The betLa apuesta
Villa Valencia is a finished 39-residence boutique condominium in Coral Gables, and the number that decides it is $1,226 a foot: the best finished resale in the building this year (residence 802, $3.75M in September 2026), against $1,445 asked for residence 601 today. Owners who bought in 2022 have resold 14 to 24 percent higher. Buy on that record, not on the ask, and read the receivership file first.
Villa Valencia es un condominio boutique terminado de 39 residencias en Coral Gables, y la cifra que lo decide es $1.226 el pie cuadrado: la mejor reventa terminada del edificio este año (residencia 802, $3,75M en septiembre de 2026), frente a los $1.445 que pide hoy la residencia 601. Los propietarios que compraron en 2022 revendieron entre un 14 y un 24 por ciento más caro. Compre con ese historial, no con lo que se pide, y lea antes el expediente de la administración judicial.
Absorption and timingAbsorción y calendario
How many homes close each year in this building's price band and postcode, against how many it is about to deliver. No brochure answers this, and it governs both the resale and the developer's willingness to discount.
Cuántas viviendas se cierran al año en la banda de precio y el código postal de este edificio, frente a cuántas está a punto de entregar. Ningún folleto responde a esto, y gobierna tanto la reventa como la disposición del promotor a descontar.
| BandBanda, 33134 | Closed / 12 moCerradas / 12 m | Median pricePrecio mediano | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|---|
| $2M – $3M$2M – $3M | 46 | $2,500,000 | $931 |
| $3M – $5M$3M – $5M | 33 | $3,600,000 | $1,080 |
A small building that holds its valueUn edificio pequeño que mantiene su valor
Coral Gables' 33134 closed 79 homes between $2M and $5M in the last twelve months, almost all houses, so 39 residences are half a year of that flow. Condominiums at this level are scarce: eight are for sale in the whole postcode above $1.5M, and Villa Valencia has one. Inside the building, three residences closed in twelve months. Two were genuine resales: 403 bought at $2.5M in June 2022 and sold at $3.1M in April 2026, and 802 bought at $3.3M in August 2022 and sold at $3.75M in September 2026. That is the arm's-length record a new building rarely has.
El 33134 de Coral Gables cerró 79 viviendas entre $2M y $5M en los últimos doce meses, casi todas casas, así que 39 residencias equivalen a medio año de ese flujo. Los condominios a este nivel escasean: hay ocho en venta en todo el código postal por encima de $1,5M, y Villa Valencia tiene uno. Dentro del edificio cerraron tres residencias en doce meses. Dos fueron reventas genuinas: la 403, comprada a $2,5M en junio de 2022 y vendida a $3,1M en abril de 2026, y la 802, comprada a $3,3M en agosto de 2022 y vendida a $3,75M en septiembre de 2026. Es el historial entre partes independientes que un edificio nuevo rara vez tiene.
The market it lands inEl mercado en el que aterriza
Everything for sale in 33134 today against everything that actually sold there this past year. This is the pool your resale competes in.
Todo lo que está a la venta hoy en 33134 frente a todo lo que realmente se vendió allí este último año. Es el conjunto con el que competirá su reventa.
Asking is an opinion, sold is a fact, and months of supply is your leverage. Do not compare this building to the postcode median, which mixes in stock built decades ago: the comparison that counts is the band below.
Lo pedido es una opinión, lo vendido es un hecho, y los meses de oferta son su capacidad de negociación. No compare este edificio con la mediana del código postal, que mezcla producto de hace décadas: la comparación que cuenta es la banda de abajo.
What recent deliveries resell forA cuánto revende la obra nueva reciente
The only read-across that means anything here: condominiums in 33134 built from 2023 onward, people who bought new and took delivery, and what their units resell for now.
La única comparación que significa algo aquí: condominios de 33134 construidos desde 2023 en adelante, gente que compró obra nueva y tomó entrega, y a cuánto revenden ahora sus unidades.
| Year of resaleAño de reventa | ClosingsCierres | Median $/sf$/sf mediano |
|---|---|---|
| 2025 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
| 2026 | 1 | withheld, 1 saleomitido, 1 venta |
Under 5 transactions a median is noise, so it is withheld. Recently delivered buildings are thin by nature, which is itself worth knowing before counting on a quick resale.
