra está en marcha, de modo que quien firme hoy probablemente aporte el 20 por ciento de una vez y lo mantenga unos 14 meses: sobre una residencia de $5M son unos $67.500 al 4,5 por ciento antes de la escritura. Pida tres cosas por escrito: el calendario real, la fecha de entrega (algunas páginas de brókers dicen ya 2028, lo que alargaría ese coste) y la cláusula de alquiler, que no está publicada.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | $527M closed September 2024 from Tyko Capital, backed by Elliott Investment Management (The Real Deal). It also funded the $100M site transfer into the joint venture.$527M cerrados en septiembre de 2024 con Tyko Capital, respaldada por Elliott Investment Management (The Real Deal). También financió el traspaso del solar, por $100M, a la sociedad conjunta. |
| PresoldPrevendido | 60% at last disclosure60% en la última divulgación |
| DeliveryEntrega | 2027, per the developers' spokesperson (September 2024). Some broker pages now say 2028; nothing from the developers confirms a slip.2027, según el portavoz de los promotores (septiembre de 2024). Algunas páginas de brókers dicen ahora 2028; nada de los promotores confirma un retraso. |
| DeveloperPromotor | Related Group and Integra Investments. Integra bought the site for $14M in 2014 and held it ten years before transferring it into the venture.Related Group e Integra Investments. Integra compró el solar por $14M en 2014 y lo mantuvo diez años antes de aportarlo a la sociedad. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; recorded declaration language to be readPolítica de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
Buy it to live in, in the smaller plansCómprelo para vivirlo, en las plantas pequeñas
Delivery risk is low: $527M of construction debt closed in 2024, more than 60 percent in contract, Related and Integra on a site Integra has held since 2014. Price against the band is the whole question.
At about 72 percent over what Brickell's $5M to $10M band closes at, the entry plans near $5M are the line to own; the resale market above $10M is three sales a year. Confirm the delivery date and the deposit schedule in writing first.
El riesgo de entrega es bajo: $527M de deuda de construcción cerrados en 2024, más del 60 por ciento bajo contrato, Related e Integra sobre un solar que Integra posee desde 2014. El precio frente a la banda es toda la cuestión.
A cerca de un 72 por ciento sobre lo que cierra la banda de $5M a $10M de Brickell, las plantas de entrada cerca de $5M son la línea que conviene poseer; el mercado de reventa por encima de $10M es de tres ventas al año. Confirme antes por escrito la fecha de entrega y el calendario de depósitos.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on The St. Regis Residences BrickellEl expediente completo de The St. Regis Residences Brickell
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- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Related-Integra JV pays $100M for the St. Regis Brickell site (Sep 2024)
- The Real Deal, Related and Integra downsize St. Regis Brickell (Oct 2022)
- The Real Deal, Nick Pérez on the condo market, $100M presold at St. Regis in autumn 2025 (Jan 2026)
- Bloomberg, NY couple buys $47M penthouse in Miami St. Regis (Jul 2026)
- Manhattan Miami, St. Regis Brickell plans and sizes (third-party listing)
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-01. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-01. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.