The betLa apuesta
Viceroy Residences Aventura is a 28-storey, 274-unit branded tower by Related and BH Group, and the number that decides it is $1,049 a foot: the $900,000 entry price over its 858 sf entry plan. Condos at $800K to $1.3M in 33180 and 33160 close at a median $532, and those built since 2023 resold at $861 this year. Demand is not the risk: the band clears 426 homes a year. The premium is.
Viceroy Residences Aventura es una torre de marca de 28 pisos y 274 unidades de Related y BH Group, y el número que la decide son $1.049 el pie: el precio de entrada de $900.000 sobre su plano de entrada de 858 sf. Los condominios de $800K a $1,3M en 33180 y 33160 cierran a una mediana de $532, y los construidos desde 2023 se revendieron a $861 este año. La demanda no es el riesgo: la banda absorbe 426 viviendas al año. La prima sí.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33180, 33160 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $800K – $1.3M$800K – $1,3M | 200 | $1,000,000 | $532 |
| $1.3M – $2.5M$1,3M – $2,5M | 226 | $1,670,000 | $758 |
Deep demand, and the first pick of the stackDemanda profunda, y la primera elección del stock
274 units against 426 closings a year in the $800K to $2.5M bands of 33180 and 33160 is 0.6 years of supply, light, because this is the band Aventura and Sunny Isles buyers actually live in. That is the case for going early: the tower launched in January 2025, no construction loan is reported yet, and a developer price list only moves up as inventory depletes. The launch cohort holds the lowest price and the best plans, and every later buyer validates their basis. The postcode itself sits at 17.6 months of supply, a buyer's market, so the comparison is against resale stock that is negotiable today.
274 unidades frente a 426 cierres al año en las bandas de $800K a $2,5M de 33180 y 33160 son 0,6 años de oferta, poco, porque es la banda en la que de verdad viven los compradores de Aventura y Sunny Isles. Ese es el argumento para entrar pronto: la torre se lanzó en enero de 2025, todavía no se ha informado de préstamo de construcción, y la lista de precios de un promotor solo sube a medida que se agota el inventario. El primer grupo de compradores tiene el precio más bajo y los mejores planos, y cada comprador posterior valida su base. El código postal está en 17,6 meses de oferta, un mercado de compradores, así que la comparación es con producto de reventa que hoy se negocia.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33180, 33160 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33180, 33160 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33180, 33160 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33180, 33160 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 5 | $2,272 |
| 2025 | 7 | $2,123 |
| 2026 | 8 | $861 |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
A branded premium, twice the bandUna prima de marca, el doble de la banda
Entry is $900,000 for 858 sf interior, $1,049 a foot; the top of the published range, about $2.4M for 2,014 sf, is $1,192. Homes at $800K to $1.3M here close at a median $532 a foot and at $1.3M to $2.5M at $758. Condos built since 2023 resold at a median $861 in 2026 over 8 sales, down from $2,123 in 2025, which is a change in which buildings sold on 7 and 8 sales, not a repricing. So the entry sits 22 percent over new resales and about twice the band. That premium is the Viceroy brand and a 2028 product; negotiate it as such.
La entrada son $900.000 por 858 sf interiores, $1.049 el pie; lo más alto de la gama publicada, unos $2,4M por 2.014 sf, son $1.192. Las viviendas de $800K a $1,3M cierran aquí a una mediana de $532 el pie y las de $1,3M a $2,5M a $758. Los condominios construidos desde 2023 se revendieron a una mediana de $861 en 2026 sobre 8 ventas, frente a $2.123 en 2025, lo que es un cambio en los edificios vendidos sobre 7 y 8 ventas, no una bajada de precio. Así que la entrada está un 22 por ciento por encima de la reventa nueva y a cerca del doble de la banda. Esa prima es la marca Viceroy y un producto de 2028; negóciela como tal.
On the MLS todayHoy en el MLS
Not one Active listing at 2999 NE 191st St, Aventura FL 33180, pulled 2026-11-10. The building is being sold off-market by the developer's own sales team, which is normal at this stage and has one consequence worth stating: there is no independent asking price to check the developer's price list against, so every size and price on this page comes from the developer or the trade press rather than from a transaction. It is also why this page carries no photograph: the MLS licence that lets us display a listing's images does not extend to a render off a brochure.