Por debajo de 5 transacciones una mediana es ruido, así que se omite. Los edificios recién entregados son mercados delgados por naturaleza, y eso ya conviene saberlo antes de contar con una reventa rápida.
The basisEl precio de entrada
What it asks per foot against what its band actually closes at. Comparing one preconstruction ask to another tells you nothing: both are price lists.
Lo que pide por pie frente a lo que su banda cierra realmente. Comparar un precio pedido en preconstrucción con otro no dice nada: ambos son listas de precios.
What it closes at, and why one sale is not comparableA cuánto cierra, y por qué una venta no es comparable
The two finished resales of 2026 closed at $1,085 a foot (403, 2,856 sf) and $1,226 (802, 3,058 sf). The third closing, 1201 at $3.2M in March 2026, works out to $750 a foot and must be left out: it is the receiver's unit, which the court filing describes as unfinished with no interior walls. Nearby newer condominiums sit in the same range: Biltmore Parc at 718 Valencia closed at $1,115 in February. Residence 601 asks $1,445, about 18 percent above the building's best finished resale. The association fee runs about $1.77 a foot a month on the current listings.
Las dos reventas terminadas de 2026 cerraron a $1.085 el pie (403, 2.856 sf) y $1.226 (802, 3.058 sf). El tercer cierre, la 1201 a $3,2M en marzo de 2026, sale a $750 el pie y debe dejarse fuera: es la unidad del administrador judicial, que el escrito describe sin terminar y sin tabiques interiores. Los condominios nuevos cercanos están en el mismo rango: Biltmore Parc, en el 718 de Valencia, cerró a $1.115 en febrero. La residencia 601 pide $1.445, cerca de un 18 por ciento por encima de la mejor reventa terminada del edificio. La cuota de la asociación ronda $1,77 el pie al mes en los anuncios actuales.
On the MLS todayHoy en el MLS
1 listing at this address is Active right now, pulled 2026-11-13. Leases are excluded: a monthly rent sitting in the price column wrecks any comparison. This is what a buyer can actually transact on today, as opposed to what a price list says.
1 ficha activa en esta dirección ahora mismo, extraídas el 2026-11-13. Se excluyen los alquileres: una renta mensual en la columna de precio arruina cualquier comparación. Esto es lo que un comprador puede realmente contratar hoy, frente a lo que dice una lista de precios.
| UnitUnidad | Bd/BaDor/Ba | InteriorInterior | AskingPedido | $/sf | HOA / moComunidad / mes | DaysDías |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 601 | 3/4 | 2,560 sf | $3,700,000 | $1,445 | $5,203 | 69 |
On new construction the MLS area is routinely the total rather than the interior, and it runs larger than the County's recorded figure, by 10 to 30 percent on the units already tested in this pipeline. Treat the $/sf column as the seller's own arithmetic and re-divide by the recorded area before comparing it with anything delivered.
En obra nueva la superficie del MLS suele ser la total y no la interior, y sale mayor que la registrada por el Condado, entre un 10 y un 30 por ciento en las unidades ya contrastadas de este pipeline. Trate la columna de $/sf como la aritmética del propio vendedor y vuelva a dividir por la superficie registrada antes de compararla con cualquier producto ya entregado.
PhotographsFotografías
The 24 photographs carried on MLS listing A12074478 at this address. On a building still under construction these are the developer's renders and the sales-gallery material, not the finished product.
Las 24 fotografías de la ficha MLS A12074478 en esta dirección. En un edificio todavía en obra son renders del promotor y material de la sala de ventas, no el producto terminado.
Photographs © SEFMLS, displayed from the MLS under the same licence that permits display of the listing itself. Renders are the developer's own and are subject to change.
Fotografías © SEFMLS, mostradas desde el MLS bajo la misma licencia que permite mostrar la propia ficha. Los renders son del promotor y están sujetos a cambios.
Carry at deliveryCostes a la entrega
What it costs to own before any income, on the smallest residence of 2,560 sf.
