The betLa apuesta
Viceroy Fort Lauderdale is a 370-residence Naftali tower in Flagler Village whose entry one-bedrooms ask about $1,018 a foot. New condominiums delivered in 33301 since 2023 resold at a median $1,110 in 2024. So the entry stack is priced about 8 percent under what finished new stock has cleared, with delivery in 2029 and 5 of 15 MLS units already under contract. The open question is financing: no construction loan has been reported.
Viceroy Fort Lauderdale es una torre de Naftali de 370 residencias en Flagler Village cuyos 1 dormitorio de entrada piden unos $1.018 el pie. Los condominios entregados en 33301 desde 2023 se revendieron a una mediana de $1.110 en 2024. La parte de entrada está así un 8 por ciento por debajo de lo que ya pagó el producto nuevo terminado, con entrega en 2029 y 5 de 15 unidades del MLS ya bajo contrato. La pregunta abierta es la financiación: no se ha publicado ningún préstamo de construcción.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33301 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $500K – $1M$500.000 – $1M | 103 | $699,000 | $464 |
| $1M – $2M$1M – $2M | 97 | $1,395,000 | $635 |
| $2M and above$2M en adelante | 115 | $3,400,000 | $985 |
A deep market and a long runwayUn mercado profundo y un plazo largo
The three bands Viceroy sells into closed 315 homes in 33301 over the trailing year: 103 between $500,000 and $1M, 97 between $1M and $2M, 115 above $2M. At 370 residences the building is about 14 months of that, a manageable delivery for a downtown postcode carrying 9.5 months of supply. The entry point has already moved: $520,000 at launch in December 2024, $745,000 for the cheapest unit listed today, a one-bedroom. The smaller plans that carried the launch price are no longer on the MLS, and the list only moves up from here.
Las tres bandas en las que vende Viceroy cerraron 315 viviendas en 33301 en los últimos doce meses: 103 entre $500.000 y $1M, 97 entre $1M y $2M, 115 por encima de $2M. Con 370 residencias, el edificio equivale a unos 14 meses de eso, una entrega asumible para un código postal del centro con 9,5 meses de oferta. El precio de entrada ya se movió: $520.000 en el lanzamiento de diciembre de 2024, $745.000 por la unidad más barata publicada hoy, un 1 dormitorio. Las plantas pequeñas que llevaban el precio de lanzamiento ya no están en el MLS, y la lista solo sube desde aquí.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33301 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33301 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33301 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33301 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2024 | 5 | $1,110 |
| 2025 | 2 | withheld, 2 salesomitido, 2 ventas |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
Priced against new stock, not against the postcodePrecio frente a obra nueva, no frente al código postal
One-bedrooms ask $745,000 to $975,000, $1,007 to $1,204 a foot on interior area (the developer publishes interior and terrace separately and the MLS carries the interior). Two-bedrooms run $1.02M to $1.56M. The postcode's $500,000 to $1M band closes at $464 a foot, but that mixes decades-old stock; the like-for-like figure is the $1,110 that 2023-and-later condominiums resold at in 2024, five closings. The value line is two-bedroom 4A: 1,229 sf at $1.02M, $830 a foot, listed since February 2025.
Los 1 dormitorio piden de $745.000 a $975.000, de $1.007 a $1.204 el pie sobre superficie interior (el promotor publica interior y terraza por separado y el MLS lleva la interior). Los 2 dormitorios van de $1,02M a $1,56M. La banda de $500.000 a $1M del código postal cierra a $464 el pie, pero mezcla producto de hace décadas; la cifra comparable son los $1.110 a los que se revendieron en 2024 los condominios de 2023 en adelante, cinco cierres. La mejor relación es el 2 dormitorios 4A: 1.229 sf a $1,02M, $830 el pie, publicado desde febrero de 2025.
On the MLS todayHoy en el MLS
10 listings at this address are Active right now, pulled 2026-10-07. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
10 fichas activas en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-10-07. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 17K | 1/1 | 755 sf | $760,000 | $1,007 | $1,017 | 5 |
| 25H | 1/1 | 810 sf | $975,000 | $1,204 | $1,151 | 164 |
| 4A | 2/2 | 1,229 sf | $1,020,000 | $830 | $1,606 | 579 |
| 34F | 2/2 | 1,162 sf | $1,430,000 | $1,231 | $1,662 | 164 |
| 15A | 3/3 | 1,649 sf | $2,105,000 | $1,277 | $2,392 | 351 |
| 43C | 2/3 | — | $2,205,000 | — | $1,934 | 164 |
| 34A | 3/4 | — | $3,675,000 | — | $3,685 | 164 |
| 29B | 4/5 | — | $3,780,000 | — | $3,681 | 164 |
| 43A | 3/4 | 2,540 sf | $4,200,000 | $1,654 | $3,685 | 158 |
| 38B | 4/5 | 2,585 sf | $4,410,000 | $1,706 | $3,681 | 158 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing F10486850 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS F10486850 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
What the deposit costs to holdLo que cuesta mantener el depósito
A preconstruction deposit is committed years before you hold a deed, earning nothing. That carry is a real cost of the trade and it is never in the pitch. Modelled on $745,000 at 4.5% simple, 30 months to delivery.