Ni una sola ficha activa en 2999 NE 191st St, Aventura FL 33180, extraído el 2026-11-10. El edificio se comercializa fuera del MLS por el propio equipo de ventas del promotor, algo normal en esta fase y con una consecuencia que conviene señalar: no hay ningún precio pedido independiente con el que contrastar la lista del promotor, así que todas las superficies y precios de esta página proceden del promotor o de la prensa especializada, no de una transacción. Es también la razón por la que esta página no lleva ninguna fotografía: la licencia MLS que nos permite mostrar las imágenes de una ficha no cubre un render sacado de un folleto.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $900,000 at 4.5% simple, 20 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $900,000 al 4.5% simple, a 20 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $90,000 | $90,000 | 20 mo | −$6,750 |
| Second instalment (assumed standard)Segundo pago (estándar asumido) | 10% | $90,000 | $180,000 | 17 mo | −$5,738 |
| At top-off (assumed standard)Al remate de estructura (estándar asumido) | 10% | $90,000 | $270,000 | 8 mo | −$2,700 |
| At closingEn el cierre | 70% | $630,000 | $900,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $900,000 | −$15,188 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $15,188, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $15,188, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 858 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 858 sf.
| HOA, not published by the developerGastos de comunidad, no publicados por el promotor | — |
| Property tax at 2.02% of $900,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $900,000 | −$18,180 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$3,089 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$21,269 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
Three things. The loan: none is reported, so ask Cervera for the lender and the groundbreaking date before your second deposit is due. The deposit schedule: the developer has not published one we can cite, so the carry uses Miami's 10/10/10/70, about $15,188 on $900,000 over 20 months. And the rental clause: the policy is not published, so get the declaration language in writing if renting is part of the plan.
Tres cosas. El préstamo: no se ha informado de ninguno, así que pida a Cervera el prestamista y la fecha de inicio de obra antes de que venza su segundo depósito. El calendario de depósitos: el promotor no ha publicado uno que podamos citar, así que el coste usa el 10/10/10/70 de Miami, unos $15.188 sobre $900.000 en 20 meses. Y la cláusula de alquiler: la política no está publicada, así que consiga por escrito la redacción de la declaración si alquilar forma parte del plan.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | No construction loan reported. The Real Deal's launch piece (January 2025) and the developers' pages name none, and groundbreaking was still described as slated for 2026.No se ha informado de préstamo de construcción. El artículo de lanzamiento de The Real Deal (enero de 2025) y las páginas de los promotores no nombran ninguno, y el inicio de obra seguía previsto para 2026. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2028 per BH Group, with groundbreaking slated for 2026. With no loan reported and no start confirmed, 20 months is the model here, not a contract date.2028 según BH Group, con inicio de obra previsto para 2026. Sin préstamo informado ni inicio confirmado, los 20 meses son el modelo de esta página, no una fecha de contrato. |
| DeveloperPromotor | The Related Group (Jorge Pérez) with BH Group (Isaac Toledano, Gregg Covin), a frequent pairing in South Florida. Cervera Real Estate sells; Arquitectonica designs. The site also carries a 105,000 sf office building and 13,000 sf of retail.The Related Group (Jorge Pérez) con BH Group (Isaac Toledano, Gregg Covin), una pareja habitual en el sur de Florida. Vende Cervera Real Estate; diseña Arquitectonica. El terreno incluye además un edificio de oficinas de 105.000 sf y 13.000 sf de comercio. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; recorded declaration language to be readPolítica de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
Buy the brand early, or not at allCompre la marca pronto, o no la compre
Demand is real: 426 homes a year close in this band, and 274 units is about seven months of it. The risk is not absorption, it is a $1,049 entry against $532 to $758 for the band, and a construction loan not yet reported.
Buy early, in the launch pricing, with the loan confirmed and a plan you would hold. As a short flip the arithmetic does not work: new stock in these postcodes resells at $861 a foot, below the entry.
La demanda es real: en esta banda cierran 426 viviendas al año, y 274 unidades son unos siete meses de eso. El riesgo no es la absorción, es una entrada a $1.049 frente a $532 a $758 de la banda, y un préstamo de construcción aún no informado.
Compre pronto, a precio de lanzamiento, con el préstamo confirmado y un plano que usted mantendría. Como reventa rápida la aritmética no funciona: el producto nuevo en estos códigos postales se revende a $861 el pie, por debajo de la entrada.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Viceroy AventuraEl expediente completo de Viceroy Aventura
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Related and BH Group launch Viceroy Residences Aventura (Jan 2025)
- Multifamily Executive, Related Group and BH Group launch Viceroy Residences Aventura (2025)
- Cervera Real Estate, Viceroy Residences Aventura
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-10. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-10. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.