Lo que cuesta poseerla antes de cualquier ingreso, sobre la residencia más pequeña de 2,560 sf.
| HOA at $1.77/sf/monthGastos de comunidad a $1,77/sf/mes | −$54,374 |
| Property tax at 2.02% of $3,700,000Impuesto sobre bienes inmuebles, 2,02% de $3,700,000 | −$74,740 |
| Insurance (HO-6), $3.60/sfSeguro (HO-6), $3,60/sf | −$9,216 |
| Annual carry, before any incomeCoste anual, antes de cualquier ingreso | −$138,330 |
What the leases say, and what to readLo que dicen los alquileres, y qué leer
The rental policy is not published and the recorded declaration has not been read. The MLS shows 11 closed leases since 2022, all on annual-style terms: residence 604 (2,510 sf, three bedrooms) leased at $17,500 a month in March 2026, $210,000 a year, 5.7 percent gross on 601's ask. After the $138,330 of association fee, tax and insurance above, about $71,700 remains, 1.9 percent before vacancy and upkeep. Before signing, ask the association for its budget, its reserves, and the status of the receiver's claims and liens tied to the building, and have the title search cover them. The finished units trade cleanly; the open question is the cost the association may still carry.
La política de alquiler no está publicada y la declaración registrada no se ha leído. El MLS muestra 11 alquileres cerrados desde 2022, todos de tipo anual: la residencia 604 (2.510 sf, tres dormitorios) se alquiló a $17.500 al mes en marzo de 2026, $210.000 al año, un 5,7 por ciento bruto sobre lo que pide la 601. Tras los $138.330 de cuota, impuesto y seguro de arriba quedan unos $71.700, un 1,9 por ciento antes de vacancia y mantenimiento. Antes de firmar, pida a la asociación su presupuesto, sus reservas y el estado de las reclamaciones y gravámenes del administrador judicial ligados al edificio, y que el estudio de título los cubra. Las unidades terminadas se venden sin problema; la pregunta abierta es el coste que la asociación aún pueda soportar.
How it was built and soldCómo se construyó y se vendió
| Construction financingFinanciación de la construcción | Delivered, so construction is behind it. The developer is not: Location Ventures and 515 Valencia Partners are receivership companies in SEC v. Kapoor (S.D. Fla. 1:23-cv-24903), and the receiver held units 1201, 1202 and 1301 as unfinished shells in June 2025 (court filing DE 430).Entregado: la obra quedó atrás. El promotor no: Location Ventures y 515 Valencia Partners son sociedades bajo administración judicial en SEC v. Kapoor (S.D. Fla. 1:23-cv-24903), y en junio de 2025 el administrador tenía las unidades 1201, 1202 y 1301 como espacios sin terminar (escrito judicial DE 430). |
| PresoldPrevendido | Not disclosedNo divulgado |
| DeliveryEntrega | Delivered in 2022. Bridge YearBuilt reads 2021-2022 on the finished units, the first MLS closings were in June 2022, and the building was reported about 95 percent sold at completion.Entregado en 2022. El YearBuilt de Bridge indica 2021-2022 en las unidades terminadas, los primeros cierres en el MLS fueron en junio de 2022 y el edificio estaba vendido en torno al 95 por ciento al terminarse. |
| DeveloperPromotor | Location Ventures, founded by Rishi Kapoor, who pleaded guilty in May 2026 to money laundering and payroll tax evasion conspiracy (The Real Deal). The finished residences are owned by their buyers; the receivership concerns the developer's companies, its unsold units and the claims against them.Location Ventures, fundada por Rishi Kapoor, que se declaró culpable en mayo de 2026 de conspiración para blanqueo de capitales y evasión de impuestos sobre nóminas (The Real Deal). Las residencias terminadas pertenecen a sus compradores; la administración judicial afecta a las sociedades del promotor, a sus unidades sin vender y a las reclamaciones contra ellas. |
| Rental policyPolítica de alquiler | Rental policy not published; recorded declaration not read. MLS: 11 closed leases at the address since 2022, all annual-style terms at $13,000 to $20,000 a monthPolítica de alquiler no publicada; declaración registrada pendiente de leer. MLS: 11 alquileres cerrados en la dirección desde 2022, todos de tipo anual, de $13.000 a $20.000 al mes |
RecommendationRecomendación
Buy the record, negotiate the askCompre el historial, negocie el precio
A finished, well-located Coral Gables building whose owners have already made money on resale: 14 to 24 percent in about four years on the two that traded. Construction risk is gone and supply is thin.