Un depósito de preconstrucción queda comprometido años antes de que usted tenga la escritura, sin rendir nada. Ese coste es real y nunca aparece en el argumentario de venta. Modelado sobre $745,000 al 4.5% simple, a 30 meses de la entrega.
| MilestoneHito | % | PaymentPago | CommittedComprometido | HeldRetenido | CarryCoste |
|---|---|---|---|---|---|
| At contract (assumed standard)En el contrato (estándar asumido) | 10% | $74,500 | $74,500 | 30 mo | −$8,381 |
| 90 days after contract (assumed standard)90 días después del contrato (estándar asumido) | 10% | $74,500 | $149,000 | 27 mo | −$7,543 |
| At top-off (assumed standard)Al remate de estructura (estándar asumido) | 10% | $74,500 | $223,500 | 12 mo | −$3,352 |
| At closingEn el cierre | 70% | $521,500 | $745,000 | 0 mo | −$0 |
| Committed before closingComprometido antes del cierre | $745,000 | −$19,277 |
Nothing is rented and nothing is owned meanwhile, so the whole return has to come from the gap between contract price and the market at delivery. That carry, about $19,277, is the hurdle before you break even, and deposits are generally non-refundable, so a delivery that slips extends it without your consent.
Mientras tanto no se alquila nada y no se posee nada, así que todo el retorno tiene que salir de la diferencia entre el precio de contrato y el mercado en la entrega. Ese coste, unos $19,277, es el listón antes de quedar en cero, y los depósitos suelen ser no reembolsables, así que un retraso lo alarga sin su consentimiento.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 732 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 732 sf.
| HOA at $1.42/sf/monthGastos de comunidad a $1,42/sf/mes | −$12,473 |
| Property tax at 2.02% of $745,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $745,000 | −$15,049 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$2,635 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$30,157 |
What to secure before you signQué asegurar antes de firmar
Three things. First the financing: Naftali closed $465M for JEM in Miami in November 2025, but no loan for this tower has been reported, and delivery has moved from 2028 at launch to 2029. Ask for the lender and the groundbreaking date in writing. Second the deposit schedule, which is not published, so the carry above uses the Miami standard 10/10/10/70 over 30 months. Third the rental clause in the declaration, also unpublished.
Tres cosas. Primero la financiación: Naftali cerró $465M para JEM en Miami en noviembre de 2025, pero no se ha publicado ningún préstamo para esta torre, y la entrega pasó de 2028 en el lanzamiento a 2029. Pida por escrito el prestamista y la fecha de inicio de obra. Segundo el calendario de depósitos, que no está publicado, así que el coste de arriba usa el estándar de Miami 10/10/10/70 sobre 30 meses. Tercero la cláusula de alquiler de la declaración, tampoco publicada.
Delivery riskRiesgo de entrega
| Construction financingFinanciación de la construcción | No construction loan reported in the trade press as of 7 October 2026. Naftali bought the site for $20M in 2022.Ningún préstamo de construcción publicado en la prensa especializada al 7 de octubre de 2026. Naftali compró el terreno por $20M en 2022. |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | 2029 on the MLS listings and the broker sheet; 2028 when sales launched in December 2024. Groundbreaking not yet reported.2029 según las fichas del MLS y la hoja de broker; 2028 cuando se lanzaron las ventas en diciembre de 2024. Inicio de obra aún no publicado. |
| DeveloperPromotor | Naftali Group (Miki Naftali), New York and Miami. Also building JEM Residences in downtown Miami, on a $465M loan closed November 2025.Naftali Group (Miki Naftali), Nueva York y Miami. Construye también JEM Residences en el downtown de Miami, con un préstamo de $465M cerrado en noviembre de 2025. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; recorded declaration language to be readPolítica de alquiler no publicada; pendiente de leer la declaración registrada |
RecommendationRecomendación
Buy the entry stack, once the lender is namedCompre la parte de entrada, cuando se conozca el prestamista
A Viceroy-branded Naftali tower whose one-bedrooms ask about $1,018 a foot, roughly 8 percent under what new Fort Lauderdale condominiums resold at, in a postcode that absorbs the whole building in about 14 months.
Take a one-bedroom or the long-listed two-bedroom 4A and negotiate on its time on market. Get the construction lender and the recorded rental clause in writing before the second deposit.
Una torre de Naftali con marca Viceroy cuyos 1 dormitorio piden unos $1.018 el pie, cerca de un 8 por ciento por debajo de la reventa de obra nueva en Fort Lauderdale, en un código postal que absorbe el edificio entero en unos 14 meses.
Quédese con un 1 dormitorio o con el 2 dormitorios 4A, que lleva mucho tiempo publicado, y negocie sobre ese plazo. Obtenga por escrito el prestamista de la obra y la cláusula de alquiler registrada antes del segundo depósito.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the unit-level price list and what is actually left, the developer's land basis and what it says about room on price, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade la lista de precios unidad por unidad y lo que queda realmente, la base del terreno del promotor y lo que implica sobre el margen de negociación, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
Developers in this pipeline pay a cooperating broker, so having me represent you costs nothing on top of the price. I negotiate the deposit schedule, the credits and the co-broke, with the recorded comps to argue from.
Los promotores de este pipeline pagan al bróker colaborador, así que tenerme como su representante no le cuesta nada sobre el precio. Negocio el calendario de depósitos, los créditos y la comisión, con los comparables registrados en la mano.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Viceroy Residences Fort LauderdaleEl expediente completo de Viceroy Residences Fort Lauderdale
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- What a preconstruction deposit costs to holdCuánto cuesta mantener un depósito de preconstrucción
- Buying preconstruction in Miami as a foreign buyerCómo comprar en preconstrucción en Miami desde el extranjero
SourcesFuentes
- The Real Deal, Naftali launches Viceroy-branded Fort Lauderdale condo project (Dec 2024)
- Bisnow, Naftali Group launches Viceroy-branded luxury tower in Fort Lauderdale (Dec 2024)
- Commercial Observer, Naftali secures $465M construction loan in downtown Miami (Nov 2025)
- Developer site, availability and pricing
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-10-07. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-10-07. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.