Offer near the building's own finished closings, $1,100 to $1,250 a foot, not at $1,445. Get the association budget, the reserve study and a title search that covers the receivership claims before signing; residence 604, leased at $17,500, is the income case.
Un edificio terminado y bien situado en Coral Gables cuyos propietarios ya ganaron dinero al revender: entre un 14 y un 24 por ciento en unos cuatro años en las dos unidades que cambiaron de manos. El riesgo de obra desapareció y la oferta es escasa.
Ofrezca cerca de los cierres terminados del propio edificio, de $1.100 a $1.250 el pie, no a $1.445. Consiga el presupuesto de la asociación, el estudio de reservas y un estudio de título que cubra las reclamaciones de la administración judicial antes de firmar; la residencia 604, alquilada a $17.500, es el caso de renta.
Questions buyers askPreguntas de los compradores
Does Villa Valencia allow short-term rentals such as Airbnb?¿Villa Valencia permite el alquiler de corta estancia, tipo Airbnb?
Rental policy not published; recorded declaration not read. MLS: 11 closed leases at the address since 2022, all annual-style terms at $13,000 to $20,000 a month. Until the developer publishes it and the condominium declaration is recorded, nothing can be stated either way.
Política de alquiler no publicada; declaración registrada pendiente de leer. MLS: 11 alquileres cerrados en la dirección desde 2022, todos de tipo anual, de $13.000 a $20.000 al mes. Mientras el promotor no la publique y no se registre la declaración de condominio, no se puede afirmar nada en un sentido ni en otro.
What do residences at Villa Valencia cost?¿Cuánto cuestan las residencias de Villa Valencia?
One residence for sale today, #601 at $3.7M ($1,445/sf) · 2,510 – 4,267 sf · two finished resales in 2026 closed at $1,085 and $1,226/sf. The study above sets these figures against what actually closed nearby.
Una residencia en venta hoy, la 601 a $3,7M ($1.445/sf) · 2.510 – 4.267 sf · dos reventas terminadas en 2026 cerraron a $1.085 y $1.226/sf. El estudio compara estas cifras con lo que realmente se ha cerrado en la zona.
When does Villa Valencia deliver?¿Cuándo se entrega Villa Valencia?
Delivered in 2022. Bridge YearBuilt reads 2021-2022 on the finished units, the first MLS closings were in June 2022, and the building was reported about 95 percent sold at completion.
Entregado en 2022. El YearBuilt de Bridge indica 2021-2022 en las unidades terminadas, los primeros cierres en el MLS fueron en junio de 2022 y el edificio estaba vendido en torno al 95 por ciento al terminarse.
Who is developing Villa Valencia?¿Quién promueve Villa Valencia?
Location Ventures, founded by Rishi Kapoor, who pleaded guilty in May 2026 to money laundering and payroll tax evasion conspiracy (The Real Deal). The finished residences are owned by their buyers; the receivership concerns the developer's companies, its unsold units and the claims against them.
Location Ventures, fundada por Rishi Kapoor, que se declaró culpable en mayo de 2026 de conspiración para blanqueo de capitales y evasión de impuestos sobre nóminas (The Real Deal). Las residencias terminadas pertenecen a sus compradores; la administración judicial afecta a las sociedades del promotor, a sus unidades sin vender y a las reclamaciones contra ellas.
Who can I talk to about buying at Villa Valencia?¿Con quién puedo hablar para comprar en Villa Valencia?
Carolina Peña, broker at BlueBay Brokers (Florida licence BK3288753), handles new developments, in English or Spanish: WhatsApp or phone +1 786 326 8778, carolina@bluebaybrokers.com. This study is independent, written by Steve Gabison, broker (BK3411036), from recorded County deeds and MLS closings.
Carolina Peña, bróker de BlueBay Brokers (licencia de Florida BK3288753), lleva la obra nueva, en español o en inglés: WhatsApp o teléfono +1 786 326 8778, carolina@bluebaybrokers.com. Este estudio es independiente, escrito por Steve Gabison, bróker (BK3411036), a partir de escrituras registradas del condado y cierres del MLS.
Want the rest of it?¿Quiere el resto?
I am Steve Gabison, a Florida broker, licence BK3411036. I wrote this page. New developments are Carolina Peña's desk at BlueBay Brokers, broker, licence BK3288753: she will send you what is behind it, in English or Spanish.
Soy Steve Gabison, bróker de Florida, licencia BK3411036. Escribí esta página. La obra nueva es el área de Carolina Peña en BlueBay Brokers, bróker, licencia BK3288753: ella le envía lo que hay detrás, en español o en inglés.
The full fileEl expediente completo
This page is the public read. The file adds the full closing record unit by unit, what resellers are asking against what they paid, the recorded rental language, and a rental underwriting on the specific line you are looking at. No charge.
Esta página es la versión pública. El expediente añade el registro completo de cierres unidad por unidad, lo que piden los revendedores frente a lo que pagaron, la cláusula de alquiler registrada, y un modelo de renta sobre la línea concreta que le interesa. Sin coste.
On the purchaseEn la compra
You are buying a resale here, so the seller's side pays the co-broke and representation costs you nothing. I argue from the recorded closing prices above, including what the current owner actually paid and when.
Aquí compra una reventa, así que la comisión la paga la parte vendedora y la representación no le cuesta nada. Yo negocio con los precios de cierre registrados que ve arriba, incluido lo que pagó el propietario actual y cuándo.
Before anything elseAntes que nada
The rental policy here is not published, so I will not sell you a management plan on it. I will get the recorded declaration language and tell you what is actually permitted. That has to be true before the rest matters.
La política de alquiler no está publicada, así que no le voy a vender un plan de gestión sobre ella. Conseguiré el texto registrado de la declaración y le diré qué está realmente permitido. Eso tiene que ser cierto antes que el resto.
The full file on Villa ValenciaEl expediente completo de Villa Valencia
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SourcesFuentes
- The Real Deal, Buyers at Rishi Kapoor's condo projects could get share of $4M in receivership funds (July 2026)
- Receiver's motion to employ a broker for Villa Valencia units, SEC v. Kapoor, DE 430 (June 2025)
- PROFILEmiami, Location Ventures completes Villa Valencia in Coral Gables (July 2022)
- Bisnow, SEC freezes assets of developer Rishi Kapoor
Method, licence and disclaimersMétodo, licencia y advertencias
Absorption and closed prices © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS via Bridge Data Output, pulled 2026-11-13. Deemed reliable, not guaranteed.
Absorción y precios de cierre © 2026 Miami Association of Realtors / SEFMLS vía Bridge Data Output, extraídos el 2026-11-13. Se consideran fiables, sin garantía.
Developer data. Unit counts, sizes, pricing and delivery dates are the developer's own and are not verified by BlueBay Brokers LLC, which does not represent the developers named here and receives no compensation from them.
Datos del promotor. El número de unidades, las superficies, los precios y las fechas de entrega son del propio promotor y no están verificados por BlueBay Brokers LLC, que no representa a los promotores aquí nombrados ni recibe compensación alguna de ellos.
Not investment advice. A scenario built from stated assumptions. Deposit carry uses simple interest and ignores tax. The recorded condominium documents govern every legal question raised here. Consult your own tax and legal advisers.
No es asesoramiento de inversión. Un escenario construido sobre supuestos declarados. El coste del depósito usa interés simple e ignora los impuestos. Los documentos de condominio registrados rigen toda cuestión legal planteada aquí. Consulte a sus propios asesores fiscales y legales.
Rental policy as published by the developer and routinely amended before closing.
La política de alquiler es la publicada por el promotor y se modifica habitualmente antes del cierre.